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保利2023年年报:行业新周期,现金为王

自2021年下半年开始的这一轮调整,出清程度之猛烈,几乎超出所有人预料。

哪怕是迈入2024年,调整也尚未看到结束的迹象:


1、一季度,百强房企销售额同比下降47%;

2、几乎所有龙头房企的股价都创了新低;

3、即便行业内那些曾经的大“船”,也被吹得摇摇晃晃。


可历史告诉我们,悲观者虽然正确,但乐观者才有未来。


至少,最坏的日子差不多过去了。而最后留下来的,大概率还是那些既有战略前瞻预判,又兼具底线思维的房企,比如保利发展。


01

稳健与进取,一个都不少


如何判断一家企业的战略是否正确?关键是看其在行业调整阶段时的稳定性和持续性。


就这一点而言,保利的表现堪称优秀。


结合保利刚发布的2023年年报,我们来看几组数据。


1、销售规模行业第一。


2023年,保利发展实现了全口径销售额4222亿元,市场排名升至行业第一,是行业唯一一家过4000亿的房企。


保利的这个第一,比排名第二的万科多了近500亿,比排名第三的中海多了近1150亿,领先不止一个身位。


按权益金额算,保利也以3057.1亿排名第一。


可能有人会说,在地产行业,规模不是万能的;但我想说的是,没有规模也是万万不能的。


区别在于,有的企业,是为了规模而规模;而有的则是,稳健发展到了一定的规模。


有兴趣的可以看看下面三张图:


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如图所示,过去三年,TOP10 阵营几乎每年都在变换,但保利发展却一步步向前,直到行业第一名。


其实吧,保利的第一,一是企业自身的发展,二是行业的优胜劣汰。


与以往座次的频繁更迭不同,保利的这个第一,说服力还是蛮强的。


2、销售质量大概率也是行业第一。


如果说销售规模4222亿讲的是绝对“量”的维度,那保利在核心一、二线城市的销售占比,则很好地体现了“质”的优秀。


数据显示,保利发展珠三角、长三角的销售贡献分别超1100亿元和1400亿元,两者合计贡献撑起了保利4222亿销售额的半边天。


其中,广佛合计超800亿元、上海超500亿元,也就是说,单是广佛、上海的销售体量,就是一个千亿房企的规模,城市深耕效果显著。


都说地产新周期中,得核心城市者得天下。而实际上,保利已经拥有了“天下”。


3、权益购地金额领先:依旧是千亿规模。


整个2023年,保利发展依然在核心城市加码。


据统计,2023年全年,保利有5个月的单月权益购地金额超过100亿元,全年权益购地金额达约1359亿元,相较2022年的1082亿元,增加了277亿元。


其中,保利发展在38个核心城市的拓展金额占比高达99%。


按全口径拿地金额计算,其土地投资强度从2022年的30%提升至了2023年的39%。


而大手笔加仓的背后,是保利对市场机会的判断:继续看好新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会,聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场,集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群。


02

行业新周期,重构护城河


我们常说,业绩报表是后视镜,既可以审视企业阶段性的经营成果,也同样是市场得以了解企业经营策略变化的窗口。


年报显示,公司2023年度实现营收规模3468亿元,同比增长23%;归母净利润120.67亿元,同比下滑34%。


营收实现两位数增长,利润却有一定的下滑,很多人可能充满疑惑。


但细看财报,你会发现,这背后的核心原因是保利采取了极致慎重的财务策略。


据保利年报表述,2023年公司净利润同比下滑的原因有二:


1)项目结转毛利率的降低;

2)公司针对当前市场情况拟对部分项目计提的资产减值准备。


对于第一点,不用太多讨论,毛利率下滑是事实,也是行业普遍现象。无论央企巨头,还是优质民企,没有一个例外。


对于第二点,也好理解。


用大白话说就是:行情好的时候,手里的有些货,原本可以卖100元,现在只值80元了,这20元就得减值,这也是全行业都面临的问题。


不同在于,有些企业采取了稳健的财务策略,一次性的从利润里扣掉这些减值,进而导致利润总额的下降;而有些企业就还是按照100块钱的原值算利润。


保利之所以如此大规模的计提减值,原因无非也是两个:


一是实力够强,有能力减;

二是定力够足,有意愿减。


在保利看来,当下的利润虽然重要,但长远的安全和稳健更重要。


实际上,对保利来说,


安全第一的理念,不仅体现在大额计提上,也体现在了庞大的现金储备上。


年报显示,2023年,保利的现金储备再创新高,达到了1480亿元。


1480亿元的现金储备是什么概念?


截至4月22日收盘,各大地产巨头的市值(人民币)如下:


华润置地:1575亿

中海地产:1181亿

招商蛇口:705.8亿

万科:798.2亿

龙湖:577亿


理论上,保利当下的现金储备可以直接买下:


0.94个华润置地

1.3个中海地产

1.85个万科

2个招商蛇口

2.6个龙湖


现金为王,几乎是当下所有人的共识。


自2021年下半年以来,民营房企接连爆雷,防线不断溃败。


而引爆这颗雷的引线,就是现金流出了问题。


1、行业下行周期,现金大于一切。


在这一次史无前例的周期性调整中,很多企业暴雷,最直接的原因就是:现金没了。


2、利润换不来安全,但现金可以。


江湖上有这么一句话:没有现金流的利润都是耍流氓。


有些报表上看似利润丰厚的企业,却因一笔几千万的利息无法支付而暴雷。


3、利润反映的是企业的过去,现金却代表着企业的当下及未来。


现在的房企,大致可以分为两类:


为了活着;

为了更好地活着。


没有现金储备,或者现金储备不够多的,活着是唯一的目标;

而拥有充足现金储备的房企,既能保证企业当下的安全,也护航企业长远的发展。


当然了,庞大的现金储备之外,保利的很多细分财务指标,也是出类拔萃的:


1)资金回笼率:全年回笼率102%,其中当年回笼率78.3%;

2)负债结构:期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%,分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点,现金短债比1.28;

3)融资成本:新增融资1371亿元,综合成本仅3.14%,其中,三年期直接融资成本最低降至3.0%。

4)经营现金流:139亿,连续6年为正。


03

出清后才是出路,等待黎明


就像罗马不是一天建成,保利如今的优秀也非一日之功。


这其中,很重要的一点是,保利是行业中为数不多的拥有顶级战略能力的房企。


比如,2018年,当绝大多数房企还在追逐规模时,保利地产就更名为保利发展,就开始从“住宅+”模式向“不动产开发+运营”模式的升维。


再比如,2022年,保利董事长刘平指出房地产的运行逻辑已经发生改变,总体呈现“五化”趋势:


1)去金融化:企业端要求房企保持适度杠杆,不能过度借贷;消费端也不能把房子作为金融产品,而要回归居住本质。

2)制造业化:土地红利不再,必须用制造业思维和精益管理的理念,不断提升效益。

3)极致专业化:产品和服务都要做到最好。

4)功能民生化:民生保障是最根本的,各大房企,尤其是央企,要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中,发挥责任担当。

5)竞争格局加剧分化:信用和专业能力将成为最核心的竞争力,强者恒强,行业门槛也会越来越高。


而保利做出判断的大背景,是行业的底层逻辑正在发生深刻的变化。


刘平判断,两大时代正在来临:


1)行业正由规模扩张转向高质量发展的“品质时代”。

2)基于不动产空间之上,以服务为链接、多元业态有机融合的,能够生生不息、不断进化的“不动产生态时代”也在来临。


也正是基于上述背景,保利近几年的整体部署非常清晰:


1、调仓,为了更好地城市布局。


2023年,保利布局的38个核心城市的销售占比为88%,市占率达6.8%,同比提升0.7个百分点;市占率超过10%的城市共27个。


在市场格局高度分化的下半场,高能级市场的高占比,极大地增强了保利发展的业绩稳定性和市场安全垫。


高能级城市的销售贡献持续凸显,在长三角销售金额超过1400亿元,粤港澳大湾区超过1100亿。


这背后都得益于保利前瞻性的逆周期布局和城市深耕策略。


2、升级,用产品力全面迎战品质时代。


我们说了,当下楼市的主要矛盾正在从“有和无”的问题变成“好和坏”的问题。购房者对房子品质的要求会越来越高,“既要又要还要”。


按照保利的话说就是:改善主导、品质为王。


这其中,2023年上半年开售的广州保利天瑞最具代表性。


作为保利天字系新中式开山之作,保利天瑞在极短的时间内成为了一个现象级的豪宅IP。


1)打破保利体系内单盘销量纪录。半年时间,项目销售业绩已超80亿;按照网签金额算,是广州第一,粤港澳大湾区前二。


2)在2023-2024年中国十佳豪宅项目评比中,保利天瑞成为广州唯一上榜的项目。


天瑞为何能成功?


一句话总结就是,它做到了把极致稀缺的地段、资源与产品,聚合为一座城市只占1%的头部资产。


广州保利天瑞之外,今年即将入市的上海世博天悦也是这样一个现象级项目。


上海人说,世博天悦是上海硕果仅存的一线滨江豪宅。


项目位于浦东的世博滨江,地处前滩北侧,与徐汇滨江隔江相望。


4月18日,项目正式开启认购,推出291套建面约170-400㎡房源,均价16.8万/㎡,据说认筹数据非常不错。


上海的顶级圈层为何追捧世博天悦,原因还是一个,项目拥有稀缺的“超级景观资源+超级核心地段+超级产品”,是世界级的稀缺资产。


3、优化,用系统和生态思维全面发展。


在2023年发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中,保利发展首次对外提出“品质时代”概念,提出商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡,品质居住需求的供需矛盾,将带来巨大的结构性机会。


为此,保利发展响应“品质时代”的发展需求,在2023年适时推出“人文社区”产品服务战略,持续打造产品力、服务力,推动品质提升。


同时,保利重新梳理“天、悦、和”三大旗舰产品系列,通过产品系之间清晰的品牌区分,应用不同的成本、材料、服务等,给客户以稳定的产品预期,实现了服务的标准化。


04

结语


机会只留给有准备的人,现金为王的时代,也是机会逐渐临近的时代。


行业下行周期,所有人都不容易,保利也不例外。


不同的是,有些人是为了活着,但有些人是为了更好地活着。


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