开年首讲：中国经济及房地产形势研判

   1月6日，我在一场开年论坛上做了《中国经济及房地产形势研判》的演讲。下面就是这场演讲的主要观点。

NO.1

历经3+1严峻考验，2024年中国经济呈现企稳修复态势

中国经济在过去4年间，经历了3年新冠疫情（2020-2022）+1年经济波动（2023）的最严峻考验，这在既往40多年改革开放中都未曾出现过，这期间美西方对中国经济反复打压围堵，其投资和订单都显著减少，中国国内经济出现投资、出口、消费三驾马车都明显下滑的态势，同时存在地产调整、工业去库存、价格冲击、地方债务等挑战。然而中国经济凭借顽强韧性实现了近期的转暖态势，国内外机构对中国2023年GDP预计增幅在5.1%-5.4%之间，高于国内年初的预期。

国内对于2024年中国经济走势的研判，大体分为悲观预期和谨慎乐观预期这两大类。在我身边，有太多的朋友谈及中国经济，都偏悲观，我完全理解这种感觉，因为我也时常会有这种感觉冒出来。但是，我也常常关心宏观面的形势及各种研究和分析，我觉得，个人的体感和实际经济运行及宏观研究结论还是有很大的出入。

我们看到，很多国际权威机构普遍预测中国经济2024年增幅（4.5%-4.8%）将低于2023年（5.1%-5.4%），这种情况主要受全球经济2024年走势的影响，预测全球今年经济走势都将下调，全球平均增幅（低于3%）将低于中国。高盛对美国目前的经济形势持赞赏态度，然而，谈及今年的经济增长，它的预测是，中国4.8%，美国2.1%。国内大部分机构预测中国经济今年增幅也在4.8%-5%左右。

去年12月中央政治局会议提出“巩固和增强经济回升向好态势”，“以进促稳，先立后破”，释放出推进国内经济进一步回稳复苏的强烈信号。

从三架马车的运行情况看，2023年投资稳步恢复，特别是制造业投资表现突出，1-10月增长6.2%；房地产投资明显下降，对整体经济拖累比较明显。因欧美订单减少，出口出现较大幅度下降，1-10月进出口同比下降6%。疫情后消费迅速拉升，是经济增长的主要贡献项，但存在消费降级的情况。2024年制造业投资将继续起到重要拉动作用，全年增幅可能高于去年。基建投资保持平稳向上，房地产投资对经济的拖累有所缓解。在基数效应和出口结构调整下，出口修复较快，预计2024年可以转正，其中进口表现可能更加明显。消费复苏延续，增速稳中有升，消费降级现象将有所好转。

从通胀情况看，2023年1-10月，中国消费需求特别是食品消费需求走弱，导致CPI总体呈现由高走低的态势，10月CPI降为负值，为-0.2% ，11-12月CPI出现小幅回升。2024年，在政策发力下，CPI有望温和回升。居民消费需求将呈现持续回暖局面，在需求端回升、供给端收缩背景下，全年CPI有望回升至1.5%水平，后半年可能还会略高一点。

就业形势也在改善。2023年，中国大学毕业生突破1000万，就业形势严峻。由于经济不景气，很多企业倒闭、裁员，失业率明显上升，青年失业率高达20%。2024年，随着全国经济的逐步企稳回升，就业情况会有所改善，但仍有较大压力，政策面需提供有力扶持，最大限度减轻全社会就业压力，特别是青年就业压力。

跨周期与逆周期下，国家明显强化了财政政策的力度，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 2023年四季度增发1万亿元国债，全国财政赤字将由 3.88万亿元增加到4.88万亿元，赤字率由3%提高到3.8%左右，为2008年以来的最高水平。 2024年，外需或延续弱势，加之国内扩内需的诉求也较大，同时化解地方政府债务仍是政策重点 ，积极财政政策存在进一步加码的可能性。

目前中国政府的杠杆率基本形势是，中央政府杠杆率较低，基本在20%左右，与其他国家相比处在较低和十分安全的水平上，但地方政府的杠杆率（含隐形债务）平均在70%以上，超过了60%的国际警戒线，降债减负成为地方政府的一项重要任务。今年在上一轮特殊再融资债发行完成后，中央政府加杠杆、地方政府压杠杆的趋势有望进一步持续。

2023年，中国的货币政策大体实现稳中趋松，继续稳健扶持国民经济特别是实体经济。央行于2023年6月下调1年期和5年期LPR，8月下调1 年期LPR。截至11月末，年内1年期和5年期LPR累计分别调降20bp、10bp。 2024年货币政策将延续宽松，年内实施2到3次降准的概率相对较大。

2023年人民币汇率总体呈先贬中稳后升的态势。美元兑人民币汇率从年初的6.9左右震荡上行，9月份一度突破7.3，四季度，美联储结束加息预期升温，国内稳增长政策发力以及稳汇率措施推出，人民币汇率企稳。到12月29日，美元兑人民币汇率自7.3大幅回落至7.09左右。预计2024年年中时段美联储大概率结束加息进程，同时可能开启降息周期，人民币升值趋势将延续。美债利率拐点或现，美元指数有望逐渐走低，对人民币汇率的压制或将有所减弱。从基本面来看，2024年中美关系或迎阶段性缓和，上半年国内财政、货币政策或前置发力，下半年美国流动性大概率会逐渐宽松，国内经济持续回升，基本面支撑下人民币有望保持在升值区间，重返“6”字头没有悬念，能走多远则要看中美两国各自的经济走势。

近年来，中国式现代化成为国家发展的主旋律，其中科技强国是最强音。为了打破美西方的打压封堵，中国全力推进人工智能、量子信息、集成 电路、新能源、生物科技等前沿科技领域，前瞻部署了一批战略性技术研发项目，决心突破制造和设计环节中的一批“卡脖子”技术。我国芯片自给率将从2019年的30%左右快速提升到2025年的70%左右。中国数字经济也呈现高速成长态势，人工智能领域也进入全球第二。2024年，中国科技实力将继续大踏步上升，成为中国经济稳健发展和上升的主动力。

在科创智造领域，中国在2023年同样取得卓越成就。最突出的就是新能源汽车，比亚迪年产300万辆，一举超越特斯拉，成为全球第一，中国新能源汽车成为全球领军产业，给世界百年汽车业带来颠覆性影响。2024年，中国科创智造将继续强力推进，为中国经济在全球争取更大主动性创造积极条件。

我对2024年中国经济总体研判是，以欧美日为主体的国际压力仍然存在，但压力将有所减弱；国内经济基本面仍然存在较大困难，但企稳回温态势已经显现；美国加息转降息趋势出现，人民币升值下国内经济将逐步趋向活跃，政策面将全面发力，继续从多维度扶持实体经济。国有企业继续扮演扛鼎角色，民营经济将逐步走出低谷期；三驾马车均有回升趋势，其中科技制造和基础消费尤为突出。房地产化债减负将持续，对经济的负面压力将逐步降低。

说实话，现在预测今年中国经济形势可能不是一件讨好的事，很多人会觉得我这些分析太乐观了。的确，当我看到现实中那些仍然关门的店铺，失业的人群，看到人们仍然在为高压的房贷愁眉苦脸的时候，我也会对形势产生一种悲观的心情。但是，人总是要向前看，何况我是依据国内外很多数据才做出上面那些研判的，我对今年中国经济总体走势还是持谨慎期待态度的。

N0.2

中国房地产：市场大调整与政策大扶持继续并行

我们先来对全国2023年楼市做一个简单回顾。

——据克而瑞统计，2023年全国土地成交面积12.8亿平方米，同比下降20%；成交总额3.9万亿元，同比下跌17%。但跌幅双双收窄。

——据中指研究院统计，因担心保交楼困局，全年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，为八年以来最低，但房价累计上涨0.27%。

——据克而瑞统计，截至12月25日，其重点关注的30个核心城市二手房成交总量出现明显上升，达1.8亿平方米，同比上升了33%，创近年来新高。显然，这是政策扶持下二手房“以价换量”的结果。

——去年全国房地产仍在调整通道中，扶持政策投放非常密集，达670多项，土地及一二手房成交均处于触底阶段。

进入2024年，我们将如何观察和研判中国房地产？很多研判在大谈房地产的周期问题，以为周期一到，房地产就会复苏。这个说法本身没有什么错误，所谓周期，无非是波峰波谷，交替出现。但是我认为，中国房地产这一波的发展，比周期更强大的是趋势，趋势影响力远大于周期影响力，趋势正在强力修正周期的波幅震幅。

中国房地产的大趋势是什么？下面这些表现都属于大趋势：

——人口14亿多，进入峰值，2022年负增长，减少85万；

——中国城市化率已达67%，已经进入后期，70%属基本完成；

——房地产占全国经济直接比例由高点11%下降到目前的约6%；

——目前房地产商住房库存6亿平米，居民空置60亿平米；

——目前全国城镇住房3.5亿套，人均40多平米，已经到了国际天花板；

——全国商品房销18亿平（历史峰值），22年13亿平，23年10亿平多；

——土地出让金21年8.7万亿，22年6.7万亿，23年预计下降20%；

——房地产商平均负债率70-90%，最高已超过100%；

——中国居民负债高达200多万亿，其中城镇居民负债中房债占3/4；

——房价虚高快速回落并探求企稳，房地产炒房暴利时代结束。

中国房地产大趋势的关键词简单讲起来就是一个字：回。一是回落，业态、投资、价格、心态的回落；二是回首，要总结经验教训，规避盲区误区；三是回归，回归初心、理性、规则、实体、民生。

回头看，2021年到2023年，中国房地产政策经历了大压大放的不寻常历程。2021年初到2021年10月，当时的背景是，一季度GDP暴增18.3%，国家据此把工作重心转到调结构上面，房地产政策导向转向严控，提出的主要观点，一是不以房地产作为短期刺激经济的手段，二是房地产是中国经济最大的灰犀牛。由此，推出了史上最严厉的房企融资三条红线，外加金融机构放贷两条红线和宅地出让一条红线。其结果是大批房企债务暴雷，房地产形势急转直下。

2021年四季度，中国经济的增幅转而急速下滑到GDP4.0%，国家明显看到房地产严控政策的错位，从当年10月开始，政策导向迅速反转为大幅度宽松，国家再次强调房地产仍然是国民经济支柱产业，房地产扶持刺激政策再次强力登场，包括降准降息、地方扶持、两会新政、部委发声、金融16条、1.2万亿信贷融资、债券融资、股权融资三箭齐发、认房不认贷、降低存量房首付、取消限购等等，两年多来全国从中央到地方各类扶持政策1000多个。

2023年7月24日，中央政治局会议对我国房地产做出了历史性的重要判断，认为市场供求关系已经发生重大变化。2023年10月26日，国常会提出新房改方案：核心观点是，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，让商品住房回归商品属性。2023年12月11日-12日，中央经济工作会议提出“以进促稳、先立后破”的核心观点，同时提出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。国家做出的这些战略研判无疑是中国房地产新趋势的重大信号。

我对中国房地产的基本研判就是：从周期视角看，正在推进市场大调整，应该说目前已经进入周期底部大通道，不会出现V型反转，会在底部穿行一段时间，今年年内可能有回暖态势；从趋势视角看，中国房地产增量模式将大幅退缩，国家将从战略上改变自上个世纪末国家推行货币化改革方案以来的市场化模式，将房地产整体导入双轨制大通道，政府主导的保障性住房将唱主角，确保普通百姓“居者有其屋”的权利，而商品住房也将依据商品属性完全回归市场。房地产的这一波阶段型周期将受到大趋势的深刻影响，引导中国房地产实现向民生回归的战略目标。