新政半月：新盘降价“抢客”，3字头买光明！

8月31日起，深圳正式执行“认房不认贷”楼市新政。

家庭成员在深名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

如今新政已满半月，市场变化如何？

1

看房量激增

价格无明显变化

政策落地，带给市场最明显的变化，就是释放了不少购房者置业需求，二手房市场成交活跃。

据乐有家研究中心统计，新政后首个周末（9月2-3日），门店成交量创下了3月中旬至今的周末最高峰，但与2-3月小阳春时期比还略有差距。

同时，9月1日-5日的门店成交量，对比今年8月同期上涨了80%，同比2022年最低谷时期上涨了370%。

此外，深圳市场在售二手房源量和交易量也有明显增长。

来自深中房协数据显示，截至2023年9月11日，深圳共有54966套有效二手房源在售，较上周增加1531套，业主出售意愿明显增强。

而上周（）深圳二手房周交易（签约）共810套，环比上涨26.4%，这也是第三季度交易量的第二高水平。

虽说交易量增长，但价格与7、8月相比，新政后低于参考价成交的占比处于稳定状态，并无明显变化。

数据显示，9月1-5日乐有家门店成交的房源中，65%是低于参考价成交的，9%是略高于参考价5%成交的。只有17%是高于参考价10%以上成交的。

在总价成交方面，改善群体入市更加积极。

新政首周（8.28-9.3），深圳成交房源总价500-800万的占比从25%提升至30.2%，由此可见，新政对促进改善群体的成交有明显助力。

2

新盘降价抢客

3字头买光明

不光是二手市场有起色，开发商趁着这波政策利好集中推盘，不到半月已有10个新盘拿到预售证，超9千套房源涌入市场抢客。

可想而知，这轮抢客大战会有多么激烈。

为了抢滩“金九”这个销售旺季，开发商比拼的越来越猛了，真金白银在“卷”价格，一次次刷新片区“地板价”。

如今南山新盘住宅已经降到8字头开卖。

9月8日，绿景白石洲获批预售推出1257套建面约108-405㎡住宅，备案均价约11.39万/㎡，单价区间约9.3-13.1万/㎡，总价区间约1020-5284万/套。

折后单价8.2万/㎡起，还带装修，这个价格已经降到了前2年片区的公寓价格，有756人意向登记。

8字头买进南山核心地段，确实很有吸引力，毕竟龙华新盘也有上8字头，地段上没法比，绿景白石洲这次真的铆足了劲儿在让利抢客了。

但话又说回来，如果这个价格，还带不动成交量，那其他片区的新盘更不用说了。

虽说看房的人比之前多，但真正掏腰包的人会有多少，我们拭目以待。

无独有偶，福田的金地环湾城此前市场吹风价11万/㎡左右，此次备案401套建面约74-430㎡住宅，均价约11.35万/㎡，单价区间约8.6-20.5万/㎡，总价区间约651-8810万/套。

9月16日开盘，项目在备案价的基础上优惠了6个点，外加一次性付款额外优惠1个点。这样算下来项目价格8.1万/㎡起，总价1014万/套起，456批意向客户登记，接下来就看购房者买单意愿度了。

更让刚需惊喜的是，光明的满京华金硕华府本次推704套建面约89-140㎡住宅房源，备案均价约4.68万/㎡，单价区间约4.1-5.1万/㎡，总价区间368万-722万/套。

（满京华金硕华府沙盘实景）

9月23日开盘，优惠后的价格秒杀同片区新房。

具体如下:

9.9元券享购房总价减9999元，满京华25周年司庆准签享98折，I深圳登记享98折，开盘享96折；线下提交资料享额外开盘“京”喜。

打折后带装修3.81万/平起，总价338万/套起，对比附近精装均价5万/㎡的绿城桂语兰亭，价格吸引力十足。

再来看看龙华大浪的星河星悦云邸，推出849套建面约94-124㎡的3-4房，备案均价5.48万/㎡，折后约4.55万/㎡起。

虽说上车龙华门槛降到400万出头，但是大浪这个地段和位置很尴尬，存在感不高，项目四周厂房、农民房扎堆，虽说有旧改，但周期长，居住环境长时间内难以改善。龙华如今的新盘供应量极大，新盘如果买不对，以后进入二手市场之后就会被其他项目碾压，转手会非常困难。（相关链接：龙华新盘疯狂“内卷”，星河星悦云邸能打新？）

从目前开发商推盘动作来看，能明显感受到项目销售压力只增不减，这也说明大家对于现阶段市场信心还是略显不足。

作为在深圳执行“认房不认贷”+房贷利率下调的政策背景下首批入市房源，这9千多套房源卖得如何，对市场来说非常关键，是否还需宽松政策加持，就看此战会不会打得“漂亮”。