香港也有“房地产税”，分为这三部分

中央政府宣布内地即将开展“房地产税”试点工作，但市场未受太大震荡，一来早有预期，二来细节欠奉，各界仍在密切观望。截至目前，美、英、欧、日等绝大部分发达经济体皆设有不同种类房地产税，香港亦不例外，由物业税、差饷、地租三部分组成，共占（扣减宽免前）每年租值约20%。

房地产税对于楼市不一定是洪水猛兽，关键在于税率、征收范围及豁免标准；不过内地物业租金回报率一般仅约1%多些，倘税率太高恐怕“收租未够交税”。

私楼每年仅缴纳租值约20%

严格而言，“房地产税”（property tax）可分为房产税（house tax）和地产税（land tax）两大元素，按照各地法规不同，其名目不一定称之为“税”，但本质上都可归类为“房地产税”。以香港为例，首先，所有私人物业都要被征收差饷，费用率为每年评估租值之5%。其次，业主若把单位用作出租，则须缴纳物业税，税率为每年租金净值（扣除差饷、修葺等必要开支）之15%。

除了差饷和物业税，香港还有很多物业要被征收“地租”，主要是九龙界限街以北、新界及离岛区大部分物业，而港岛区物业普遍不用缴纳此项费用。事关基于历史缘故（1842年《南京条约》和1860年《北京条约》），九龙界限街以南及港岛当年是“永久割让”予英国，虽然香港已经回归，不过早期在南九龙及港岛批出的地契多属999年期，依契毋须交地租，这种契约精神也“顺利过渡”至97后。

相反，北九龙、新界及离岛区仅属“租借”予英国，殖民地政府理论上不能把“租”来的土地转手“卖”出去，所以当年批出的地契一般99年期，相当于“包租婆分租”，投得地皮者须每年向政府缴纳地租，相当于租值之3%，此安排延续至今。

综上所述，假设一个位于北九龙、用作放租的私人物业，每年须缴“房地产税”（差饷、物业税、地租合计）约为租值之20%。例如该物业市值1000万港元，每年收租36万港元，（扣减宽免前）约须交税7.2万港元，即物业市值0.72%，在国际发达经济体来说属偏低水平（何况每年还有不少宽免），难怪香港这么多人喜欢买楼收租。

香港的“房地产税”是由物业税、差饷、地租三部分组成

作为比较，近年不少香港人移居英国，并拟在当地做“收租佬”，却发现要交的“房地产税”远高于香港，兼且税项庞杂，计算方式也颇高难度。简单而言，英国所有物业都要被征收市政税（Council Tax），依市值分为9个税阶（愈贵重物业税率愈高），但这笔税款按惯例由住户（residents）负担，假设物业自住或者空置，便由业主缴付；若出租则由租客缴交。以伦敦一个市值约40万英镑物业为例，每年市政税款约2000英镑。

相对于市政税，在英国做“寓公”的沉重税项乃个人所得税（Income Tax），皆因所有租金收入都要列作个人收入纳税，税率介乎20%至45%。因此，若在英国拥有多个物业，按照高税阶（租值逾15万英镑），每年须向政府上缴接近半数租金收入。

据OECD发达国家组织统计，英国政府2019年房地产税总收入相当于GDP之4.1%，比率在OECD称冠，高于美国（3%）、日本（2.6%）等，反映在英国买楼收租税费不菲；不过当地租金回报率也甚高，动辄超过5%，交税之后仍可获合理回报，某程度上有助于“共同富裕”。与此同时，在量宽放水、需求强劲、供应落后等因素下，英国近年楼价升势不亚于香港，当地土地注册处统计的楼价指数自2018年至今累涨逾20%，可见房地产税不一定阻碍楼价向上。

内地租金回报低，税率过高

说回中国内地，“房地产税试点”暂时细节不详，根据上海和重庆这两个早期试点城市标准，一般估计会有“自住楼免征”、“个人免税面积”等宽免措施。例如一个4人家庭，手持一个自住物业，再加一个60平方米小单位收租，相信未必需要缴税。

税率高低是关键所在，中信证券新报告估计，房地产税税率（相对于物业市值）将介乎0.1%至1%，这个估计范围也颇为宽阔。据该行计算，假设房地产税在全国范围实施，按照不同宽免及税率情景，料可为政府带来每年380亿至5600亿元人民币税收，对比去年8.4万亿元人民币卖地收入（占全国财政总收入44%），实属九牛一毛。所以即便在开征房地产税之后，政府短期内仍将依赖卖地创收。

讲到底，证诸世界各地经验，房地产税对于市场、业主及投资者不一定是洪水猛兽。然而，内地楼市目前的大问题是租金回报率太低，一般仅约1%至2%，物业税率如果太高，再计及其他杂费支出，每年租金收入未必足以“维皮”（收支平衡），届时要不引起抛售潮令楼价下降、推升租金回报率；要不就可能掀起加租潮，把部分税务负担转嫁到租客身上。在“房住不炒”和“共同富裕”两大宗旨下，房地产税“试点”将考验政府的政策制定功夫。

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