都说市场不好,广州这些盘却很好卖!
楼市正在进入一个买方市场,在这个时代,买房反而变得更难了。
怎么理解呢?
1、市场不缺房子,但缺好房子。
2、好房子的定义不是靠概念、靠炒作,而是更好的居住属性。
那么怎么去判断一个房子好不好呢?
我认为最安全、稳妥的标准,就是很多人都愿意买。
因为这代表着市场共识,有共识才会有更好的价值支撑。
一个盘是真好,还是假好?
销售结果是最直观的答案。
群众的眼睛是雪亮的,销售中介或许能忽悠一两个人,但无法忽悠大多数人。
虽然鸟叔心里也不缺答案,但为了全面客观地回答这个问题。
我又回头翻阅了第三方机构的统计数据,计划做一个「2023年广州红盘」大盘点。
给大家理一理,目前市面上有哪些不愁卖的红盘,产品做的怎么样、又红在哪儿。
今天这一篇是这一系列的开篇之作。
先来看看榜单
这是我从中指研究院那里,查到的一张表。
已经比较全面了,我们的红盘分析,就以这张表为基础,但又不限于此。
销售额TOP20和销售面积TOP20,有很多重合,但不完全相同。
建议大家最好结合起来看。
如果只看销售额榜单,我们可能会轻易得出改善主导广州楼市的结论,但事实上并非如此。
若只看面积榜,又大大限制了改善的选择空间。
结合起来后,市面上红盘的跨度还是比较大,涵盖了刚需、刚改、改善、豪宅、顶豪等。
下面,我就先做个简单的拆解。
豪宅产品
1、顶豪:12万/㎡以上
【越秀琶洲南TOD】是典型的“三高”盘:销售额高、销售面积高、单价高。
甚至是上半年,广州顶级豪宅市场一枝独秀的存在。
销售额榜高居第1,面积榜第2,要知道,它成交均价高达12.2万/㎡。
它不仅TOP20内,唯一一个单价12万+盘,还是上半年广州楼市唯一一个单盘销售额破100亿的盘。
一个顶豪盘能火成这样,就问你服不服。
既然能大杀四方,就一定有其火的原因。
改天,我会专门写上一篇越秀琶洲南TOD的分析。
2、豪宅:8-10+万/㎡
这个段位的红盘,大概有5个左右。
1)【珠江天郦】,单价9万+,上半年卖了3万多㎡,揽金31亿。
这个成绩也不难理解,毕竟地段在那摆着。
别的项目都在说我离金融城、琶洲很近,这个项目直接就在金融城范围内。
2)【保利天瑞】,单价8万+,上半年卖了2.4万㎡,卖了20亿。
要知道,保利天瑞是在6月初才开的盘,一个月就把自己卖进了TOP20。这个成绩相当牛掰了。
参考文章:10多年了,广州终于等到了它……
由于保利天瑞是一个大盘,这也让我对保利天瑞在下半年及明年的市场表现,充满了期待。
3)【天河壹品】,单价8万+,上半年卖了2.2万㎡,吸金18.9亿。
项目的地段价值也是有目共睹,地处天河智谷核心区。产品做的也不错,得房率在90%左右。
4)【越秀·天河·和樾府】,单价8.5万/㎡,上半年卖了近2万㎡。
参考文章:天河龙头盘的引力,越秀给了最好的答案
越秀的和樾府系列,在广州意味着什么,懂得都懂。
5)【保利湖光悦色】,单价9万/㎡,上半年也卖了2.4万㎡左右,揽金21亿。
这个盘,之前鸟叔写过。
参考文章:10年前错过了保利天悦,不能再错过它了!
这里只说一点,在这个段位的热销盘中,保利湖光悦色是唯一一个不在天河的豪宅红盘。
意味着什么,你自己细品。
改善产品
1、改善:5-8万元/㎡
在这个段位的红盘,有八九个左右。
其中,位于番禺万博板块的【越秀·万博·和樾府】,绝对是一个神盘。
2022年,越秀·万博·和樾府大卖152亿,在广州楼市史最高的百亿销冠。
今年上半年,又卖了近80亿,位居第二。
参考文章:270㎡压轴楼王,这是广州人能买到它的最后一次机会!
其也是上半年唯一一个卖了10万㎡+的盘(11.5万㎡),均价6.3万/㎡。
不过,已经卖得差不多了,目前进入尾盘阶段。
在长隆万博板块,越秀的另一个盘【越秀瑞麓府】,也相当能打。
参考文章:单价不到5万,品质胜千万豪宅,这个盘买完就赚!
上半年,卖了3.5万㎡,均价4.8万/㎡,相对偏刚改一点。
该板块的另一个潜在红盘【华润悦府】,同样值得期待。
从当前的势头看,大有接替越秀万博和樾府的势头。
【万科城市之光】,上半年卖了5.7万㎡,均价5.5万/㎡。
老黄埔的老红盘了。
不过目前已也进入到了开发末期。
【富颐华庭】,上半年卖了5.3万㎡,均价5万/㎡。
这个盘,相信大家也都不陌生,老黄埔的几大红盘之一。
【万科金域曦府】,上半年卖了5.6万㎡,均价5.2万/㎡。
和“城光”一样,这也是一个旧改大盘,堪称荔湾的扛把子。
参考文章:想换房,今年是出手好时机吗?
在荔湾还有一个不得不提的红盘,即【中海保利朗阅】,中海保利朗阅位于广钢板块,项目上半年卖了3万多㎡,单价6.5万+,揽金20亿。
【珠江花城】,卖了4万㎡,均价5.8万/㎡。
一个从2018年就开始卖的红盘,市场价值早已经过了时间的验证。
參考文章:听我的,抄底天河!
在天河,在这个价位段,还有一个和珠江花城并驾齐驱的红盘:【保利天汇】。
上半年卖了25亿,比珠江花城还多了2个多亿。
不知道,大家看出来来没,较于豪宅及顶豪市场的失衡。
在这个价格段,市中心东南西北,都有1至2个网红大盘坐镇。
这是一个蛮有意思的格局,怕是只能用玄学解释来了。
2、刚改:3-5万元/㎡
这个段位的热销盘,大概有六七个。
整个分布比较均衡,东南西北都有,离散度也相对集中,只有一个例外。
1)东边卖得最好的是【万科黄埔新城】
上半年,卖了6.2万㎡,均价3.4万/㎡。
虽然属于老黄埔,但相对靠近增城新塘和东莞了。
2)西边卖得最好的是位于荔湾西塱的【保利和悦滨江】。
上半年卖了5.4万㎡,均价4.1万/㎡。
参考文章:一条地铁线,2000年广州史
3)北边卖得比较好的,一是【黄埔中央城】,也是黄埔的知名红盘。
上半年,卖了3.9万㎡,均价4万/㎡。
二是【保利翔龙天汇】。
上半年,卖了3.8万㎡,均价4.5万/㎡左右。
4)南边卖得好的,除前面说的【越秀瑞麓府】,还有【珠江铂世湾】。
最出人意料的是位于南沙蕉门河板块的【星河东悦湾】。
上半年,大卖5.7万㎡,能排进面积榜TOP10。
价格也不算低,均价3.1万/㎡。
这与南沙楼市冷冷凄凄的印象,形成了鲜明对比。
对于这个盘,日后我会做一个专门的解读。
刚需产品
刚需:3万/㎡以下
刚需热销盘也不少,大概有10个左右。
受制于篇幅,我就不再展开了,简单给大家列一下。
后续会有系列文章,对其分析解读。
刚需热销红盘主要集中在3个地方。
1)东边的增城。
靠近增城中心的【国贸学原】,上半年大卖8.5万㎡。
是面积榜TOP10中,唯一的刚需盘,并高居第三。
位于增城新塘的【金茂万科都会四季】,卖了5.8万㎡增城凤凰城板块的【合生湖山国际】,卖了4.1万㎡。
永宁板块的【金地风华府】,卖了3.9万㎡。
2)北边的黄埔白云
越秀又一次展现了它的统治力。
上榜的2个项目都是越秀的。
一是【越秀白云星汇城】,上半年卖了5.3万㎡;
二是位于黄埔的【星汇城TOD】,卖了4.6万㎡。
3)南边的番禺
上榜的两个盘,都是在番禺东部的莲花湾片区。
其中,【亚运城】卖5.8万㎡,能排进前五。
【保利领秀海】卖了4.3万㎡。
4)再南边一点的南沙
【中铁建万悦花园】,上半年卖了4.1万㎡;
【保利时光印象】,卖了3.9万㎡。
前者在万顷沙,后者在金洲板块。
写在最后
大家都知道,当前广州楼市是一个超级内眷的市场。
一个盘要想卖得好、卖到让人趋之若鹜,一定是兼具资产价值和功能价值。
资产价值,主要取决于地段、景观、教育、交通等外部性条件。
功能价值,指户型产品带给人在微观层面上,更胜一筹的居住体验。
从开发商的角度去看,广州楼市的红盘“制造机”有三个:
保利,有8个项目上榜;
越秀,有6个项目上榜;
万科,有4个项目上榜。
这在一定程度上,反映了这三家房企对广州市场的统治力,尤其是吊打同行的产品力。
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