连续领跑了12个月，保利凭什么？

记录是被创造的，这一次是保利。粗略统计了一下，自2022年8月以来，保利已经连续12个月包揽了全国月度销售冠军，大有一骑绝尘之势。而加总的数据也显示，保利的领先优势在扩大。今年前七个月，根据中指研究院的数据，保利以2678.2亿元的销售额位居第一。             从现有的数据看，今年前7个月，除了领跑的保利，之后的排序分别为万科、中海、华润和招商。与以往不同的是，这个前五的格局一旦定下来，今后很多年都很难再变了。尤其是对保利、中海、华润这样的央企而言，尽管行业有周期，但他们总能平滑过去，然后继续向前，甚至是加速向前。但一切过往皆为序章，对保利来说，这只是开始的开始。过去外界看保利，认知和出发点都会归于一点：何时能赶超“碧万恒”？但现在，外界的关切变成了：保利如何进一步做大做优？从个体穿越到集体穿越，保利如何带领行业向前？具体的答案，可能需要更长的时间来作答。但这不妨碍，我们在当下一窥它的解题思路。1底层逻辑重构后“信用”成为关键要素        在解读保利前，我们先说下行业。大家都知道，那个狂飙的黄金时代一去不复返了，这是共识。但未来是一个什么时代，大家仍莫衷一是。保利发展控股董事长刘平给出的答案是：房地产正在进入高质量发展的“品质时代”。这在今年3月份《保利2022-2023年房地产行业白皮书》有着详细的论述，有兴趣的可以去翻翻。而在品质时代，好公司是有标准至少有三个：资本信用产品信用交付信用三者的公约数越大，房企的发展势能就越大，反之亦然。这两三年，相信大家已充分认识到了资本信用的重要性。我就不再多说了，只说一点。当前地产行业房企资本信用分化很严重，处于金字塔尖的，也就保利、中海、华润等几家央企巨头。再看产品信用。楼市的主要矛盾正在从“有和无”的问题变成“好和坏”的问题。购房者对房子品质的要求会越来越高，“既要又要还要”。按照保利的话说就是：改善主导、品质为王。只有真正的好房子才会不愁卖。未来你会经常见到这样的现象：市场80%的资金会追逐20%的好楼盘。一条马路之隔，好的开发商、好的项目、好的户型、好的配套，即便价格不低仍会一房难求；反之则无人问津，哪怕你把价格打到骨折。最后再看一下交付信用。其实交付信用就是资本信用和产品信用的最终呈现。为什么从国家层面提出要保交付？就是因为现在10个交楼8个维权，交付已经成了社会性问题。以至于，现在的购房者在买房标准里都会增加了一个“开发商交楼能否交楼”的指标。2确定性、成长性一个都不能少                 “黑天鹅之父”塔勒布，在《反脆弱》中表达过一个观点：即未来是非线性，演化过程是高度复杂、不确定的，赢得未来不是靠预测和规划，而是自身的稳定性和反脆弱能力。具体到地产行业，一家房企是否真的优秀，关键是看其在行业调整阶段时的稳定性和持续性。就这一点而言，保利无疑是优秀的。我们来看几组数据。半年报业绩预告显示1、上半年实现签约金额2368.21亿元，同比增长12.65%。行业的状况大家是知道的，克而瑞的统计说，1-6月TOP10销售额均值仅同比增长6%，TOP11-30仅微增1%，TOP31-50则下降了6.4%。尽管是行业第一，体量巨大，但保利的前进速度仍旧是行业最高的。2、营收1383.8亿，同比增长24.9%；归母扣非净利117.1亿，同比增长15.7%。由于尚未进入半年报季，绝大多数公司上半年的业绩都没公布，我们无法展开对比。但有一点可以确认，在当前局面下，营收和净利还有两位数以上的增长，已十分难得。说完业绩，我们再来看两组来自民生证券研报和中指研究院的数据。1、上半年，在保利近2400亿的销售额中，来自一二线城市的占比超80%。2、权益拿地金额400亿元，同比增长63.27%；全口径新增货值 812 亿元，权益新增货值 733 亿元，位列房地产企业权益新增货值第一位。反观同行，1-6月50家代表企业拿地总额同比减少21.5%。再细化看，1-6月，在保利拿的41块地中，有6块在北上广，有17块在成都、苏州等强二线城市。仔细分解下，这两组数据是蛮有意思的。先说一二线城市占比，你我都知道，大分化时代，“收缩、聚焦、深耕”，回归一二线，已成为房企们的普遍共识。保利在年初的《白皮书》中有过一个判断：未来的房地产是一个“结构性牛市”，机会只存在于综合实力排名靠前、最有价值的城市。但共识是一回事，有没有能力做到又是一回事。保利上半年在销售上的韧性与弹性，很大程度上要归功于在城市深耕上构筑的护城河。再说下拿地规模。这两年，包括万科在内的众多房企都在谈过冬，都在大幅放缓拿地甚至不拿地。问题是，尽管冬天很冷，但你不干活，当春天来临的时候，你又能吃什么呢？地产这个行业，面粉决定着面包，当前的土地获取，决定着未来两三年之后的销售。对于很多房企来说，优质的土地出来了，价格也降了，心里痒痒着想去买，但实力却不允许了，真是难受。所以，类似于保利这样的逆周期布局，未来是会有很好的收获的。话说回来，保利之所以能如此，还是得益于其良好的资本信用。过去一两年，房企的暴雷潮，其中一个核心原因是国际投机评级被下调，融资受限甚至无法融资。目前，仍享有三大国际评级机构“投资级”评级的房企，仅剩6家，保利就是之一。这在资本市场给保利带来了较低的融资成本和充裕的融资现金流。就拿上半年来说，保利发行了3笔公开债，总融资规模为 89.32 亿元，利率在 2.26%-3.75%之间，处于行业最低区间。此外，保利125亿的股票定增也进展顺利，于6月底获证监会同意批复。相比于土地红利、杠杆红利时代，在品质红利时代，你只能向管理要利润。你的融资成本比别人低几个点，各项成本加总又比别人少几个点，利润就出来了。3产品信用、交付信用是“基业长青”的护城河         那些曾以为大而不能倒的房企的坍塌，揭露了一个残酷事实，规模红利时代的护城河，在资本信用面前不堪一击。但资本信用也只是房企在品质时代立足的前提性条件。基于产品力、服务力的产品信用和交付信用，才是保证房企长盛不衰的关键。就拿保利来说，1-6月，广州卖的最好的10个项目里，有3个来自保利：保利天汇、保利和悦滨江、保利湖光悦色。在佛山，TOP10中，同样有3个来自保利：保利天汇、映月湖保利天珺、保利灯湖天珺。而最近新推的保利天瑞，一经亮相就在广州市场引起了广泛关注。据说，188平的单边位好楼层甚至出现超30人抢一套的名场面，要知道这可是总价2000万左右的超级改善。这个项目之所以受欢迎，除了地段本身外，产品力是一大亮点。保利天瑞是“天字系中式府院系列”的开篇之作。据说为了保证小区居住的舒适性和氛围感，产品团队经历了从点状式、围合式等数十版方案调整，最终确定了一字型板式小高层排布。这种布局，放眼广州都是难得一见。户型设计则是兼具功能性和“大宅气场”，单梯入户板楼大平层，全屋南向四开间，实用面积达超高。完全就是扁平化的别墅体验，改善买家心中的白月光。这里说明下，保利的产品并非是点式创新，而是产品体系的系统性进化。从现有的资料看，保利的产品力进化至少经历了这么几个阶段：上世纪90年代，房地产处于从无到有的1.0阶段。这一时期，保利的住宅主打“住有‘康’居”，代表作是广州保利花园，早在20年前，这个盘就已成为“国家康居示范小区”。大概从2010年起，行业进入了从有到优的2.0阶段。保利住宅开始主打“康善尊逸”，更注重功能均衡，强调户型最优，奠定了保利独特的“性价比”标签。2016年后，行业进入从优到全的3.0阶段。对此保利在行业创新性地提出了“全生命周期的居住系统”，一个典型范本就是保利在广州琶洲的城市更新项目——保利天悦。毫不夸张的说，保利用一己之力将琶洲带到了和珠江新城比肩的存在。当下行业正在进入从全到精的4.0阶段，保利又进化出了Well集和社区”。系统性进化的威力是巨大的。今年上半年，保利天、悦、和三大产品系，全部登上克而瑞全国十大作品榜单。其中，武汉保利天珺、苏州保利天珺荣获全国十大高端作品。佛山保利珺悦府荣获全国十大轻奢作品。东莞保利清能和悦春风、成都保利怡心和颂荣获全国十大品质作品。而且三大产品系也是各有所长，形成差异化竞争优势。比如 “天”字系以资源塑造圈层，以雅奢、舒享、高定为产品亮点。“悦”字系以文化创造风格，以礼序、东方、雅趣为产品亮点。“和”字系以生活唤醒温情，以舒适、温情、时尚为产品亮点。除了产品上的独到和创新，保利还在社区文化等软基建上不断发力。在保利看来，房子并不是一堆钢筋水泥，而是链接各种可能的空间。其卖的也并不只是一个冰冷的物理空间，而是基于人性关怀的一整套生活解决方案。比如保利现在主推的“新人文社区”，就认为社区是人文的载体，特别注重社区与人的链接，主动满足个体情感与精神上的诉求，彰显情绪价值。比如保利的全生命周期的居住系统，就有很多针对老年人、小孩子的等人性化设计，力求给业主提供更舒适的居住体验。再比如保利打造的新人文社区文化IP“和乐中国”，已成为地产圈一个现象级的存在。目前“和乐中国”活动已覆盖全国96座城市，惠及超过300万，还曾邀请到了郎朗、宋祖英、鞠萍等多位业内外著名艺术家。2023年的“和乐中国”更是全面升级，以“又见国风之美”为主题，与全国各地知名博物馆、美术馆、专业院校、非遗组织等多维联动，邀请传统文化领域艺术名家，汇聚了更丰富的艺术资源。至于交付，对保利而言，那是别人家的问题，自己的优势。对于保利来说，按时交付是必须的，质量也是肯定有保障的。像杭州的保利天悦、佛山的保利华侨城云禧，就荣获了2022年全国十大交付力作品。2022年，据说保利交付体量创历史新高，覆盖24个省市，68个城市，均按合约按时保质交付。此外，保利还是极少数拥有总部集成呼叫中心的房企之一，可以做到两点：一是零延时派单，就是只要收到问题，会立马安排人处理。二是8 小时响应，基本上一天内就会给处理反馈。4写在最后      吉姆·柯林斯在管理学名著《基业长青》中说：判断一个公司是否成功有三个要素：一是清晰的思路；二是坚定的行动；三是一个谦逊且韧性的领导者。对于地产行业而言，目前的现实是，在经历两年多的狂风骤雨后，似乎看到了一点平稳的曙光。继土地红利、杠杆红利之后，房地产正在进入第三个时代，就是保利定义的“品质红利时代”。只是，一切都变了之后，谁又能长久的胜出呢？

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