2023年的深圳，什么样的户型最受欢迎？（下）

不知道大家有没有注意到一个现象：现在开发商越来越重视产品了，拼户型、拼得房率、拼交标、拼细节！原因也不难理解，房子不好卖了，不能再靠行情吃饭，项目必须要做出差异化亮点。所以，当下的深圳楼市，产品做得好的盘，并不一定卖的好，但卖得好的盘，产品一般都不会差了。我大致梳理了下，上半年深圳市场共计有五六十个新房项目开盘，不过去化普遍在30%-40%，更有甚者开盘当天去化率仅个位数水平。最受市场追捧的是下面这几个：海德园潮樾府荔景御园云海湾北站超核润府它们的认筹比都超过了1，海德园更是接近3。

高认筹比体现了购房者对这些盘的喜欢和意向性，有高认筹做保障，最后也都卖得很不错。像海德园、荔景御园开盘日光，潮樾府两次开盘去化在87%，云海湾开盘去化超95%，北站超核润府首开去化90%。先特别强调下，前些天大卖的鸿荣源伽誉府的认筹比也不低，为1.33，开盘去化为84%。不过，尤其是7月初开盘，属于下半年，所以没有被列入上述排名。此外，还有一个去化比较高的刚需盘，位于龙岗回龙埔板块的万科金域学府，二期开盘去化84%。海德园卖得好，主要是占了地段优势的光，其实产品做的一般般，得房率很低。其他几个，除了地段、资源、配套、价格等因素外，产品也是一大加分项。下面我们就捋一捋，这些代表性项目在产品创新上的亮点。1越秀潮樾府潮樾府的主打户型是93平的3房2厅2卫，也是卖得最好的。它的亮点之一就是得房率高。不含赠送的得房率达到了81%，算上赠送能到90%左右。这个得房率放在市面上比，是很有竞争力的。得房率高原因有二，一是几栋楼都只有32层，没有避难层、设备层之类的来吃公摊；二是2T6户设计。户型设计同样亮点满满。以下面这个93平的横厅户型为例。

1、横厅设计，两厅（客厅、餐厅）空间融为一体，形成一个超大的公共活动空间。这也是横厅比竖厅相对加分的地方。2、短过道，入户过道、卧室过道都很短，均出来的面积形成了一个更实用的入户玄关。3、长面宽，5开间面宽带来了充裕的采光和景观视野面。4、南北通透，客厅、卧室都能实现空气对流。由于潮樾府是一线海景房，室内会有充足的自然风，夏季晚上即便不开空调，也会很舒服。5、赠送真的很多。主卧赠送了双飘窗、两个次卧也都有飘窗赠送、餐厅位置和共卫也有飘窗赠送，玄关还有飘窗赠送。6、大阳台，进深2米，在市面上也非常突出了，大部分主阳台是1.5-1.8米。7、U型厨房，提升了功能性、带来了更实用的操作空间。另一点值得说的，是潮樾府的格局。为了保证更多户型房源欣赏到一窗海景，潮樾府没有采用传统的排布方案。看似不规则的朝向，带来的是乎乎皆看海。

所以，这样的产品很难不让人喜欢。再加上诱人的价格，单价区间在6.6万元-7.6万元/平，总价最低614万元，最高也才704万，大卖也就不难理解了。2龙岗信义荔景御园（信义金御半山三期）这是一个乍一看有些让人意外的热销盘。在西部很多盘都卖不动的情况下，一个位于龙岗布吉的盘竟然能日光。但如果你要是了解它的产品，怕是你也会去抢的。1、现房，所见即所得。在深圳新房交付问题频出的当下，这一点还是很有吸引力的。2、实际得房率高达140%，在深圳属于稀缺物种。这次推出的是市场上并不常见的复式，建面97㎡可以做到5房，套内使用面积能达到139㎡，实际得房率超140%。相当于，用97平的总价预算买139平的房子，单价打了7折。

在高房价的深圳，尤其是对刚需客而言，实际得房率是一个买房非常看重的指标。荔景御园备案均价约7.92万/平，使用面积多40个平方，相当于省了300多万。所以，就冲得房率这一个卖点，项目就不愁买的。3深业云海湾          云海湾的户型设计同样可圈可点。这么说吧，你很难找到糟点，反而会被它的超大阳台深深吸引。云海湾属于改善盘。3房2厅2卫的面积来到106-108平，还有116平的3房2厅2卫。

更舒适一点的户型是143平的4房2厅2卫；此外，更有183平的4房2厅3卫。

云海湾得房率77%，不算差。户型方正很讨喜，大阳台是一个很抓人的卖点。阳台是标准进深1.5米，但开间是真的大。106-108平户型的阳台开间达到了6.7米。

         116平户型阳台开间可以达到7-8.1米，而且还是南北通透。

143平户型阳台开间达到7.2米。         

183平户型阳台开间能达到8.1米，都可以跑马了。

此外，每个房间基本都有大面积的飘窗赠送。而且排布格局同样很讲究，每一个梯腿都尽量展开，避免对隔壁户型视线和采光的干扰。

4北站超核润府          

不管是华润的品牌，还是它的产品力，都很受深圳人认可。

超核润府在龙华北站板块，产品上也确实能打。1、润府是没有保障房的，这也就意味着它的居住是比较纯粹的。而板块内的其他项目多配有保障房，这也让润府有了差异化优势。2、产品的规划在区域内，也是比较偏改善的。比如二期可以做到3梯4户，这在片区内是一个相当奢侈的配置，也非常讨改善客的喜欢。3、面积段在区域内也偏大一些，最小面积为99平的3房2卫，最大面积是143平的4房2卫。总的来说，在龙华这是一个相对纯粹的改善盘，生来就是给强调居住圈层的改善客准备的菜。4、户型设计是市面上是顶流的存在。比如下面这个户型

首先强调一点，龙华北站的改善盘和前海的改善盘还是有很大差异的，相对于空间感，会更看重功能性一些。所以超核润府用114平就做出了4房2厅2卫。除了户型方正、大阳台、高赠送（每个房间都有飘窗赠送）等亮点外，基本上没有多余的过道浪费。其中一个次卧更是和次卫公用过道。毫不夸张的说，这是一个把内部空间利用到极致的户型，也由此可见华润的产品功力。可能有人会说，这个有点动静不分。但还是那句话，没有完美的户型，就看你怎么取舍了。如果你要动静分离，要么提高预算买更大的房子，要么牺牲每个房间的空间增加过道。而这个户型的吸引力在于，在114平这个面积段，给你更多的房间，并尽可能地放大每个房间的空间感。总之，超核润府的大卖，一部分是华润的品牌效应，一部分是产品规划定位的功劳。5万科金域学府          这是一个典型的刚需盘，离地铁回龙埔站约两三百米。二期主推户型是78平的3房2厅1卫，也是卖得最好的。面积段越小、房间越多，越考验开发商的产品功力。如何在确保功能性的前提下，尽可能的拓展空间感，同时又不让户型过于奇葩。看下面万科给出的答案。在这个面积段的3房中，这个设计真的很难挑剔。首先从视觉上就很舒服。

1、户型方正，U型厨房2、得房率76.6%（不含赠送），平均值以上3、承重墙较少，为改造提供了更多可能4、通过大飘窗扩充卧室面积，尤其是两个次卧，拓展后不输主卧。5、大阳台，目测在2米以上6、三段式卫生间，洗漱公共化，并与次卧公用过道，进一步提高空间利用率。7、为保证收纳空间，主卧门开在了客厅一侧。（后期业主也可自行改造）若用一句话来形容：麻雀虽小，但内脏是真的精致。总的来说，可以看出在产品设计上，万科是下了真功夫的，最大程度的在“既要”“还要”之间找平衡。         

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