入住11年房被人强占，起诉返还，法院： 驳回……

作者｜张茂荣

小产权房拆迁争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师

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最近代理一个深圳房产买卖纠纷案，委托人出售房产并交付买家后，房子被他人强占，买家不起诉侵占人，而起诉委托人退款，结果是意料之中的败诉。恰好从武汉来深圳咨询的本案蒋某也是房子被强占纠纷，遂发文提示。

基本案情：

2004年1月11日，原告蒋某与被告汪某签署《房契》，购得涉案房产（没有办理房产证）并实际入住使用：先是自住，后出租给刘某使用。

2015年，该房产面临拆迁补偿，汪某将承租人刘某强行逐出并实际控制！

蒋某先后向公安报警、相关部门投诉、起诉买卖纠纷（后撤诉），未果后于2018年基于占有事实状态提起侵权之诉，要求汪某返还涉案房屋。

汪某则以蒋某超过一年期限起诉，已无权要求返还为由抗辩。

湖北省洪湖市人民法院审理认为：

原被告之所以对诉争房产发生纠纷，原因是常住武汉的被告汪某知悉该房屋地段面临拆迁有高额补偿后，从武汉回到洪湖以诉争房产没有出卖给原告为由，将当时原告已实际占有诉争房产后的房屋承租人刘某从诉争房屋中逐出予以占用而引起。

在2004年1月11日原被告签订《房契》并实际履行，原告依据《房契》善意、公开且和平的占有了诉争房屋财产并实际使用收益即占有已成事实状态，被告在依据《房契》转移诉争房产由原告占有后，为获取面临拆迁高额补偿的不当利益，强行从租户刘某处接管其已售出的诉争全部房产，超出私力救济的限度和范围，严重违背诚实信用原则，背离了我国弘扬的社会主义核心价值观。

原告基于合同关系作为诉争不动产的合法占有人，享有维持现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏的权利，即占有一旦存在，这种事实都应受法律保护，任何人不能以私力改变现有的状态。当占有人权利和利益受到侵害时，可以依照法定程序，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款的规定，行使占有物返还请求权，即被告汪某应将已卖给原告蒋某并已由原告实际占有的诉争全部房屋财产返还给原告。

从被告在（2018）鄂1083民初360号案件审理时提交的《关于土地证的问题》及自述2016年初给原告发送的短信内容来看，诉争房产被被告侵占时原告一直在主张权利，故对被告之占有人返还原物请求权已超一年而消灭的主张，本院不予采信。2022年6月20日一审判决（相关判项）：被告汪某于本判决生效之日起10日内将涉案房屋财产返还给原告蒋某。

湖北省荆州市中级人民法院审理认为：

占有物返还请求权的除斥期间为一年，除斥期间不得迟延、中断、中止。本案蒋某主张2015年汪某赶走其租客刘某强占涉案房屋，2018年起诉买卖合同纠纷之诉，2019年提起占有物返还即侵权责任纠纷之诉，要求判决汪某归还房屋，因蒋某自涉案房产被侵占发生之日起一年内未行使占有物返还请求权，该请求权已消灭。故本案蒋某主张占有物返还请求权，要求汪某返还涉案房屋的诉讼请求不能成立。

2023年2月23日二审判决：撤销一审判决，驳回蒋某要求汪某返还涉案房产的请求。

张律说：超过一年除斥期间，返还原物请求权消灭，非诉途径未必支持！

1、无论是《民法典》第462条，还是原《物权法》第245条，均规定了占有人返还原物请求权自侵占发生之日起一年内未行使的，请求权消灭，故：房屋被侵占务必在一年内行使权利要求返还！

2、返还原物请求权的“行使途径”法律没有明确规定，实践中对诉讼途径无争议，对于非诉途径存在争议：笔者检索案例发现，部分法院将占有人向公安机关报警处理等非诉途径主张也视作行使权利，并支持了占有人在处理无果超过一年后起诉的返还原物请求（本案一审法院认为蒋某一年内通过非诉途径行使了权利，二审法院认为蒋某一年内没有行使权利，也证明法院对于非诉途径是否构成返还原物请求的行使存在不同观点）；

3、占有保护请求权除了返还原物请求权外，还有排除妨碍请求权、消除危险请求权、损害赔偿请求权，就性质而言，前三种为物权保护，第四种为债权保护，一年的除斥期间仅适用于物权保护中的返还原物请求权；

4、占有人因超过一年除斥期间而丧失返还原物请求权，还可以提起损害赔偿请求权，即要求侵占人赔偿因侵占而造成的己方损失，换言之就是：房子是要不回来了，但是可以要赔偿。

附《民法典》第462条：

占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。