龙华红山这个流量盘又创新低了

最近中介朋友圈发了一个水榭春天售卖信息：89平，这个小区的主力户型，报680万，接近指导价，折算单价约7.6万/平。

这个价格，大概回到2019年底的价格了

曾经的流量盘怎么了?

是真的不行了吗？

今天我们就说说这个龙华C位红山的二手流量盘——水榭春天1~3期

项目简介

它位于龙华最核心片区，周边配套齐全，各种公共配套就在家门口；

论购物，楼下就是沃尔玛；九方、红山6979等购物中心也在周边，步行可达。

项目自身素质不错，大盘，开发商莱蒙，在深圳也算有品质保障的开发商

之前是有利好概念待兑现，现在也算城市界面、各项配套完备的区域（关外），所以从开盘至今一直都算流量盘，至少在龙华。

2020年龙华二手成交TOP10

2021年龙华二手成交TOP10

不论行情好不好，水榭春天的流通性一直不用太担忧

论涨幅，在龙华，一直都算头部。

价格体系及过往表现

如今报价7.6万/平，是什么段位？

注：将上一轮的成交最高点（均价）和最低点单独拎了出来，其他均为年度均价

与今年比，虽不算最低（最低发生在今年5月，89平602万成交）；但与均值8万比，还是又降了

若与往年比，大致回到了2019年底的样子，名义上，相当于白忙一场；算上月供，这几年就是亏的。

从全周期来看，水榭春天经历了两个周期：

经历过高光：2014-2017年间，那时龙华、红山被称作“宇宙中心”，风头无两，一个周期就涨了140%，放眼到整个深圳，这成绩当时也算王者的存在；

也经历过光环逝去：2019年双11至今，这一波涨了14%，完全的跑输，连成本账都算不过。

从2014-至今，涨幅177%，不算顶流，也不算差；但大多在吃老本。

如果切片选取2019-2020这段，红山这个曾经的流量盘，面对水来了，反应还是一如既往的机敏和不错，从7万到10万，涨幅42%，不输同时间段的宝中、新安、碧海；

不仅不是接不到水，而是接水能力还不错

是不是与网络的世界，有认知反差？

为什么好不容易接的水，最终又没接住，从2020-2022年回落这么大？

一是与大势有关：经济、深圳楼市还有片区的大势、人们预期的改变

二是被新房压制，龙华这两年新房供应比较多，又有限价，龙华库存压力也不小，红山周边就有几个7万左右的限价盘，行情不好，二手房要想卖掉，不得不与一手拼刺刀。

片区及楼盘简要点评

龙华红山从大势上，确实不如西部那几个网红片区，这个恐难改变

但我一直秉持一个态度——不要过誉，也不要过贬

红山从未来势能来说，米粒认为确实不及宝安的核心板块，这个不可逆

但它依然有其一席之地，也依然有它的客群

即工作在中部的人群——福田、龙华、坂田等

私下咨询米粒的就有很多这样的：

这类人群中不乏将生活、居住的舒适度、小孩教育等排序＞房产升值潜力+舟车劳顿

房产对于有些人，是投资品；但对于有些人，是生活一部分，房子赚钱谁都爱，但不愿为其妥协太多。

一万个人，有一万个哈姆雷特

并没有标准答案

更何况，分化的时代，未来也不是叫“西部”就能赢的，就如不是叫”深圳”就能赢的一样，那里面也埋了很多坑

具体到房子“跑赢”，与宏观、中观固然有关，但有时候，微观和时机更重要。

回到主题，水榭春天1~3期怎么样？

虽然这次它水没端住，接的也都丢了，但其作为龙华第一梯队的流量盘，还是有其价值在，虽然车位有些不足，虽然也要面临过了盛年之后无法逃避的逐渐老旧问题