深圳楼市的这半年——市场与趋势变化

虽说离6月还有几天，但深圳楼市上半年表现已尘埃落定。

今天做一下盘点，看一下深圳楼市上半年整体情况如何，又有怎样的趋势呈现？

市场整体情况

1.  总体成交量：月均成交量仅为历史平均水平的1/2

   
   

月均总成交量为5525套,相比历年月均成交总量11844套下降53.4%,哪怕与近五年月均成交总量10992套相比，降幅也高达49.7%0也就是说目前深圳新房与二手房的总成交量，不到正常水平的二分之一。

2.二手房：成交持续低迷，仅为历史平均水平1/4

2022年深圳二手房月均成交量仅为1851套，与历年月均成交量7291套相

比下降了四分之三，也就是说，目前深圳二手房成交量仅为正常水平的四分之一。

二手仍在磨底，但最低迷期已过。

2022年前3个月二手市场处于低迷期，特别是2月份，仅成交1080套，创深圳近15年来二手房成交量新低。从4月开始，伴随着政策放松的风言慢慢从最低谷走出。

如今的二手市场，观望情绪依然浓厚，卖房难卖。

平均卖房周期156天，约5个月，为近五年的高点。

目前的局势更多的是买卖的博弈：买家出手动力不足；卖家再降价的动力也不足，甚至有部分片区挂牌价有小幅抬升。

3.新房:不再是心头好

去年的打新热褪去，今年共计35个新盘入市，卖的好的屈指可数，大多数都很惨淡。

1-5月，深圳大部分的推盘开发商把打折、买送大礼包都安排上了，但实际的效果并不是特别理想。

即便是此前火热的光明片区，也冷静了下来。

光明、宝安、龙华片区的去化率大多数是在20-30%之间，有些不到20%。

其它片区，像罗湖、龙岗、坪山片区入市的新盘，去化基本都在20%以下；

几点趋势与变化

1.西部强在新房，东部胜在二手

乐有家研究中心数据显示：

一手房市场，西部1-5月的总网签量4502套，比东部多了一倍。

二手房市场，东部凭借着较低的价格、与指导价大多价差不大等原因，成交略胜一筹，每个月都能比西部多20%~40%

2.改善更愿意进场、刚需选择观望

目前买房的群体在发生变化，以前以刚需为主导，现在改善型住房和豪宅买家占比在上升。

一手房，刚需盘大多去化在20%~30%徘徊的同时，豪宅却个个卖出不俗成绩。

二手房，根据乐有家数据显示，总价800万以上、面积90平以上近两个月也呈现上升趋势。

刚需，更多选择观望，可能有产品不合适的原因，但更多的是信心和预期不足，背后还有就业和收入不稳定的原因。

改善，大多吃到过楼市的红利，甚至经历过楼市的牛熊，反应更从容和淡定，当然因为手上有房，至少多了点选择的筹码。

有钱人，很多经历过几次危机时买房，危机后资产暴富，自然更懂得如何抓住危机的机会。

3. 豪宅特立独行

有人还在担心失业，有人却在疯狂扫货。

今年深圳卖的好的一手房基本上都是高总价盘：海德园约1800万起步，平均每90秒卖出一套；招商仕林臻邸约1200万起步，当天去化率约98%； 润玺二期约1500万起步，当天去化88%；中心天元约2800万起步，当天去化92%。

虽然深圳楼市整体异常的冷，但是豪宅走出了相对独立的行情，即使放在全国也不差。根据克尔瑞的数据，今年前5个月，深圳无论是千万起步的豪宅，还是3,000万起步的顶豪，无论是总量还是增量都排在全国前列。

 注：北京、上海由于四五月份疫情的原因交易中断，所以数据略有失真。

豪宅行情，不止是深圳，今年四大一线包括一些核心二线城市豪宅行情都不错。

隔壁广州珠江新城已经生生的把深圳涨成了洼地。

为什么豪宅行情特立独行，与当下经济与楼市有点格格不入？

因为有钱人比普通人更害怕货币贬值，害怕手里的巨量资金不值钱了。

买豪宅更多的是资金避险。优质豪宅，向来都是硬通货，房子只是载体。

今年的楼市比较割裂，城市分化、板块分化、人群分化、产品分化

同时也是很好的试金石，试着各自成色。

危与机往往是一个事物的两个面，你更看到了哪一面？

 注：数据来源：乐有家、贝壳研究院、咚咚找房、克而瑞