深圳进入保障房时代？别误会！ —从“十四五”看懂深圳未来楼市

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大家好，我是米粒。

2022年1月11号，深圳市住房建设局发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，规划提出十四五期间深圳将筹建89万间住房，其中公共住房54万间，占比约61%。

最近看到一些媒体的解读有些偏颇：如深圳即将进入保障性住房时代、深圳要新加坡模式了等等。

米粒认为，解读规划不能仅仅读文字表面，做文字的搬运工；应该横向比较，用历史映照现实，远观未来。

今天米粒用数据分析的视角，来解读《深圳市住房发展“十四五”规划》，看看文字背后的事。

一、复盘十三五：理想很丰满，现实很骨感

面对规划，大家始终要记得不看广告看疗效，蓝图总是宏伟魅惑的，不要盲目乐观；要观其行，落地性和实现度才是关键。

所有城市、片区规划都面临落地实现度的拷问：

毕竟“城市战略”的每一字都是一字千金；

毕竟人力财力无论哪个政府都有天花板；

毕竟在执行过程中总会有这样那样的困难

我们来看下深圳住宅十三五的完成情况：

2016年深圳住建局发布了深圳市住宅十三五规划,文中提出:十三五期间，计划筹建公共住房40万套，供应35万套；供地面积5.03平方公里，占比供地总面积不少于60%

五年过去，实际落地情况是：

公共住房供地面积完成度75.9%；与百姓最直接相关的供应套数完成度仅49.4%，此项指标完成标准还只是“基本建成”，若计至交付，完成率会更低。

与其形成鲜明对比的是，商品房超额完成——供了原计划的220.4%土地

原计划：公共住房：商品房用地≥60:40；

而实际：公共住房：商品房用地≈34:66

计划和实际直接反转

所以规划归规划，可以通过规划看态度和方向，但最终要看的是执行和落地性。

俗话说，看一个人不要看他说了什么,而要看他做了什么 ；其实这个放在很多地方都适用，面对未来要谨慎乐观，不要盲目乐观

理想很丰满，现实往往很骨感。

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二、深圳未来进入保障房时代？想多了！

下面我们对十三五、十四五规划的供给数据进行分析，看看会有怎样的趋势和结论：

1. 政府拿出了更多地，供需矛盾有望得到一定缓解：

单从规划来讲，土地供应从十三五的8.38万平方公里提升至不少于15万平方公里，计划供应量是十三五的约1.8倍。

2.基本住房保障与合理住房消费需求都要保障，并没那么厚此薄彼

公共住房与商品房无论是土地供应面积还是套数供应两者有差异，但差异不大。

3.商品房计划供应比重不降反升：

从规划层面，商品房供地面积较十三五规划直接翻倍，从3.35万提升7万平方公里，供地占比从不高于40%提升至47%。

从落地方面，十四五期间计划筹建套数与过去五年实际相当、略高。

4. 公共住房供应没看起来的乐观

公共住房筹建套数虽从十三五的40万套提升至54万套，增加14万套；但对老百姓更有实质意义的供应套数，却较十三五规划还少了1万间。土地供应面积占比从十三五的≥60%下降至53%。

5.保障房格局能否改变，更应看供应套数及其落地性

网上很多解读将“筹集建设”与“供应”混淆，筹集建设统计口径是开工。

从开工到建成还有很长的路要走：公共住房的建设效率往往偏低，如十三五期间，筹集建设套数超额完成了指标——目标40万套，完成了44.24万套；而与其形成反差的是基本建成仅有17.3万套，仅为筹建的39.1%。

所以用“供应套数”更能反应解决保障房供需矛盾的情况,毕竟住进去对老百姓更有实质意义。

大家大多都是应试教育培育起来的，再结合下十三五指标的完成情况，应该能够明白下面约束性考核指标的奥义吧。

——KPI考核未必能改变关键指标的落地性。

用一个数字就下结论，草率了些，纵横多维分析才也许可能看到本质

开篇网传的深圳未来楼市进入保障房时代、要进入新加坡模式等是想多了，深圳还有很长的路要走。

三、其他一些趋势与变化

1.从加大棚户区改造到和谐共生，博旧改没前途

2.别想了，调控政策不会放松

3.更关注居住配套及品质，建立大型安居社区 ；

但供应大户仍是关外；解决需求错配，还有很长的路要走。

4. 公共住房形式在转变：从租售并举到租赁为主，租赁比例高达76.5%

对于公共住房的模式从十三五的“双轨制”到十四五“租赁为主，共有产权为补充”；表述的改变代表了趋势的改变。

十四五期间，租赁住房占到公共住房的76.5%。

从另一方面体现房子是用来住的，房住不炒方针。

5.商品房与公共住房产品差异，未来可能分离出两个相对独立的市场

十四五规划，

土地供应面积：公共住房：商品房=8:7=1.14

筹集套数：公共住房：商品房=54:35=1.5

说明公共住房相较商品房面积更小，更侧重的是小户型。

公共住房目标是保基础，更多的是解决居住的兜底问题，面对的人群是经济基础相对较弱的人群；

而商品房面对的客群是有一定经济基础，对居住及品质有一定需求的群体。

未来，这两类产品可能逐步是两个相对独立的市场，面对的是两个相对独立的客群。

富豪住豪宅，中产住改善，普通人刚需，底层住保障

在一个城市，不同资产代表不同的人，大多数时候各在各的生态圈里玩耍。

不简单搬运，关注米粒观楼市，了解楼市更多本质。

注：文中数据来源：

《深圳市住房保障发展“ 十三五” 规划 》  2016.12

《深圳市住房发展“十四五”规划》   2022.1