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以租金回报率为锚看中国房价(9月份的文章)

一、背景数据：中国R2型银行理财收益率：3%
中国分红型寿险收益率：2.5-3%
香港中长期存款及保险收益率：2-4%
中国十年期国债收益率：2.2%
美国十年期国债收益率：3.9%
日本十年期国债收益率：0.9%
注：均为笔者撰文时的收益率

二、房租定价标准：1.折旧系数：
高层住宅折旧算法：
a.0-5年，每年折旧1.5%
b.5-15年，每年折旧2%
c.15-25年，每年折旧1.5%
d.25-35年，每年折旧之前残值的1%
e.35-45年，每年折旧之前残值的0.5%
简单计算按1.5%估算（中国最近5年的房屋质量来看比较保守）

2.流动性折价：流动性差的产品从定价看应该低于流动性好的产品
按0.3%估计（比较保守）

3.交易成本：
买卖时需要付出的成本：
a.税，住宅和公寓有差别，公司持有的产权更高
b.中介费，以前不需要卖家出，现在卖家普遍要出1%左右
租赁时需要付出的成本：
a.税，某些地方有针对租金收益的税收
b.中介费，普遍半个月租金
按平均15年买卖换手一次，平均3年租赁换手一次计算，对租金收益要求的影响大约0.5%（比较保守）

4.持有成本：
a.物业费，忽略不计
b.取暖费，忽略不计
c.维护成本，高层住宅维修成本比较高，别墅维护成本也比较高，没有相关数据忽略不计
c.房产税预期，预期0.5%左右
d.保险费预期，预期0.1%左右
持有成本按0.6%的预期估算（相对保守）

5.装修折价：
装修成本占总房价的比例差别很大从5%-100%不等，这个比例从一线城市往低线成本逐渐升高，取平均值大约15%左右，按15年买卖换手计算，装修的折价可能只能剩余2折左右
装修折价对估值的影响按0.8%估算（相对中性）

6.空置率折价：
中国不同城市空置率数据差别很大，这里取平均值：住宅20%，写字楼：30%，注意随着人口减少，新房越盖越多这个比例可能还会增高
空置率因素对租金的影响是租金收益打7-8折，换算成对租金收益要求的影响0.3%（很保守）

综上所叙，租金收益应该比无风险收益高：1.5%+0.3%+0.5%+0.6%+0.8%+0.3%=4%

结论：房租收益=社会无风险收益率+4.5%-CPI，当前CPI:0.5%把十年国债收益率作为社会无风险收益率则：房租收益需要是：2.2%+4%-0.5%=5.7%把R2型银行理财作为社会无风险收益率则：房租收益需要是：3%+4%-0.5%=6.5%
如果以当前美元资产作为无线风险收益率基准,则房租收益率需要更高


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