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主楼

2024-12-24 11:29:07 来自Android手机客户端

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未来到底是像日本短期急跌以后持续低迷30年呢？还是像美国呢？

未来到底是像日本一样，短期急跌以后持续低迷30年呢？还是像美国一样，哪怕经历了08年次贷危机，也只下跌了4年？跌幅不过20%，之后就一路上涨，用十年时间再次翻倍呢。为了找到答案，鹅从城市化、房地产市场和刺激政策三方面对咱们和美国的情况进行了深度比较。

第一，城市化。别看北上广都已经成了世界级的超大城市，别看咱们有55个城市开通了地铁，数量全球第一，但咱们城市化的进度才刚刚走到美国1920年的阶段。进城的大潮还远远没有结束。美国的城市化到今天经历了180多年，起点是1840年，当时美国城镇人口的比例刚刚超过10%。随后，美国开始了大规模的工业化，工厂越来越大，也越来越集中。大量人口从农村涌入纽约等大城市，到1910年，累计有1100万美国农民成为新市民，占全国城市人口的1/4。随后，美国开始大批建设有轨电车和高架铁路，进城的速度更快了。这跟咱们过去30年非常像，当然美国还有很多外来移民，他们也主要落脚在大城市。于是到1920年，美国的城镇人口比例上升到51.2%，首次超过农村人口。重点来了，1920年的美国和2011年的中国，在城市化的各项指标儿上实在是太像了。城镇人口比例完全一样，区域发展都是沿海发达，内陆相对欠发达，城乡发展都是城市发达，但郊区和农村相对落后，城市结构都是少数特大城市遥遥领先，高楼林立，设施齐全，消费高昂。但小城市相对欠发达，甚至连大城市出现的问题也大同小异，都是住房紧张，交通拥堵。但是，这种像中心大城市聚集的现象仅仅是美国城市化的第一个阶段。

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沙发

2024-12-24 11:29:42 来自Android手机客户端

转折点很快就来了。

美国在二战期间形成了全球第一的制造业，也积累了巨量财富，造就了一大批先富起来的美国人。但这些富人不愿意在大城市令人压抑的水泥森林里起折。很多房产商闻到了商机，在郊区建起了一栋栋带花园的大房子，高价卖给了第一批美国富人。很快，美国中产阶级也加入进来，郊区人口快速增加，越来越多的人每天要开车去市中心工作，就正好消化了美国汽车工业在二战期间形成的多余产能。美国汽车文化也因此兴起，配备巨大停车场的郊区购物中心、汽车餐厅、汽车旅馆在汽车文化的滋养下快速崛起，麦当劳就是那时候发展起来的。是这样，到了1970年，美国城市化脱胎换骨，虽说总的城镇人口比例进一步上升到73.6%，但大城市郊区人口首次超过中心城市的人口，到1980年代又是一个重大转折点，互联网技术大爆发。

第二，中美房地产市场的比较，网上很多人说中国的房子太多了，早就够住了，所以房地产行业到头了，真是这样呢？截止2023年，咱们的城镇人均住房套数是1.07套，大致相当于美国1960年的水平，而190年恰恰是美国房地产的一个转折点，那会儿美国老百姓也是刚刚实现了有房子住。但美国的房地产行业并没有因为房子够住就停下了发展的脚步，恰恰相反，人家干活干的更起劲儿了。看这张图，红线是美国每年的新建房面积。1960年，美国人均住房套数达到了1.1的均衡水平。但从图上可以明显看到，1960年以后，美国每年的新建住房面积仍然在高位波动，并没有降回去。很多人就纳闷儿了，把房子够住了，还疯狂建新房呢？

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板凳

2024-12-24 11:30:27 来自Android手机客户端

当然，前面这些仅仅是房地产的居住属性，它还有金融性。很多人又纳闷儿了，不是说不能炒房吗？这又是只看到字面意思，炒房是投机，是房子金融属性过度，甚至超过了居住性。但自古以来，土地和房产具备金融属性就是客观存在的。咱们自打周朝开始就有地契了，也就房本。史料记载，公元前897年3月，周朝的一个小官吏用80个小鱼片找当地的贵族买了10亩地，从此一发不可收拾，就靠着买卖土地，在8年以后成了当地最大的富豪。你说周朝的土地有没有金融属性？既然房产具备金融属性是一个客观事实，咱们就得正视它。
美国就是这么做的，美国以房地产为基础的金融产品非常丰富，最核心的是不动产投资基金，简称REITS，说白了就是把长期的写字楼、商场、酒店、住宅打散成100块一张的证券，降低投资这些资产的门槛。但千万注意，这可不是击鼓偿房的炒房，因为REITS产品的收益主要靠房产的租金回报，而不是靠房价上涨，这就杜绝了有人通过REITS产品哄抬房价，因为一旦REITS买入房产的价格太贵，租金回报率就不够了，产品反而卖不出去了。但是反过来，如果房价涨了，REITS的价格也会跟着涨。据统计，1946年至今，美国的房产和以房产为基础的REITS是极少数持续跑赢通胀的资产之一，从这个角度，美国的房地产金融和美国房价是互相成就、互相促进的。所以结论就是国内房地产行业的发展还远远没有结束，未来会追求更高的基础品质，同时房地产金融也存在巨大的发展潜力。

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地板

2024-12-24 11:30:40 来自Android手机客户端

第三，楼市刺激政策的比较，先看看美国房价当年为什么下跌。200年到206年，大量美国人超出自己的能力范围借钱买房。银行为了利润，一方面把房贷的门槛降低，给低收入低资质的人，也照样发放房贷。这些贷款被叫做次贷。另一方面，银行把已经放出去的次贷通过层层打包转换成证券产品，在金融市场上卖给追求高收益的对生基金，收回来的钱继续发放次贷，于是，美国的次贷规模像滚雪球一样越滚越大。你想啊，这么多资金流入房地产市场，房价自然越涨越高，但借四级房贷的人本来就没有足够的还款能力。再加上美国家庭的年均收入从2007年的6.9万美元，一路跌到2021年的6.3万美元，还不上四贷的美国人越来越多，导致大量二手房挂牌出售或者直接被银行。那去拍卖，卖的人多了，买的人少了，房价自然开始下降。更麻烦的是，当时在美国买房的首付比例极低，首套房平均只12%，套房也只有20%，所以当房价从2006年7月的高点跌下去10%的时候，也就是2008年6月，那些借钱买首套房的美国人，房子价值已经低于贷款余额了。也就是资不抵债了，于是他们停止归还月供，导致被银行拍卖的房产进一步增加，当房价从高点进一步跌下去20%的时候，也就是2009年2月，借钱买二套房的美国人也开始资不抵债了。被银行拍卖的房产更多看这张图。美国法拍房的数量恰好是在2008年和09年，这两年出现了井喷式的增长，但这还没来。对于发放这些房贷，尤其是次级房贷的银行来说，由于抵押物的价值开始普遍低于贷款余额，他们实质上也是资不抵债了。

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4楼

2024-12-24 11:30:51 来自Android手机客户端

先是很多中小银行出现倒闭，后来开始向一些大型金融机构蔓延，银行撑不住了，把钱存在银行的个人和企业财产自然受损，导致个人不敢花钱消费，企业不敢花钱投资，进一步拖累美国经济，降低购房人的平均收入，形成螺旋向下的恶性循环。于是2008年08月，也就是首套购房者的首付刚刚定没了以后，美国启动了针对房地产市场的全面救市，核心是四个大招，第一，拨款7000亿美元，通过注资买断资产的方式，救助深陷次贷危机的银行机构，防止整个美国金融系统的崩溃。第二，开始猛烈降息，到208年底，美元的基本利率已经趋近于。同时，美元还通过量化宽松把长期利率水平也打了下去。核心目的都是保持美国经市场的流动性，稳定信心，第三，直接救助还不上房贷的购房者，允许他们延长还款期限，降低月供水平，防止拍卖房产数量的进一步增加，第四，通过减税，增加个人和企业的收入，刺激居民消费和企业投资。很明显，这四个大招都是为了斩断前面说的恶性循环，可效果究竟怎么样呢？前两个大招也就是对金融系统的救助，整体是比较成功的，除了雷曼兄弟和美林最终破产重组以外，其他的大型金融机构基本上都挺过来了。但第三招对购房者的救助来的太晚了，没有留足提前量，而且申请的条件过于严格，最终实际得到救助的购房人只有500万人。

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5楼

2024-12-24 11:31:01 来自Android手机客户端

结果2008年到16年，全美仍然有780万房屋因为次贷危机的冲击被迫拿出来拍卖。这里面有很多本来是可以避免的，这是为什么2020年美国再次准备救房地产的时候，出手就快多了。至于第四招的效果，恰恰是从2008年开始，美国的制造业加速外流，金融和科技野蛮生长，这到底是不是好事儿？对于美国的不同人群来说，结论很可能截然相反。但回到房地产市场，这四个大招下来，效果非常明显，2012年2月开始，美国房价绝地反弹，到现在屡创历史新高。那问题来了，既然美国救市成功，咱们能学习他们的经验，稳住国内的房价吗？实际上，目前国内的各项刺激政策和美国当年很和人才都在向人工智能增驾驶等硬科，金融行业也在大力推进并购整合，打造具备国际竞争力的金融旗舰。所以结论就是咱们的各项政策跟美国当年很像，有他们的成功经验在前，咱们的未来也非常光明，比较完城市化、房产市场和资金政策三大方面，现在你觉得咱们的房价未来会更像日本还是美国呢？

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6楼

2024-12-24 12:11:58 来自Android手机客户端

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7楼

2024-12-24 13:19:52

说了一堆废话，啥用没有

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8楼

2024-12-24 20:37:29 来自Android手机客户端

关键是你的位置没有在这个点上

引用千里匆匆的发言:
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千里匆匆

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9楼

2024-12-25 08:51:40

哦，这个是，那个关于，得研究以下，之后，好的

引用8楼楼主的发言:
关键是你的位置没有在这个点上
引用千里匆匆的发言:
说了一堆废话，啥用没有

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思考中001

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10楼

2024-12-25 09:06:31

鹭湖是远郊别野，都涨它才跟随，别搞出鹭湖带涨深圳楼市的结论，大家都会笑的

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准备投资第二套

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11楼

2024-12-25 09:50:25

刻舟求剑

话放着了，房地产到头了，至少10年内到头了，10年以后我不敢多说

最后，买哪里也别买鹭湖

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华克

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12楼

2024-12-25 09:53:45

东亚国家是皇帝万年，美帝是能者上，

能比吗？

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信誓旦旦旦

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13楼

2024-12-25 10:02:00

美帝是没有核心价值观, 而中国是有核心技术中心的.
中国永远不会输.

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长安居大不易

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14楼

2024-12-25 10:06:34

谁说美帝没有核心价值观，懂王确实是个开疆拓土的雄主呢

美帝要0元购了，你们看着办

引用13楼信誓旦旦旦的发言:
美帝是没有核心价值观, 而中国是有核心技术中心的.
中国永远不会输.

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华克

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15楼

2024-12-25 10:20:34

身为中国人，当然都不愿意希望能赢不会输，

如果能遇到慈禧太后，那就完全躺赢。

要怪就怪孙大炮等逆贼吧？怪太后太仁慈了

引用13楼信誓旦旦旦的发言:
美帝是没有核心价值观, 而中国是有核心技术中心的.
中国永远不会输.

未来到底是像日本短期急跌以后持续低迷30年呢？还是像美国呢？

未来到底是像日本短期急跌以后持续低迷30年呢？还是像美国呢？

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