为何一定要推现房销售？

现房销售必须要推、马上要推，刻不容缓。

为何这么讲呢？

大家看看，这几年新房市场萎缩得有多夸张：销售规模降到2009年的水平了，开工降到2003年的水平了。而且，2022-2026年，新开工年均下跌25.5%，销售年均下跌14.1%。

数据来源：国家统计局

这几年上下游都在“去库存、去产能”。经过各方的卓绝努力，新房库存确实下降了。到今年6月末，全国50城在售新房库存3亿平方米，同比下降7.3%，较2023年初下降23.3%，回落至三年来的低位。但去化周期仍高达26.1个月，较2023年初增加了7.3个月。

可见，库存去化越来越难、压力越来越大。

新房市场萎缩，一方面是整体需求在收缩，另一方面是部分需求转向性价比更高的二手房。比如今年1-7月份，全国二手房交易第一次超过新房，全国开始进入存量时代。

上半年重点30城，二手房交易占比达68%。

但还有一个很重要的、被忽略的问题，就是在售库存对于新房市场的制约。

如果细分在售库存的结构，会发现其实2024年以来的新房，卖的是不错的。下图是截止到2025年4月份的数据，当时的库存结构里面，2024年之前批售的新房库存占比高达95%。

2025年4月份，郑州、长沙、佛山、惠州等在售库存中，仅2021年这一年批准预售的新房库存占比就达到25%-30%。即便是深圳、杭州、成都等楼市热度还不错的城市，2021-2023年的新房库存也高达50%-70%。无锡这个产生，2010年及之前的库存占比，达26%。

回到现在，我们看济南，今年5月份新房在售库存里面，库龄在10年以上的房源约1.2万套，占总库存的22.6%；库龄在5-10年的房源约1.9万套，占比约35.3%；两者合计约3.2万套，意味着济南商品住宅市场中，58%房源房龄超过五年，老旧项目占据主力。

再看青岛，截止2026年5月份，2023年及之后拿预售证的房源约3.32万套，约占52.3%。也就是说，47.7%的在售房源是2022年及之前拿预售证的，2021-2022年合计占比就达到40%。

各个城市的“老库存”，还有一个共性，即2017-2022年拿证的，特别是2021到2022年，这一段时间是高周转的集中期。在此之后，市场急转直下，房子从资本品回到了消费品。

这些库存，大部分已是现房了，户型主要在100-140平方米。近两年，在新房产品不断迭代、二手房挂牌量高位的双重夹击下，这些库存现在基本成了难去化的“死库存”了。

一方面，它们面临着二手房的竞争。这些年挂牌出售的二手房里面，去化掉的主要是“老破小”，次新二手挂牌量消化不充分；另一方面，新房市场内卷，产品力迭代越来越快，2024年以来的新产品，户型、配套等全方位的性价比很高，把在售库存甩出几个身位。

但由于需求端的收缩，即便是2024年以来的新房产品，年度平均去化率也就20%-30%。甚至，一盘定生死，一个项目若没有快速去化，周边又出现竞品，这个项目后期的产品很可能卖不动或亏损。

这就是为何，库存规模下降了，但消化周期反而拉长了。现在有一个问题，必须要正视和重视。每个片区都存在着“多重竞争”：新规和旧规、新规和新规、旧规和二手次新房。需求就那么多，若供地稍不审慎，就会导致项目之间“抢客户”，甚至是恶性内卷。

但现在，很多地方的土地供给，短期化倾向还很严重。供地的第一原则是“能把地卖出去”。另外，政绩目标考核下，对新开工、批售等，也缺乏节奏、规模、结构的精细化管理。由此，就导致很多片区内的库存规模很大，项目之间相互内卷，库存怎么去都去不完。

另外，现在央企开发新产品，有一个新现象，不止是内卷这么简单，而是越来越强调综合产品力“上一个台阶”。这么做，目的就是把在售的、在建的、二手房等竞品，统统甩开，使自己鹤立鸡群。但这种“点状繁荣”“K型分化”，也是增量市场萎缩的一个表现，存量在售库存去化压力大的一个表现。

笔者认为，现房销售，可能是破解这个“死循环”的关键，也是市场触底、预期稳定的一个抓手。

首先，现房销售，使得1-2年内，新房供给“断档”，从而给市场修复供需关系提供喘息空间。

特别是，给市场去化这些“死库存”，创造喘息空间。

其次，现房销售模式下，让新增的供应彻底实现“所见即所得”，与预售下的供应完全不同。

可以讲，现房销售有望缓解或告别“同质化竞争、低水平供给”。

现在，很多预售项目，仍旧强调“强排用满”的原则。比如，120-144平方米和144平方米以上两个主力户型之外，每层楼的边角往往还插一些90平米的户型。对开发商来说，这些90平米的房子，也能做到3-4房户型。毕竟，很多买房的人，总价预算有限。

但是，很可能出现的现象是，120-144和144平方米以上两个主力户型，可能卖的比较快，但90平米的户型就卖不动。因为，很多这类需求，转向了二手房，或在二手房和同类新房之间徘徊。当二手房有价格优势了，预料中的需求可能就跑了。

对这种局面，开发商可能觉得，能卖几套卖几套，剩下的就慢慢卖。但是，开发商微观理性加总，造成的就是宏观的非理性，表现在市场整体过剩和同质竞争。

如果把这些产品和在售“死库存”、二手次新房、新出现的“好房子”竞品等放在一起，激烈的竞争和内卷在所难免。如果是现房销售，这么长的周期下，开发商会考虑哪些产品会穿越2-3年的周期，也会顾虑难以去化造成的冲击，户型设计就会更加科学一些。

由此，才能从源头上阻断无效库存的产生。

当然，推动现房销售全面落地，也比较难，笔者此前也多次讨论过这个话题。关键是，地方政府能否做出让利，不能一边抱着土地财政不放手，一边强调新模式和转型，这两个本身就是冲突的。

趋势越来越明确，土地财政出发的供地模式，不仅难以为继，把整个市场平衡的生态也破坏了，最终是各方共输。让市场再平衡，让“死库存”出清，才能换来未来可持续的楼市增量。

从这个角度来讲，不是愿意不愿意的问题，而是不得不做的问题。

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