南山13年旧改终迎入市，珠光和山悦花园450套住宅将补仓西丽

在第三季度的新盘入市计划中，位于南山区桃源街道的珠光和山悦花园计划推出450套住宅，成为南山区本季度推售套数最多的新盘。

这个项目在这之前，已经出现过在入市计划中，这样看来，离真入市真不远了。

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历经10余年旧改长跑，终于有望入市了

珠光和山悦花园的前身，是珠光村旧改一期A项目。

这条旧改路走得并不顺遂：2010年珠光村被纳入城市更新计划，直到2021年12月才取得规划批复，中间经历了两次规划草案公示的波折。2023年8月一期A项目用地批复通过，同年9月正式动工，此时距离立项已过去13年。

项目原备案名为“风格城事花园”，2025年7月才正式更名为“珠光和山悦花园”。

从2010年到2026年，前后历时约16年，用“一代人的青春”来形容并不夸张。

整个珠光村旧改更新单元用地面积约15.6万㎡，分两期实施。一期又分为A、B项目：A项目（即珠光和山悦花园）由宝祥源操盘，B项目则由京基集团开发，但目前建设尚未见主体。

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地块构成：6栋超高层+1栋保障房

珠光和山悦花园共涉及两个建设地块：

03-01地块：用地面积约1.54万㎡，总建面约10.23万㎡，住宅建面约5.59万㎡，规划3栋43/42层住宅、2栋公寓及2栋商业，共448套住房。

03-02地块：总建面约11.87万㎡，住宅建面约6.4万㎡，共795套住房，其中包括保障性住房168套、回迁住房627套。

综合来看，该项目可售商品房主要集中在03-01地块的448套，其余大量房源为回迁及保障性质。

项目直线距离留仙洞总部基地约2公里，该基地已吸引大疆、传音控股等科技巨头入驻。这一产业集聚效应是项目最核心的长期价值支撑。

交通方面距离地铁7号线珠光站约400米、茶光站约400-700米，一站可换乘5号线。此外，在建的西丽高铁站和深惠城际线也为未来出行提供想象空间。

商业方面，华润万家、天虹商场等生活配套成熟；在建的大沙河文体中心距离约600米，将补充休闲功能。但需注意，周边教育资源整体偏普通，据媒体报道可能成为项目短板。

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价格与市场定位

市场吹风价集中在7万-8.5万/㎡区间，不同渠道报道略有差异。（价格以实际为准）

作为参考，周边二手房价格区间约6-10万元/㎡。其中宝珠花园今年3月一套86.31㎡房源成交总价约535万，折合单价约6.2万/㎡。

从定位看，该项目属于南山核心区的中端改善型产品——113-140㎡的户型面积段、核心区的山景资源、7万+的吹风价，瞄准的是刚需改善及产业人群。但大量回迁房和保障房的混居结构，可能对其“纯粹改善”的定位形成一定对冲。

该项目的优劣势也非常明显，优势：

• 南山核心地段，留仙洞总部基地产业辐射，中长期价值有支撑

• 双地铁（7号线双站）+在建西丽高铁枢纽，交通便利度高

• 塘朗山+大沙河的自然景观，在南山核心区属于稀缺资源

• 吹风价7万+相较周边二手有一定价差空间

需审慎考量：

• 15年旧改历程，产权年限已大幅缩水，需关注实际土地使用年限

• 03-02地块大量回迁房和保障房，居住圈层可能不够纯粹

• 周边教育资源偏普通，有学龄子女的家庭需重点评估

• 实际入市时间多次延后，三季度计划虽已公示，但最终以预售证为准