当居民“修表”成为共识，接下来如何稳房价？

近期，党媒“求是网”发布的文章《以更大力度提振消费》中，确认了居民端“资产负债表衰退”现象：

并提出——“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。

将近期的商品房市场和信贷市场结合起来，可以明显地看出：居民主动去杠杆和修表，与地产和信贷表现“强呼应”。今年1-5月和5月，居民贷款新增额分别下降6314亿和1412亿元。

数据来源：国家统计局

尽管存款利率降到了非常低的水平，但今年1-5月份，居民存款仍然新增了5.6万亿。存款在居民资产配置中的占比，从2021年的低点16%，上升到了2026年一季度的25%。

再看商品房市场，2025年新房销售面积连续下降了5年，规模回到了2009年的水平，但今年1-5月，又下降10.8%，5月新房销售面积同比减少14.1%，较上月扩大3.8个百分点。

根据中指院数据，1-5月，20城二手住宅成交62.9万套，尽管同比增长4.4%，但其中每个城市的二手楼市都呈现出“低总价、低单价”主导，即刚需在住房支出上尽量减少支出。

笔者了解到，广州总价200万以下的二手房，占了每月交易总量的一半，其中约一半（大概有5000套左右）是一次性付款；深圳二手房贷款的首付比例，近期一直保持在30%-35%的水平。

数据来源：深圳贝壳研究院

也就是说，居民不会把杠杆拉满。比如，广深的小年轻单身买房，一般是自身积蓄和父母支持首付，月供控制在1万元以内；（夫妻双方都工作）家庭买房，月供一般控制在1-2万元。

因此，近期居民贷款减少，有商品房销售下滑、房价下跌的原因，但居民主动“修表（资产负债表）、去杠杆、还钱、攒存款”的形势，需要引起重视。这也是楼市政策效应减弱的原因。

修复居民资产负债表，切入点就是打破资产价格下跌引发的负向螺旋——“房价下跌→财富缩水→家底变薄→消费走弱→企业利润下滑、裁员降薪→失业率上升、收入下滑→房价再跌”。

但从住房需求而言，一直都稳定的。新房和二手房交易套数加总来看，总的住房交易套数是稳定的。30个城市，新房+二手，2023年以来，每月交易量在20万套-30万套之间。

图：2023-2025年30城新房和二手房交易情况

数据来源：中国指数研究院

根据住建部2025年10月11日发布的数据，全国已有15个省（区、市）的二手住宅交易量（或成交量）超过了新房。这说明，住房需求并没有消失，那么房价为何要下跌呢？

本质上，从资产属性回归到居住属性，价值也要回归。

从资产属性到居住属性，最大的变化就是房子过剩了。居住属性下，持有多套房是没有意义的。于是，我们看到，从2021年以来一直持续到2025年底的“套现”挂牌潮。

可以讲，每个大城市，挂牌量相比21年至少上升50%。这个“套现”挂牌潮，一直到去年底，才开始逐步见顶，但也只是部分热点城市。房地产周期不同，很多城市挂牌还在上升。

同时，资产属性下，超前的规划蓝图+超额溢价收益的预期，产生杠杆驱动的全民炒房行为。但在居住属性下，规划蓝图无法兑现、收益无法兑现，但首付和杠杆成本（月供）还高高在上。

简单来讲，资产属性下的房价估值，明显高于居住属性下的估值。

于是，“套现”挂牌=“降价”挂牌。

当群体性的“All In”转换到群体性的“All Out”，自然就发生了踩踏。

这是2021年下半年到2023年的那一轮下跌。

同时，对地方来说，告别资产属性已然是不得不面对的现实，但意念依然停留在资产属性上。土地财政也好、土地金融也好，刚性支出也好，土地和新房市场，依然是城市融资的工具。

为了卖地、卖房，自然就会在规划指标上，偏向于新房，让新房能有巨大的竞争力。

于是，就产生了在价格和品质上，碾压二手房的“好房子”。

也于是乎，2024年到2025年，第一波下跌还未停（因为挂牌还在上升），又与第二波下跌叠加一起。

     表2021-2026年5月份重点城市二手住房价格同比指数

数据来源：国家统计局

所以，2024-2025年，重点城市二手住房价格跌幅最大。

进入2026年，新开工跌了五年，供给量给打下来，25年各地继续紧缩供地，加上二手房价下跌后，超低价房源被极致刚需消耗，市场开始出现探底的趋势，同比跌幅开始收窄。

注意的是，市场探底趋势的出现，是“政策真空”的环境下实现的，佐证了市场内生动力开始修复。

2021年下半年到现在，无论是从租金回报率、房价收入比，还是市场泡沫、浮华出清，调整趋于尾声。

但能否从探底，转向真正触底，已经不在行业本身了。因为，政策应出尽出，体量已降到地板上，房价基本回到10年前。接下来，关键在于经济基本面，即收入、就业的预期。

或者讲，经济基本面对楼市的影响，已经远远大于楼市对基本面的影响。

大家看居民储蓄规模，增长最多的年份，就是2024-2025年。

数据来源：中金公司研究院

同样，我们看深圳二手房贷款情况，2024年下半年贷款买房接近90%，平均贷款比例还有70%。随后，这两个指标就一路下行，完全没有给“首付降到15%”的政策红利任何面子。

这中间发生了什么？就是基本面的变化，具体点是就业环境的变化：

房地产喷油烈火的时代，尽管有各种问题，但房地产与真实生活是融合的：

一是，买房链接家庭成活，小俩口憧憬着买房后的美好人生；

二是，买房带动上下游繁荣，多少装修工靠地产繁荣实现了安家梦；

三是，买房带动了城市基建、区域扩张，又带来了就业机会。

但“后房地产年代”，各种互联网平台兴起，生产生活方式改变了，这几年工作和生活“线上化”趋势非常明显；紧接着，生活观念变化，如数字游民、养宠而不结婚、不生子；然后是年轻人欲望改变，最大程度节约日常支出，为情绪买单，最后就是半躺和躺平流行。

这种切换，其实就在短短这几年发生。本质上，就是平台化趋势，取代了人与人之间的链接，取代真实场景和社交，导致就业减少；而基于平台的企业和就业，又导致就业的灵活化。

首都经济贸易大学和中国就业促进会联合发起成立的“中国新就业形态研究中心”发布了《2025中国蓝领群体就业研究报告》，这份报告中披露了中国灵活就业人员的数据：

——2021年突破2亿人后，近两年以每年4000万人的速度增长，其中2024年增至2.4亿人，2025年达到2.8亿人，预计今年将进一步增加到3.2亿人，占城镇就业超过40%。

就业灵活化，平台企业寿命短，产生巨大的不确定，导致消费减少，反过来又冲击就业。

这个基本面的变化，是这两年居民主动“修表（资产负债表）、去杠杆、还钱、攒存款”的主要原因。

当然，这也是楼市预期不稳、房价不稳的最大因素。

在人工智能时代下，AI、半导体、储能等上下游循环的内部性很强，外溢性弱，算力、数据、人才高度密集于北上深杭等热点城市，红利集中于少数人群。AI大语言模型及具身智能应用，已经在很多白领岗位上达到了平均技能水平，对技能禀赋有所不足的群体，特别是仅具备入门技能的青年劳动者、毕业生及遭遇数智鸿沟的大龄劳动者产生替代。

目前，人工智能的就业冲击效应看似尚未充分显现，其实已悄无声息的发生，很可能在某个时点突然显化。这对就业的冲击进一步加大，灵活化更明显了。数据显示，到今年4月，全国已有38个城市落地143个OPC（One person company）社区。但杭州未来数智港OPC社区项目评审会，800多个项目中95%的被“毙了”，可见AI支撑的一人创业比较难。

总之，稳定房地产等资产价格，除了行业要继续发力外，更关键的是修复经济基本面对就业和收入的支撑，从而托住房地产的底部。传统基建、地产及上下游，居民和企业线下的生活和商务链接，才是容纳就业的最大池子。接下来，关键是要看以下几大工程的进展：

一是，城市更新。城市更新本质上就是修复传统行业的就业蓄水池效应，其对房地产托底效应非常明显：

首先是老旧小区改造，本质上是修复存量房的使用价值，进而稳住价格；

其次是地下管网和完整社区，本质上就是复苏房地产下游，进而带动就业；

再次是发改和财政资金定向注入，本质上的修复地方公共设施供给能力；

二是，新型城镇化。过去的城镇化本质上是土地城镇化，物的城镇化，也就是房地产大行其道，城市规模扩张。现在，城市四梁八柱搭建好了，房子建好了，关键是能否把人、消费、商务填满。这就是新型城镇化，即“人的城镇化”，人填满了，房价就能稳住。

为何，这几年各地低总价二手房交易很活跃，本质上就是过去的城镇化是土地城镇化，“人的城镇化”滞后，现在还在进行中。因此，地产潜力还很大。现在房价降到近十年的低位，只要交易活跃，价格就能稳住。

首先是城市的“青年友好型”建设，一揽子解决年轻人从毕业到就业、创业、结婚、生育、租房和买房等多元诉求；

其次是外来人口本地化，主要就是广东、浙江、江苏等外来人口多的省份，全国各省会城市，全民落实以常驻地提供等同于户籍居民的基本公共服务。

三是，人工智能落到场景和消费上。近期，商务部等八部门联合印发《关于加快“人工智能+消费”发展的实施意见》，把“消费场景”推到了舞台中央，明确了智能终端消费、AI机器人消费、服务消费智能化等五大AI+消费赛道。场景落地，对消费和就业有如下带动：

首先是直接带动了8类新职业的岗位扩容，人工智能工程技术人员、人工智能训练师、数字化管理师、生成式人工智能系统应用员、服务机器人应用技术员等；

其次是创造新的消费场景，比如围绕居家、养老、文旅、住宿餐饮、教育五大核心场景，AI引入极大提升了服务效率；

最后是场景联动，促进内需循环。比如打造“人、车、家”全场景联动的智能生态，零售、电商和物流的智能化循环。