深圳首个 “业主自筹、自主更新”项目开工了！40年老楼推倒重建

外墙斑驳、管线老化、雨季河水倒灌……这是深圳一栋40多年老楼居民的日常写照。

5月23日，随着该项目正式开工，这一切都将成为历史。

这座老楼不仅将迎来新生，更开创了“先河”——深圳首个“原拆原建”项目，正式落地！

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4个月跑通“自主更新、原拆原建”新路径

位于罗湖区深南东路与河边路交叉口东北侧的深圳市第一幼儿园宿舍楼，始建于1979年，楼龄逾40年。

由于年代久远且地势低洼，这里不仅是典型的老旧小区，更存在结构性安全隐患和严重的内涝问题，居民改造意愿极其强烈。

这轮改造最大的亮点在于模式之变。

过去是“等靠要”，等着政府拆迁，或者开发商棚改。但在房地产供求关系发生重大变化的今天，传统的拆迁模式已难以为继。

2026年1月，罗湖区将该项目列为全区老旧住房自主更新试点，在全市率先探索“自筹资金、自主更新、原拆原建”新模式。业主当主角，政府来护航。

数据显示，该项目全体业主实现了100%签约、100%授权、100%完成改造资金缴纳。

从今年1月被列为试点，到5月开工，仅用时4个月就走完了从意愿征集到开工获批的全部流程。

图源：深圳特区报

据了解，项目不依赖开发商资金链，不涉及高难度的拆迁补偿博弈，由业主自主选定代建单位和设计团队。

该重建项目总建筑面积为870.38平方米，规划盖6层楼，首层架空。

根据规划，新房将严格对标国家《住宅项目规范》，加装电梯、完善无障碍设施、增加架空层，彻底解决水患和安全隐患。

预计2026年底，居民就能原地回迁，住进“好房子”。（具体以官方信息为准）

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全国已有多个城市启动实施

深圳罗湖项目的开工绝非偶然。自2025年国家出台政策明确支持“原拆原建”以来，已在全国多个重点城市启动实施。

我们来看几个标杆案例：

1.广州花都区集群街2号：增值1.6倍的“收益账”

这是广东首个业主自筹资金原拆原建的案例。

该楼被鉴定为D级危房，居民们算了一笔账：与其等遥遥无期的拆迁，不如自己掏钱。

最终，业主们自筹800多万元，政府补贴60多万元。不仅解决了供水、电梯问题，改造后房屋价值增值了1.6倍。

2. 杭州浙工新村：全国最火的500户小区自主更新

这是全国首个整小区成片改造的自主更新项目，548户居民，户均出资近100万元，总筹资约4.7亿元。

这里的居民大多是高校教职工，社会网络紧密且信任水平高，邻里之间相互信任愿意一起承担出资风险，居民内部协调逐渐达成集体共识。

成功推进的核心驱动力，是居民改善生活空间投入的成本可覆盖。在当时来看，原本68平的老房子市场价仅233万，通过出资扩面至91平，新房价值飙升到400多万。

3. 北京西城区：政府托底与金融创新

北京在“原拆原建”中引入了“模块化”建筑技术，像“搭积木”一样建房子，大幅缩短了居民外迁过渡的时间。

更关键的是，北京探索了“个人住房改建贷款”和“带押过户”。针对困难群体，政府协调银行提供贷款，解决了短期内筹不起钱的痛点。

以一套60平米的房子为例，政府出资约40%，居民负担约60%，如果超面积部分则按成本价购买。

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传深圳多个旧小区在探索“自主更新”

（信息仅供参考，具体以实际为准）

继罗湖项目打响一第炮后，据了解，深圳包括罗湖红岗花园、南山月亮湾花园及龙岗南门墩等小区也在探索自主更新。

其中，红岗花园早在2024年便启动摸底并取得超90%同意率，但因资金分摊、户型设计等分歧导致方案迟迟未落地。

罗湖红岗花园。@深圳乐居

位于前海的月亮湾花园，最近也传出开始对接开发企业探讨自筹模式。

该小区1993年建成，占地约10万平方米，共有42栋7-8层的多层住宅，涉及2100多户，因涉及业主量大，想达到95%以上的同意率，难度不是一般的大。

而南门墩在旧改因开发商搁置后，后来这个项目又转成了“城中村改造”新政模式，由国企天健接手前期服务。最近也传出部分业主也想尝试转向自筹自建。

南门墩有2360户权利人，至少2/3（约1574户）同意‌，试点“自筹自建”（如红岗花园）也需近95%同意+政府专项政策支持，目前‌无任何官方批准或实施主体备案‌，仅处于“意愿征集”宣传阶段。

目前这些项目大多仍处于前期博弈阶段，尚未进入实质性建设。

南门墩在旧改范围图

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“原拆原建”能走通吗？

看完这些案例，我们会发现，所谓的“原拆原建”，并非简单的拆了重建，而是一套精密的城市更新算法。

首先是钱从哪里来？——“居民出一点、政府补一点、市场投一点”

这是最核心的问题。虽然居民要自筹，但政府并非“甩手掌柜”。

很多城市免收土地出让金、免收基础设施配套费（如哈尔滨、北京）。

或是进行财政奖补，如长沙对C、D级危房拆除重建项目，市区两级财政按1：1比例进行奖补，每平米补贴超千元。

另外就是打通公积金提取通道，甚至发放低息专项贷款。

其次，如何“适度增量”激发动力？

如果拆了建出来面积一样大，甚至还要公摊更多，居民往往没动力。目前的成功经验是“适度增容”。

如北京模式是“增容不增户”，增加的面积主要用于加装电梯、独立厨卫。

而广州、宜昌等地允许增加一部分商业或住宅用于出售，用这部分收益来平衡建设资金，减轻居民负担。

还有最重要的一环是，人心怎么齐，也是决定项目成败的关键。

在这其中，需要多方角色的给力配合：政府提供政策支持、部分补贴、协调推动；开发商承担建设任务，获取微利或品牌效益；居民则都愿意承担主要建设成本。这三方面缺一不可。