让“好房子”改变“小阳春”背后的置换困局

小阳春入市买房的，那是真刚需！

以购买实力最强、近期表现最好的上海为例，总价300万的二手房交易占比，2024年为48%，2025年为50%，今年3月份直接干到73%了。总价200万以下的占比，也达到50%了。在深圳，25年300万以下的新房交易占比达24%，比23年翻了一倍，400万以下占比44%。

相应的，中高总价的房子，交易占比都在下降。

对“卖旧买新”的改善需求来说，这是很难的。即便在售新房的量，回到十几年前了，但重点城市去化周期还要15个月左右。重要的是，这种态势导致上游新开工，以更大幅度压缩。

这也是业内和政府比较着急的。那么，根源在哪里？

溯源来看，就是资产属性下的供给，远滞后于消费属性下的需求。

现在的二手房，多数是高速城镇化、资产高溢价时代的产物：

• 高速城镇化，意味着缺房子，供给压力大，出品自然就没那么讲究，所谓萝卜快了不洗泥；

• 资产高溢价，意味着涨价收益太诱人，资产属性掩盖居住体验，只要涨价，什么房子都顺眼。

  
  

现在，回归到居住属性后，房子成了消费品，加上存量房规模足够大了，对消费者来说，看居住体验，看性价比。

这时候，供给效率的问题就暴露出来：

• 要么配套差，要么房子品相不好；

• 配套和品相都好的，价格又太高。

这时候，就出现资产属性向消费属性靠拢的“挤泡沫”过程。

这就是2022-2025年发生的事情！

都说房子太多，但房子是不动产，内地三四线、县城的房子供应量大，但对于近十年流入一二线重点城市的人来说，没有任何意义。他们可能进入上海有几年，甚至十几年了，一直在租房，纯刚需。现在发现，原来买不起的房子，现在买得起了，且租金和月供差不多。

这就是总价200万以下占比50%，300万以下占比73%的原因。

当然，问题也孕育着机遇。存量房供给效率低，潜台词就是置换需求潜力很大，特别是在“美好生活追求强烈”与“美好产品供给不足”成为新时期主要矛盾的时代命题下。因此，近年来国家特别强调房地产的高质量发展，各地也都在打造各色各样的“好房子”。

问题是，如果看这几年的新房去化率，克而瑞统计的重点30城，每年基本上在30%左右。新房供给已经降到十几年的新低了（全国回到2009年的水平），这么低的去化率，说明什么，不是没需要，是负担不起。考虑收入、就业、资产负债表等基本面，这也很好理解。

数据来源：广州中原发展研究部

更重要的是，开工、销售的压缩，直接冲击土地财政，地方自然就会调整新房项目的规划指标（比如得房率、土地出让价值），在供给端形成竞争力，制造短期的新房销售优势。

但目前来看，这种竞争优势，更多是“价格优势”（也有品质优势，但主要是价格为主的综合性价比优势）。因为，“好房子”不同于“好汽车”，汽车之好，单讲产品品质即可，不用“好道路、好停车”。但讲到好房子，是统筹“好品质、好小区、好社区、好城区”后的产物（至少是前面“三好”的统筹）。但多数地方，“多个好”的统筹还无法达到。

因为，土地财政烙印太深了，很多地方一时半会儿还无法通过“多个好”孵化出“好房子”，并通过这种供给侧的强大创新，达到激活需求的目的。进一步讲，很多地方层面打造的高品质产品，目的之一是稳定土地财政，应对稳增长的压力。因此，就导致了两个结果：

一是，形成对在售项目、二手房竞品的优势，这样才能卖得掉。

二是，可能供给多了，导致片区内新规产品之间、新规和旧规产品之间、新房和二手房之间的竞争。

同时，需求端的“刚需化”、置换链条不畅，导致无论是新房，还是二手房，中高价位的房子，存在明显的去化压力。表现在二手房中，中高价位的房子挂牌量大，难以去化；新房项目，维持土地财政，品质要高，价格不菲，有购买力的人群少了，也难以去化。

由此，新房和二手房、新房和新房之间的竞争，往往是激烈的价格竞争。当然，价格竞争能带来销售，对消费者友好，但这是双刃剑。杀敌八百，自损一千。由于部分项目降价降的出圈，产生跟随式的内卷降价，恶化了市场预期，并产生链式反应，伤到需求的基本面。

3月份，楼市小阳春成色很足，很多机构、业内人士说如何如何的火爆，数据上看确实如此，但二手房交易占比更高了，“刚需化”主导的低总价更明显了，这不是一个好迹象。

因为，整个市场结构和循环，有点不太健康！

这是阻碍楼市稳定的关键，也是切入点。

我们发现，有一些新房项目，只要周边生活设施完善、价格也亲民，也卖的不错：

比如，周边500米范围内，有一个品类齐全、物美价廉的菜市场、社区超市；

比如，小区底商或临界商铺，有便利、廉价的“一店一早”（便利店、早餐店），满足上班人群。

比如，小区老人接送小孩上学，不需要过大马路，或者有天桥、有风雨连廊；

比如，小区通到外面交通站点和主干道的路，照明、顺畅都能保障，特别是早晚高峰时期；

比如，有老人下棋或打牌、跳广场舞的地方，有小孩的活动空间，各得其所；

比如，小区一楼有解决老人生活服务的空间，比如理发、修理铺、卫生间；

比如，物业对小区内部和临界的停车、摆摊、垃圾分类等，做到有章有序。

......

甚至，有开发商营销总说，只要有“学铁商”，价格亲民，就一定卖得不错。

本质上，这就是“多个好”的统筹。

现在，“稳楼市”到了地方调控自主权为主的阶段，但很多地方对楼市的治理，更多从经济层面（土地财政、稳增长）考量，希望短期内能多卖点房子，“多个好”统筹可能是长期的事。因为，小区、社区的配套，街区城区的界面，对多数片区来说，很难短期内解决。

总之，无论新房或二手房，供需不匹配的问题，可能继续存在。

国家重视城市更新，重视统筹“四好”建设，强大“大房子、贵房子”不是好房子等，本质上就是要解决这个问题。

所以，大家看，近期的十五五规划、两会、全国建设工作会议等，城市更新都是放在新时期工作的第一位。对房地产的管理，也更多强调“四好”建设，而非单纯考虑怎么救市。

路径很清晰，顺应房子的消费属性，将使用价值最大化，进而修复价值基础。