重磅，深圳发布旧改新政！有大调整

3月1日，深圳市住建局正式印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》(以下简称"通知")。该通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。

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通知对保障性住房配建要求作了优化：

• 对已完成规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；

  
  

• 对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房；

• “工改保”项目继续按原有规定执行。

这意味着，深圳新启动的旧改项目，原则上不再强制配建保障房。

那么，未来保障房从何而来？

通知明确，将通过新增建设、存量盘活、多元收购等渠道统筹落实。这也意味着，未来政府直接下场收购存量房用作保障房，或将成为常态。

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值得关注的是，在解读中对《通知》出台目的作了说明。

为进一步衔接落实《住宅项目规范》，《通知》一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。

另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进我市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

这也预示着，深圳旧改重要定调，将用政府的力量，加快推进旧改实施。

此外，通知中还提到，鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

关于“清调供”项目怎么编制规划？

《通知》明确适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：

一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求。

二是允许局部调整已批更新单元规划，局部调整部分按照《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，未调整部分按已批更新单元规划执行，局部调整后土地移交率按城市更新单元整体核算。

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此次通知，很明显，对于尚未审批通过规划的项目，原则上可以不配建保障房，这意味着开发商的成本将大幅降低（不用再贴钱盖保障房），可售商品房面积相对增加，项目的利润率会明显改善。

近几年来，深圳不少旧改项目陷入停滞，核心原因之一就是“算不过账”。

数据显示，截至2025年12月，深圳已有近40个城市更新项目被调出计划；另有50余个项目虽未正式调出，但长期无实质性进展，未来亦面临调整风险。

从这则通知可以看到，相关部门也在根据行情进行更加符合市场的调整。

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附原文：

　　关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知

各有关单位：

　　为进一步规范城市更新项目管理工作，稳妥推进城市更新项目实施，结合我市实际，现将有关事项通知如下：

　　一、合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目（以下统称未完成规划审批的城市更新项目），应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府（含大鹏管委会，下同）、前海管理局和相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

　　二、优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（深建规〔2025〕11号）中旧工业区改保障性住房项目不适用此条款。

　　三、允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

　　四、统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

　　五、本通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。原有政策规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。