注意！2026年,楼市的“小阳春”or“暖冬”真挡不住了！

终于不都是坏消息了。

好消息来了，北京上海深圳最近3个周末，楼市成交都在稳稳的回升一点。北京上周二手房成交总数超过了4000套，这在最近2年没有政策出台的上半月可是很罕见的。

证明市场的确跌出了性价比了，从成交量看，挂牌量在明显的减少，其实原因也很简单，不乐意卖了，市场已经有了阶段性企稳的迹象了，一些超跌的区域，最近后一套成交和前一套成本了，不再想前几个月，每套成交跌个几十万了。

北京限购放松两周半，中原研究院的报价指数累计上升3.1个百分点，回暖幅度高于8月初限购放松后。一线城市二手报价指数均值已连续4周上升，由17.3%上升至20.0%，市场预期温和回升。

一线城市岁末成交“翘尾”让市场对2026年走势充满想象。“小阳春”代表政策驱动下的阶段性复苏行情，“暖冬”则指向市场筑底过程中的温和企稳态势。结合行业调整周期、政策导向、供需格局及城市分化特征综合研判，2026年楼市难以出现全面“小阳春”，更可能呈现“核心城市暖冬企稳、外围区域磨底调整”的差异化格局。

政策发力方向与力度，是判断楼市走势的核心前提。2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，财政部、税务总局同步出台住房增值税减免政策，北京等核心城市也优化了购房限制政策。尤为关键的是，《求是》杂志新年开篇文章强调房地产“显著的金融资产属性”，要求政策“一次性给足”，避免“添油战术”，释放出强烈的稳预期信号。这一系列政策并非刺激楼市过热，而是以“缩短调整时间、熨平市场波动”为目标，构建政策托底的确定性。

从政策传导逻辑看，利好效应释放需要时间，难以支撑全面“小阳春”。一方面，居民购房信心修复依赖就业与收入预期改善，这是政策无法直接左右的慢变量；另一方面，政策聚焦“因城施策”，核心城市优化限制政策的同时，三四线城市仍以去库存为主，不存在全国性政策刺激基础。中邮证券分析指出，2026年政策思路已从分散调控转向系统性发力，但市场持续修复仍需多重因素共振，这种渐进式修复特征与“小阳春”所需的快速升温条件并不匹配。

供需格局与市场基础数据，进一步佐证“暖冬”更具合理性。从需求端看，我国房地产市场自2021年进入下行周期，核心指标已回落至多年前水平：2025年1-11月商品房销售面积回落至2009年水平，商品住宅成交面积回到2007年水平，调整时间已达4-8年，接近发达国家5-7年的调整周期均值。经过持续调整，房价收入比连续多年下降，80%城市跌至10以下，租售比进入合理区间，部分城市租金收益率超5%，显著高于银行定期存款利率，购房压力缓解与投资价值凸显为需求释放奠定基础。

供给端缩量则推动供求关系改善。2025年1-11月房屋新开工面积降至2004年水平，较历史峰值降幅超70%，且新开工面积持续低于销售面积，意味着未来新增供给将小于市场需求。同时，政策推动存量商品房收购转化为保障性住房，加速库存去化，全国商品房有效库存已处于健康区间。这种“需求逐步修复、供给有序收缩”的格局，决定了市场难以出现报复性上涨的“小阳春”，更可能呈现温和企稳的“暖冬”态势。

城市分化是打破“单一行情”判断的关键变量。核心城市及都市圈核心地段凭借经济产业优势与人口流入支撑，有望率先企稳。2025年末深圳核心区豪宅项目两小时售罄、北京新政后二手房带看量大幅增长，印证核心资产需求韧性。中指研究院预测，2026年“好城市+好房子”仍具备结构性机会，核心城市新房市场在优质项目带动下或出现阶段性回暖，但这属于局部行情，而非全国性“小阳春”。

与之相对，人口流出型三四线城市仍面临库存压力，市场企稳依赖去化进度，难以同步回暖。从企业格局看，央企国企与优质民企主导市场，高杠杆房企加速出清，行业竞争转向财务健康与运营能力，这种分化进一步强化了市场的结构性特征，而非全面复苏动能。

展望2026年，楼市“暖冬”特征将主要体现为：核心城市成交稳步回升，价格趋稳；二手房市场“以价换量”态势延续，成交占比持续提升；行业整体从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，形成“L型”底部形态。而“小阳春”的出现需要政策效应超预期传导、居民信心快速修复等多重条件共振，当前来看概率较低。

2026年楼市难以出现全面“小阳春”行情，更可能呈现“暖冬”格局。对于购房者而言，核心城市改善型需求可把握优质项目入市窗口期；对于行业而言，这既是筑底企稳的过渡阶段，也是向高质量发展模式转型的关键时期。政策持续发力稳定预期、市场自发调整优化供求，将共同推动房地产行业逐步走出调整周期，迈向新的稳态发展阶段。

当然归根结底当下热度的持续时间还是政策力度，如果没有超预期的政策出台，市场在3月后，会再次调整。相比全国其他任何城市，北京的户籍政策都严了几十倍，这种情况下，如果政策微调，市场是有快速波动的可能的。

当然，未来想指望房子赚多少钱的可能性不大了，但抓住小阳春把自己相对位置不好，老旧的房子抓紧处理掉是一个好选择。很多不错的房源比2022年初已经跌了40%以上。有些小区甚至出现了接近腰斩的房源。

2026年除了二手限竞房供应可能井喷的亦庄等区域，整体市场基础要比2025年好。

对北部区域，朝阳海淀一些超跌的房源，最近可以乐观一点点了。