重要信号出现了，然后呢？

很多朋友都在问，对于《求是》杂志的那篇文章，怎么看？

这几天，业内讨论很热烈，有说“政策要逆转了”，有说“大转弯”，还有说“憋大招”等等。

新年第一天，高级别党媒发这样的信号，主要是为了引导市场预期。

显然，这是针对2025年下半年以来的无序下跌，引发的悲观、迷茫。

所谓“无序下跌”，有4方面内容：

一是，合理折旧率计算的新房交易量，在10亿平米作用。显然，现在超跌了。

二是，购买力最集中，也被认为安全垫厚实的一线城市，成为下跌的重灾区。

三是，2024年9.29的组合拳，催生24年第四季度到25年上半年的回升，止跌回稳一度在望。媒体和市场也认为，经过三年下跌，25年该触底了，但25年二季度开启新一轮下滑。

四是，市场预期、看法，极其非理性。

比如，坊间有说房地产“被抛弃了”！

最典型的就是，25年“9.30”，政策面静悄悄，这在过往极其罕见。

于是，我们看到，2025年下半年有一些新现象，比如业主恐慌式挂牌，中介一口价将业主逼疯；开发商“内卷式”降价，有些高品质项目卖不动了；本来有购房需求的人，只看不买或干脆不看，因为心理的底部不断被突破；开发商不拿地、不开工，新房跌破合意区间。

这种背景下，需要官媒发布类似《改善和稳定房地产市场预期》这样的文章。

那么，既然文章是为了引导预期，就不能仅仅是站在边上摇旗呐喊，“我看好、一定可以”之类的。

究竟怎么引导预期呢？

——旗帜鲜明地提出，房地产仍然很重要、还有很大潜力。

有啥支撑？你看，已过了城镇化高峰、房地产高峰期的发达国家，行业贡献率都能达到10%以上。

即便是城镇化比我们高、老龄化比我们深的韩国、日本，2000-2024年每千人年均新建住宅也分别达到7.74套、10.39套。不管是城镇化、住房改善带来的增量需求，还是老旧住房更新、小房换大房、换“好房子”带动的存量置换和升级需求，我国都有巨大的潜力。

结论就是——房地产还很重要，而且潜力很大，不能对房地产悲观。

但事实上，文中有关潜力的阐述，这几年也多次见到过。问题是，潜力怎么转化为现实，才是关键的。

对此，文中有4个不回避问题的论点：

1. 传统房地产发展模式已走到了尽头

2. 房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程

3. 新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间

4. 积极主动作为，......，尽可能缩短调整时间。

5. 
   

这说明什么，潜力→现实，比较难！

既然难，说这干嘛？

一方面，难在于，必须要告别传统模式。一来，旧模式引发的灾害和次生灾害太大了；二来，旧模式想维持，也维持不下去了。所以，这次用语是“基础产业”，而不是“支柱产业”。

支柱产业VS基础产业，差别大了。支柱产业意味着“主动要保、不得不保”，基础产业则没有这个意思，更多的是指，地产是实体经济发展的空间基础、物质基础，但不能脱离实体。

言下之意就是，即便现在下滑很厉害，但不可能用旧模式的办法刺激，这个话是说给谁听的？

谁更在意，谁懂得！

另一方面，增长靠潜力，潜力兑现靠精准施策，靠改革，而不是像过去那样，坐在办公室里，把限购松一松（释放投资需求）、把首付和利率降一降（放水），市场很快就火了。

比如，文中讲的新市民、外来人口的刚需潜力，确实比较大，数量上有2-3亿。但大家都知道，现在新市民大部分在租房（甚至长租）、少部分购买很低价的二手房，对市场支撑力很弱。

新市民不买房，或只能接受很低价的房子，存量的改善需求就实现不了，商品房就循环不起来。新市民不买房，不是房地产政策不到位、不是没放水，这就和我们“供强需弱”是一个道理，问题在基本面。怎么解决这个问题？靠放开限购、靠放水吗？显然并不是。

这不仅是地产行业一家的问题，各行各业都是如此，都面临有效需求不足，都要挖掘潜力。

但这个潜力能否挖掘出来，关键看政策能否主动作为、是否精准。事实上，在传统政策应出尽出的情况下，什么叫主动作为、什么叫精准？并不是在传统的一亩三分地架构内打转转。

因此，笔者认为，媒体过分解读了！

这也是我看到这个文章，并未第一时间做解读的主要原因。

但我没想到，它会引起那么大反响。过度解读本身，更需要引起重视。

一方面，去年下半年的无序下跌、超预期下跌（本来已经在宣传止跌回稳了），引发悲观、迷茫。居民资产也在明显缩水。在新年伊始，市场、百姓迫切需要有振奋的好消息。

另一方面，直到现在，还是太相信政策了，以为“自上而下”的政策救助，就能搞定一切。

这才是最可怕的！

过去，地产确实有“政策市”的烙印，居民、市场一直都认为，地方政府依赖房地产、依赖土地，才有了一次一次的救助，且每一次救助都很成功，比如2008年、2014年、2020年疫情后。

但大家想想，过去救市靠什么，基本是放水（首付和利率）、松限购这个组合，屡实屡爽、无往不利，办公室里就完成了。发布一个规划，比如粤港澳大湾区、地铁线路规划，即便还停留在文本中、概念中，还未实质性启动，就能激起一波一波旺盛的地产投资热潮。

但这是有前提的，那就是增量时代、泡沫时代、金融秩序混乱时代。

现在，进入存量时代了，利率倒挂，基本面也变了。这种情况下，政策能搞定业主非理性挂牌吗？政策能搞定新市民长期租房，甚至只租不买吗？政策能搞定二手房“以旧换新”吗？政策能将转向二手房的需求拉向新房吗？政策能解决大家不愿意加杠杆甚至提前还贷吗？

显然是不行的。

但是，市场对于“政策市”还是有强烈的预期，才有了文章被过度解读。显然，一开始有媒体评论或转载这个文章时，有更多的媒体有意或刻意地扩大其影响。这实在太可怕了！

他们在里面挑选了两个关键句，一个是“房地产带有显著的金融资产属性”，另一个是“政策要一次性给足”。然后，据此就认为，2026年会下“猛药”，从而将舆论点燃。

首先说说“房地产带有显著的金融资产属性”。经过演绎，这个表述被异化为放弃房住不炒，重回炒房时代。这完全是杜撰。房子有资产属性，也有商品、民生属性，这是行业天然赋予的。

政策不否认金融资产属性，而是要控制这种属性，修复居住属性。但由于天然有金融资产属性，加上过去十几年这个属性被放大，导致了大起大落，以及市场对房子是资本品的印象。

文章之所以讲“房地产带有显著的金融资产属性”，完全是从引导预期的角度来说的。也就是，因为带有显著的金融资产属性，而预期对于具有这种属性的市场影响比较大，所以要引导预期。

再说说“政策要一次性给足”！具体什么政策？怎么算一次性给足？

文章后面三条建议里面，也只是讲到消除不合理限制，满足刚性需求和改善需求。

问题是，除了京沪深的限购外，这方面的政策应出尽出了呀！首付、利率、税费都已降到历史最低了，接下来只能在边际上修补。进一步讲，将首付从20%降到10%，商贷利率再降50个基点，算不算一次性给足？是不是降到0能叫一次性给足，但还有负利率呀！

你觉得可能吗？

退一步讲，即便首付从20%降到10%，商贷利率再降50个基点，能让市场触底和回升吗？

可见，对很多人来讲，市场不回到过去那个烈火喷油时代，就是政策还没到位，没有一次性给足。

如果将一手、二手加总起来，商品房交易已经止跌了；二手房超过一手房，这是存量时代的必然，西方国家都这样；过去鼓励规模化租赁，现在新市民普遍选择租房，这不挺好嘛！