2025年深圳二手房成交创五年新高，2026年预计成交量稳中有升

来源：深圳商报

2026年元旦的深圳楼市，暖意初现。在元旦假期“打游击式”看了福田南山的十几套二手房后，市民张女士对读特&深圳商报•读创记者说出了许多观望者共同的心声：“观望了1年，今年我打算差不多就入手了。”

“张女士”者众。乐有家研究中心的数据显示，2026年元旦假期深圳门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43%。

读特&深圳商报•读创记者发现，与张女士类似，许多购房者的心态正从犹豫转向行动，推动深圳楼市在2025年走出了一条“先升后稳、年底翘尾”的曲线，为2026年的市场格局埋下伏笔。

2025年深圳二手房成交创五年新高

2025年，深圳楼市在“905新政”及系列配套政策刺激下，刚需与改善需求逐步释放。据深圳贝壳研究院数据，2025年深圳二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，创近五年新高；其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2%。

政策松绑与价格调整是二手房升温的关键。分区限购放宽激活了非核心区需求，而业主主动降价促成交，推动光明、坪山等外围区域成交量显著增长。据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳各区成交量同比呈现“八增二降”态势。其中增幅前三名为：光明同比增长54%、大鹏同比增长27.5%、坪山同比增长17.7%。“二降”之中，福田同比下降7.0%，南山同比下降2.0%。买方市场下，二手房成交均价同比微跌1.9%，但跌幅较往年收窄，市场筑底信号明显。

值得一提的是，2025年深圳二手房成交前20名小区呈现出“老盘稳、次新热”的双重特征。深圳贝壳研究院认为，一方面，楼龄较大的热门小区凭借成熟的生活配套、丰富的户型选择等优势，始终保持着较高的成交活跃度；另一方面，二手房市场“次新化”趋势持续加强，其中山河里、悦峰华府等次新小区成交表现相当亮眼，直接占据了前五名小区中的两个席位。

此外，产品结构亦悄然生变。深圳中原研究中心数据显示，2025年二手改善型户型占比继续提升，其中90-144平方米户型成交占比28.9%，提升0.3%；144平方米以上大户型成交占比17.8%，提升2.7%。60-90平方米刚需户型成交依然排名第一，但占比仅35.4%，下滑3.9%。业内人士认为，换房需求正替代刚需成为市场新引擎。

现房与豪宅逆势突围

数据显示，2025年新房住宅供应套数32981套，同比下降16.9%，创十年新低。深圳中原研究中心指出，开发商主动控供应、优化存量，导致供需双降，未来供应预计仍将维持在低位。

此外，2025年深圳一手住宅预售现售合计网签37924套，同比下滑21.5%；其中预售成交24549套，同比下降35.3%；现售成交13375套，同比上升29.6%，现售成交占比35.3%，反映出购房者对交付风险的规避倾向。

业内人士分析，深圳新房供应节奏趋于理性，房企摒弃了此前集中推盘、冲高让利的策略，转而以均衡推售、精准定价适配不同客群，避免了市场因供需失衡出现大起大落。

值得关注的是，2025年末四大顶级豪宅的集中入市与热销，为平稳的楼市行情添上了“翘尾”的注脚，凸显出深圳新房市场结构性分化的核心特征。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，去年年末深圳豪宅市场的火热并非偶然，而是土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果，并非全面普涨信号。

预计2026年楼市成交量稳中有升

2025年12月10日至11日，中央经济工作会议在北京召开，会议要求着力稳定房地产市场。为全国房地产市场的发展定下了稳健基调。

深圳贝壳研究院预判，在此宏观政策指引下，依托经济与人口的基本面支撑，预计2026年深圳楼市将延续“总量平稳、结构分化”的核心格局。2026年，深圳新房供应预计较为有限，这将在一定程度上为价格企稳提供有力支撑。另一方面，APEC会议举办的城市红利、常住人口持续净流入，将推动刚需置业、改善换房以及资产配置等需求持续释放，预计成交量将稳中有升。

广东省住房政策研究中心李宇嘉则指出，深圳楼市挤泡沫近尾声，但内需培育尚处起步阶段。高端需求集中在明星项目，刚需支撑不足仍是挑战。