购房贴息的真相

近期，“购房贴息”刷频了，引发地产股异动。

不管效果有多大，我认为这个政策是靠谱的。

不过，政策出发点，并不是直接或主要针对楼市，而要站在整个内需大盘，激活国内循环的角度。

刚刚结束的政治局会议提出：

——“实施更加积极有为的宏观政策，增强政策前瞻性针对性协同性，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量；着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期；继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。要坚持内需主导，建设强大国内市场”

尽管没提地产，但仔细研读每一句表述，都与地产有关。楼市已置于内需、消费和国内大循环之中。

动态看，当居民就业、收入预期转弱，月供对消费的制约就很明显。近期，瑞银有个数据：以价值100万元房产为例，假设首付40%，月租金支出约1508元，月抵押贷款还款达到2562元。

这时，最佳选择就是租房。这地产促消费是很不利的，会导致地产量价下跌的负反馈，并通过如下两个渠道，对消费和内需造成紧缩效应：

一是资产价格跌跌不休的预期效应，二是大宗消费品关联上下游和就业的体感效应，从而导致主动或被动收缩。这个逻辑大家都很清楚。

这是2022年至今，作为外生或内生变量的楼市，冲击内需的链条。

对于大多数家庭，按揭月供是最大的支出，特别是在2017-2023年高房价时期买房的人。当面临按揭月供5000-8000元/月的硬约束（热点城市月供中位区间），而收入和就业的现状或预期，开始或已经转弱，很多人的第一选择，就是紧缩一切可以紧缩的支出。

推演一下，在前几年买了房的人，近几年必然是结婚、生育、教育等，如果就业和收入状况不佳，紧缩消费的态势就更明显了。如果没生小孩，大概率会推迟生育，或者不生小孩了。

这就不难理解，为何楼市呈现交易总价越来越低的现象，比如京沪200万总价以下的二手房占比近一半，广州超过50%；二线城市大部分二手房交易总价在50-100万之间，内地三四线在20万左右；北京300万总价以下二手房，2023-2025年占比分别为35%、46%和75%。

租房也是一样的。比如，家庭型租赁占到30%以上，35岁以上租房占比40%，比2021年提升10个百分点。可见，住房消费遵循紧缩支出的原则，这或许可以称为楼市的“通缩效应”！

这也可以解释，这几年那么大力度刺激新房市场，鼓励改善型需求，但为何二手房逆势增长，占比越来越高？因为，前些年城镇化速度快，各个城市刚需集中，也是迫切要买房的人群。政策刺激降低购房门槛和成本，对他们的利好更多，这是近年来二手房逆势增长的原因。

2022年-2025年，30个重点城市二手住房交易量逐年增长，其中2022-2023年年均增长在30%以上，2024-2025年，增幅有所回落，大约在6%-7%。在楼市和经济基本面不佳的情况下，确实难能可贵了（但同期，新房交易却在跌跌不休）。

这主要拜两方面原因所赐：

一是，很多二手房的价格确实跌到位了；

二是，现在购房的环境，无论是贷款、税费，都空前友好。

数据来源：克而瑞地产研究

但需要注意的是，这部分购房人群，都是年轻人、新市民，他们受到近年来经济转型、地产调整、产能过剩、内卷竞争等综合影响最大，表现为就业不稳、预期转弱、收入下降。

积极的财政政策，要有为，要前瞻，资金要用在刀刃上，还能牵一发而动全身。如果像小作文中所说的，对于高房价时期的贷款人定向降息后，如果月供能减少1000元/月，节约出来的大部分会用于其他消费支出，特别是日常生活消费、子女教育、餐饮文旅等。

这是稳就业的关键。

对地产来说，定向降息，还有助于稳定地产的金融加速器效应。地产上升期，金融加速器功不可没，地产下行，若集体去杠杆（表现为还贷、不愿意贷款），则导致金融加速器逆转。对于地产这样客单价动辄百万、几百万的商品，若不愿意用杠杆，稳定是很难的。

总之，在传统救市政策应出尽出后，市场回稳仍艰难的情况下，看待地产政策，不能囿于地产本身打转转，而要站在整个国内大市场建设上来。剥离资产属性后，回归居住属性、大宗消费品后，地产已经成为国内市场的一部分。因此，地产当前的问题，已经不是地产本身能解决的，基本面对地产的制约远大于地产本身。这是看待购房贴息的关键。

很多人关心政策的力度及效果。客观讲，地产止跌回稳，这是一个多措并举、久久为功的事情，不太可能有“一招鲜”“一招灵”的措施。近期，一方面在修复经济基本面，比如对于就业、生育、养育、教育的保障和补贴，灵活就业人员参保等；另一方面就在修复房屋的使用价值，比如城市更新、不动产REITs、好房子、全生命周期安全管理等。

上面两个大的方面，都有太多的事情要做，合力才能夯实止跌回稳的基础。

从行业体量来看，新房已回到2009年之前的水平，即便按寿命计算的拆迁量，市场也超跌了。因此，经过四年半的大幅度调整，底部似乎越来越清晰，但理性计算后认为的合理底部，是不是就是底部？能不能稳得住？这才是要害。怕就怕，底部不扎实、一路阴跌。

这其中，基本面的制约最大。

因此，政策基调全面转向：需求端修复基本面，供给端修复使用价值，两端合力，止跌回稳就是有希望的。