朱罗纪：重大信号出现！

来源：朱罗纪

午后房地产板块大涨，传闻贴息政策确认，以及有关中金再度参与万科纾困的传闻，令万科股债双升——万科A股封停至5.25元、港股升超14%至3.8港元、债券升超30%。

贴息传闻最早是在三周前（11.20）传出，我当时写了文章（河蟹了）。当时我的看法是：逻辑上对、时机上对、方向上也对。逻辑上对说的是，长端真实利率降下来，资金才能活起来；时机上对说的是，定调明年政策的时间窗口到了；方向上对说的是，在维护金融系统不发生风险的条件下可以同时实现房贷利率下调。

当时的背景是，之前的10月份，国内房地产市场所有指标，都创下了年内最低或者最大跌幅纪录，说明前期的政策效果已经释放殆尽。我在11.14的文章《10月数据：房地产别无选择，只能继续救市》中写道：“以这样的局面，未来到年底之前，我认为政策将别无选择，只能是继续发力救市。年底前最重要的时间节点在11月底-12月上旬，ZYJJGZ会议会召开，那是每年万众瞩目的事。”

我当时给出判断：救市会继续是三条线，限购放开、减税、真实利率下降。

上次也补了一张居民部门中长期按揭贷款新增的数据，和之前的房地产数据相结合，可以更加全面的观察出整个房地产市场的全貌（当然，如果童鞋们要看一线市场，也可以去看深圳的情况，作为一个代表《11月深圳楼市的两个重要变化：落霞与孤鹜齐飞》）。

这份图表显示，居民中长贷今年前10月新增值为1.26万亿，同比去年1-10月减少了24%，创下2023年以来最大跌幅纪录。我预计今年全年，居民中长贷新增数值大约在1.5万亿左右，这个量级一下子回到了2011年的水平——比房价跌得更靠前。和峰值2021年新增6万亿相比，5年下来，中长贷新增值按年将减少75%。而且，看起来还没到底。

同期，看居民存款值新增，今年前10月是11.39万亿，这个数字比2022年峰值接近18万亿，已经降下来36%。但是在2010年以来的所有年份里，它占第四高（如果不是今年的股市造好让大量存款“搬家”，我相信这个数值今年将反头超过去年）。并且，和大部分稳定年份（新增5万亿左右）相比，依然要高出1倍的数值。

这个说明了什么？

说明了：愿意贷款买房子的人越来越少，大家有钱优先选择存起来。

继续往前回溯，注意，今年是自2022年“金融三支箭”以来救市的第四个年头，尤其是去年9.24以来救市的第一个满1年的年头（今年5月、8月分别又都搞了救市），那么，各项重要数据又全部创下了新低，在短暂的、不过半年的反弹之后，持续更加深度的下跌，并且再没有任何反弹。

这显示出，持续四年的救市政策，房地产市场并没有“止跌企稳”。尤其是去年9.24的大级别政策，边际效果也已经完全消失了。这是政策不得不面对的事实，救不起来，那就只能继续救，不可能停止。

回到现在，本周开始进入定调明年大政方针的政策密集期。所以，这时候飞出政策传闻，很正常。

假定按照传闻，是贴1%，性质当如何？效果当如何？

性质上看，相当于现状利率打个6.7折，创下历史之最。2008年次贷危机期间，是打了7折。单次力度上讲，是相当强劲的。

但是针对的是新买房者，似乎不包含存量房贷，这是有折扣的地方，不是全面减负，而是定向减负。2008年是一刀切，新增存量一起打折。这个意思当然是鼓励大家再新买一套房，拉动消费兼投资，为国家做贡献。但这样一来，对二手房房奴业主就很不友好，不排除会有一些本身要换房的业主为了得到更便宜的利率，而加快速度换房，进而可能会加重二手房的抛压。

效果上看，来做个测算。

个人账上来计算，100万贷款，利率从3.05%降到2.05%情景下，月供将从4243元减为3721元，减少522元。考虑到买房人多进行公积金贷款组合，缩减幅度将会更多。

大账上来计算，按照摩根大通的测算，如果只向新增房贷贴1%利息，则每年要支出1000亿，而如果存量与增量一起贴，则每年要支出4000亿（摩通当时有一个房地产救市的上中下三策，今天看，似乎是在按照摩通的“下策”版本走）。

最重要的来了：如果贴1%之后利率变为2.05%（公积金贷款利率为2.6%，如果同等幅度下调，则会变为1.6%，月供减至3499元）。市场会发生什么？

极致情景下（全部使用公积金贷款），会和深圳的商品房租金收益率打平。目前如果按年度看，深圳的租金收益率大约在1.6%左右（月度有波动）。

这将是一个非常重要的标志性事件。如果贷款利率≈租金收益率，那么，就会有相当一批租房群体（这部分人群是刚需）选择不再租房，而是去买房子，反正你要住房子，这笔钱总是要花。不如我去拿着这1.6%的利率，去市场上寻找租金收益率超过1.6%的房子，然后把它买下来。

理想状态下有机会形成一个良性循环：租房的刚需入市，买租金收益率较高的便宜房子，需求群体得以扩大——鼓励需要换房的二手房业主适度降价走货，促动租金收益率继续上升——换房客变成新房客，继续入市寻找租金收益更高的房子。

对于市场尤其是新房市场，短期会有望会产生比较显著的积极刺激。尤其是租房群体占比高达70%的深圳房地产市场，无疑将是最为受益者。市场短期的成交量大幅上升，是必然之势。但是房地产开发投资、房地产价格最终能否止跌企稳，则不是一个单一变量所决定，需要其它的配合因素一起发生作用。

有三个悬而未决的问题，可能会削弱上述的理想情景。

一是，贴息的时间周期。贴息毕竟不是降利率，贴1年和贴3年不一样，如果只是贴1年，预测效果会很弱，3年以上则效果会很不错——就是正常的贷款利率，本身也是浮动的。最好是一直贴下去，政策创造的确定性越长期，市场给予的积极回馈越持续。

二是，投资者入不入市？如果市场上只是刚需在支撑，那么他们撑不起这么大的规模、也撑不起这么高的价格，要让市场彻底的止跌企稳，必须要投资客重新入市，今天的房地产市场需要更多的资金。如果你是一个投资者，面对2.05%乃至1.6%的利率成本，会不会心动？我认为投资者对租金收益率有着更高的期待，绝不止于打平。现今深圳市场上有一些公寓产品，租金收益率可以做到5个点左右。从这一点上看，逻辑已经跑的通了。但我前面的框架文章《本轮楼市要调整到什么程度才会真正止跌？》《接上：为什么我主张你要卖出某些房产？》谈到了，租金收益率只是我们判断市场的其中一个指标，其它指标还需要看到更多的线索。以及，占市场绝对主体的住宅，租金收益率还是太低，逻辑跑不通。我认为会有少量投资客试水进场，但是谈不上大批量，也不太可能是住宅。纯纯是考虑租金的话，其实下跌时间更早的内地三四线城市投资客们现在更愿意去。

三是，存量房奴不补贴。如果只是对新增买房者进行贴息，而置存量房奴群体于不顾，需要警惕引发断G上升。这部分目前是市场上最为困难的群体，过去5年他们承受了房价高位下跌的痛苦，不少甚至是已经沦为负资产但仍然在辛苦供房。经过今年的再次下跌，事实上很多人已经到了临界点。如果说这样的政策再一落地，很有可能会加剧未来断G的数量，影响将是以下三者：对消费复苏产生冲击、对整体房地产市场产生信心冲击与实质冲击、对金融系统产生冲击——想一想天天看到法拍断供的新闻，准备入市买房的刚需怕不怕，最终反而会拖慢整个市场的止跌企稳步伐。