破防，房子终于卖出去了！但却笑不出来…

当前正在卖房的业主，大多正经历资产缩水的阵痛。

更令人焦虑的是，没有人能准确判断，这样的下行周期何时才能真正见底。

昨天@房二娃，分享了广州一小区业主的卖房经历，清晰地勾勒出当下市场的残酷曲线：

5月18日，该房源以365万元挂牌。由于看房人少、市场反馈冷淡，业主于5月26日主动降价17万，报价调整为348万，然而调价后仍未激起水花。

6月11日，业主再次降价18万，挂牌价降至330万。市场依旧反应平平，一怒之下，业主于7月12日继续降价10万，挂牌价来到320万。

最后，历经四个月徘徊，该房源终于在9月20日成功售出，而最终成交价仅为200万元。

四个月，这套房累计降价165万，跌幅超过45%，才最终完成交易。

这并不是孤例。

在深圳，能够顺利成交的二手房，背后往往也只有一个共同的原因：价格，已经降到了足以触动买家的心理阈值。

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深圳二手房成交价回到10年前

在这一轮楼市深度调整中，即便是南山、福田这样的核心区也未能幸免。

然而，“小幅回调”与“深度回撤”之间，隔着一道现实的鸿沟。

@深圳买房计划整理了一系列的成交案例显示：

• 南山鼎太风华七期，近期一套78㎡两房以约5.7万/㎡成交。而据数据显示，早在2015年，同小区70㎡两房成交单价就已达到6.64–6.79万/㎡。价格，已跌回到10年前，类似情况不在少数。

  
  

• 前海曾经的“网红盘”诺德假日花园，48㎡户型最新成交总价345万，单价约7.19万/㎡，较高点时期跌去一半，基本回到2015年底水平；66㎡户型最新成交价500万，同样回落至2016年初的价格原点。

  
  

• 华润城润府亦出现明显回调：

  
  

一、二期89㎡户型总价已跌破1000万；

三期88㎡成交单价在11.7–12.36万/㎡之间。

相比2021年高点时接近20万/㎡的价位，如今入手同等面积的买家，相当于省下至少600万——足够全款再购一套。

华润城房价一直没有企稳的很大一个原因是，小区投资客居多，目前大量的挂牌房源在售，目前仅贝壳挂牌的二手房就高达850多套，且同质化极其严重。

现在要卖一套房，同类的竞争对手是上百人，只要有人降价，那就只能跟着降价……

图源：房圳探

福田部分小区价格也回归“亲民”区间：

• 梅林一村十三区97㎡房源，当前成交总价与2015年基本持平；

• 百花片区长城花园84㎡户型，单价重回“7字头”，接近2015年水平。

  
  

即便是楼龄较新的次新房，也难逃“破发”命运；如前海天境、半山臻境等近年入市项目，当前二手成交价已普遍低于当初开盘备案价，部分业主面临本金与利息的双重亏损。

02

挂牌价持续下行，个别片区跌幅超10%

业主挂牌价方面，据中原数据显示，在最新监测的86个片区中，业主报价上涨的片区共有23个，下跌的片区有61个，较上月有所增加；另有2个片区保持平稳。

下调最高的是南山科技园片区，目前片区均价为11.9万元/㎡，较上个月有11.2%的跌幅。

跌幅超10%的还有盐田区的梅沙片区，11月最新业主报价是4.3万元/㎡，下跌10.8%。

其次相对较高的还有罗湖的宝安南片区，下跌9.5%。

图源：大咖深房团

涨幅片区更多的分布在罗湖、福田北部区域，其中业主报价上涨最高的片区是龙岗坪地片区，目前业主报价3.0万元/㎡，上涨7.4%。

其次是南山华侨城片区上涨5.3%；罗湖万象城片区、平湖片区、深圳北站片区上涨超过2%；但相比跌幅要温和很多。

挂牌价是业主心态的“风向标”，虽非最终成交价，却真实映射了其对市场的心理预期。

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成交量低位企稳，但去化压力依然巨大

今年10月份，深圳二手房录得5,547套，环比下跌4.5%，同比下跌32.9%。

虽然录得量已连续8个月维持在5,000套以上，呈现趋稳态势，但面对近十万套的挂牌房源，当前成交量仍显得杯水车薪。

（数据来源：深圳市房地产中介协会）

面对如此庞大的在售量，当下想要把房子卖出去，需要在定价上保持绝对的竞争力，但这对于很多业主而言，往往又很难下定决心。

当小区的挂牌价没有最低，只有更低的时候，于是也出现了房源价格一调再调。

在买方市场里，小区的上一套成交价就是新价格的锚点，买房客在谈价时，往往会给的比一上套房成交价更低。

对于业主来说，想要把房子卖出去，需正视当下的“砸盘”现象，这是一个不得不面对的残酷问题……

本文数据仅供参考，具体以实际为准！