华润神盘，跌回2019…

来源：深圳淘房志

南山网红盘，又跌了！

4月24日，华润城一期一套建面约83平的2房，以900万的总价成交。

来源：小鹿选房

折算下来，单价只有10.88万/㎡！

跌破小区同户型近几年的成交新低！直接重回5年前，2019年的成交价格。

要知道，华润城历史最高成交价，曾达到过20万+/平。

一期83平的2房户型，在2021年的1月份，成交总价去到1560万，单价冲上18.8万/㎡。

整整三年过去，下跌了660万！

跌幅达到42.4%，几乎是腰斩了！

是个例还是普遍现象？

华润城能不能抄底？

你认为，华润城跌到底了吗？ 

华润城大户型成主流

10字头房源只是个例

先说下华润城的成交情况：

据市场不完全统计，4月截止目前，华润城1-3期共录得16套房源成交，延续了上个月的热度，成交量仍然保持在一个相当不错的水平。

具体来看，以150/190平改善房源居多，本月共成交了8套，是上月的几倍。这个数量已经超过了主力户型89平的成交量。

为什么大户型突然这么火？

原因很简单，性价比足够高。

比如，近期成交的这套148㎡高层房源，总价1800万，折合单价约12万/㎡；

来源：小鹿选房

而在上个月，同户型低楼层的成交价是2000万，这样相比之前跌了约200万。

据市场消息，这套房原业主2021年买入价就去到2600万，三年后的今天以1800万卖出，算下来跌了近800万，跌幅达30%；

考虑到三年的月供、利息以及交易摩擦成本（如增值税约78万），预计总亏损将超过1000万。

仅仅三年时间，就亏掉了一套华润城的小户型。

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同样备受关注的还有一套小户型，即前文提到的一期83㎡两房，成交价900万，单价仅10.88万/平，刷新了该小区的历史成交新低。

在2021年的时候，同面积段的户型，成交价可是超过18.8万/㎡，如今的价格和3年前比起来直接降了660万，跌幅达42.4%。

来源：小鹿选房

当然，并不是所有房源都在下跌，最近降价的房源主要集中在小两房和大三房；

而对于190平米以上的大户型，目前成交价基本稳定在15万以上，最新成交的这套，相较于去年12月底的成交价2650万，还涨了200万。

另外，一期主力户型89平三房最近也成交了好几套，总价在1220-1255万，单价约13.71-14.26万元/平，也还是比较坚挺的。

来源：小鹿选房

这说明10.88万/㎡成交的这套房源，现阶段只是一个急着出售的个例。

小户型为什么跌得多？

小户型价格之所以不稳定，落差相当大；

原因在于：总价低，支撑力孱弱，难以满足很多人购房的长线需求。

小户型作为低预算刚需的过渡产品，一到家庭人口增加、经济条件改善而产生置换需求，小户型很快被卖掉，换更大的房子。

像一期这种83㎡户型，是不完整的三房，原本就是两房的设计，功能性确实差点意思。

相比之下，89平方米的三房两卫，整体格局和空间比例还算不错，更符合市场需求，因此具有更高的市场认可度，也相应地溢价更高。

再说说150平户型，三房两厅两卫格局，带入户花园，不过是单套间设计，朝向均为东南或西南。

这个户型，在华润城二、三期都有分布，二期位置更靠近万象天地和高新园地铁口，生活便利；

但由于周边有建筑物遮挡，采光会受到影响，还会受到科发路早晚高峰的噪音影响。

三期位置靠里面，周边建筑物较低，采光和安静度更好，而且楼龄也新。

从视野、采光、住家舒适度、户型使用率等等因素，三期都要优于二期，所以整体价格也高，大概贵个10%左右。

目前三期150平3房最新成交价2200万左右，二期最新成交价则跌至1800万。

据中介平台数据显示，目前小区1-3期在售二手房共有156套，对比上个月，又新增了8套挂盘。

在售房源整体均价去到12-17万，由于期数、朝向、户型、楼层不同，价格有一定差距。

所有房源，除了公寓外，暂时没有看到低于11万/㎡的挂盘。

一期主力户型89㎡三房，当前报价大约1300-1500万之间，东南朝向普遍去到1400万上下；

二期150㎡大三房，也是少量挂盘，最低的一套价格是2042万，单价为13.72万/㎡；

三期整体价格略高，190㎡户型基本去到3200万往上，单价约16-17万/㎡，报价较上月有所下滑。

还值得看好吗？

从目前挂牌和实际成交价来看，华润城跌破11万元/㎡成交只是个案，大量的房源还是守住了这条线。

还值得看好吗？

在我们看来，润府的地理位置、学校、商业配套等综合资源，放眼整个深圳市场上都是顶尖的，这是润府房产长线价值的有力支撑。

同时，比起高峰期的成交价，润府的跌幅已经超过30%，不少房源都能接近甚至低于指导价买到，价格泡沫也被挤压得差不多了。

而接下来，随着政策的进一步明朗和市场信心的提升，像华润城这种核心地段，还是有机会重回价值轨道，依然值得看好。