GDP那么好了，还能指望大救房地产吗？

来源：朱罗纪

房地产很惨，GDP很好。

统计局发布Q1数据，GDP增长5.3%，居民可支配收入增长6.2%，固投比2023年加快1.5个百分点，失业率同比下降。怎么看，都很好，都超市场预期。不是一般的好，是很好。

反观房地产各项数据，继续整体趴窝。有一点好消息，但基本上还都是坏消息。

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看房地产价格，好消息是：环比降幅收窄，坏消息是：同比降幅扩大。

四大一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；而同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点。二三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同；而同比又分别下降2.0%和3.4%，降幅比上月分别扩大0.9和0.7个百分点。

一线城市二手房售价环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点；而同比大降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点。深圳最猛，同比降7.4%。

二三线城市二手房售价环比均降0.5%，降幅均比上月收窄0.1个百分点；而同比则分别下降5.9%和5.7%，降幅比上月分别扩大0.8和0.6个百分点。

大略回顾，全国新房已经连跌了10个月，二手房连跌了11个月。

对应于2021年Q1本轮房价最高值，深圳到2024年Q1，二手房真实价格到底跌了多少，相信各位心中自有算盘。

看各项先行指标，继续一塌糊涂。有多一塌糊涂？可能都是创下历史上Q1单季度最低值。

房地产开发投资在今年Q1大降9.5%，住宅更是大降10.5%，历史上我没查到有比这更惨的Q1。

住宅新开工量从2021年Q1的2.71亿平米，降到2024年Q1的1.25亿平米，降幅54%。四个年度的Q1增减数分别为+30.1%、-20.3%、-17.8%、-28.4%，今年的Q1下跌最深。

住宅销售量从2021年Q1的3.23亿平米跌到了2024年Q1的1.89亿平米，降幅41%。四个年度的Q1增减数分别为+68.1%、-18.6%、+1.4%、-23.4%，亦是最深。

住宅销售额从2021年Q1的3.51万亿元跌到了2024年Q1的1.85万亿元，降幅47%。四个年度的Q1增减数分别为+95.5%、-25.6%、+7.1%、-30.7%，同。（以此计算，全国一手住宅均价自2021年Q1高点至2024年Q1，跌幅1成，从10842元/平米跌到9779元/平米。全国均值只代表一个趋势，具体你所在的城市、区域、你家的房子，跌了多少，要自己算）。

而住宅待售面积从2021年Q1的2.4亿平米，大升至2024年Q1的逼近4亿平米（39458万平米），待售量四年大升65%！

所有数据里面，最令人担忧的也许是个人按揭贷款走势，大家自己看。

从以上看，大体上是一个逐浪下跌的曲线，反弹之后，是更深的下跌。

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但你和宏观数据对比，这个反差太大了。GDP不是一般好，是非常好。这让很多人觉得，自己的体感有问题。尤其是我们这些搞房地产的，完全是……“疯了”（这么好的数据，股市反而塌了，一点都不够“唱响”，股民兄弟们，你们必须要一边吃韭菜一边反思！）。

如果你捂着GDP那些数据，看房地产这些数字，那答案不待言：一定要继续给政策支持，多猛的政策都不过分。但如果你再结合起来看，就会有个问题：数据这么好，房地产为什么还要支持？这样子完全可以不需要房地产都行啊。

关于体感上的反差，不是这次出现的，去年全年GDP发布时讨论就很多了。我当时也写了一篇文章《为什么GDP在增长，但你感觉自己没赚钱？》，不赘述。

如果这样来结合着看，我倒是认为，有必要把我之前的两个看法在此重申。

1）市场低估了决策层去“房地产化”的意志。

过去这2年，全行业，包括房企、中介、房东、买房人，都沉浸在“政策救市”这样一个大逻辑中。

整个市场，包括楼市、股市，都在不断上演：小作文——证伪/证实——成交发射升空/股市短暂大涨——再回落、郁闷、继续等待小作文……如此不断重演。

我自己一向对政策没有太高期待，所以在比较早的时候我认为，这一轮的政策基调将是：“小步快走”，而不会有人们期望的大开大合。

所以我屡次的建议是，“放弃侥幸”，不要再指望着市场再像以往那样重复一波。

这个背后的原因便是，市场低估了决策层“去房地产化”的决心和意志，当然就是我这样，我也低估了，我也没想到可以如此“稳”。尤其当“14号文”出台之后，我认为任何人再没有任何理由抱有侥幸心。

如果在去年你还对此心存幻想的，那么在现在这个Q1季节，当你看到了这些GDP、CPI、居民收入这些数据，应当清醒了。

房地产的政策支持会一直有、不断有，但是，这个政策不会是为了让它重新回到原来在GDP中的位置，而是让它不拉后腿/少拉后腿。

房地产都塌楼塌成这个样子了，经济还能“如此之韧性十足”，还想什么呢？

2）调整是“周期性”还是“结构性”的？

这是我们的房地产行业最重要的问题，我在去年的时候提出过。当时在跟同行、券商交流时，大家对这个问题是有争论，或者说不愿意相信是后者。但大家都承认，它是第一位的房地产宏观问题。

所谓“周期性”调整，就是说房地产还在大周期内，“萧条-复苏-繁荣-衰退”重复上演，有高峰有低谷，而且下一个低谷高过上一个低谷，下一个高峰超过上一个高峰。

过去30年我们的房地产经历过好几轮小周期、中周期，但是从“2001（WTO后）-2019（大流行前）”基本上是一个中国大顺风的大周期。市场不惧调整，每一次下跌都是买入的机会。

而所谓“结构性”调整，就是说国家的经济结构在转换，整个国家的经济增长不再继续依赖房地产，需要寻找新的经济引擎。资金、资源等生产要素，会逐渐从房地产这个巨大的吸金池转向别处。

作为家庭，房地产也将逐渐不再是财富增值的第一承载器。就像汽车行业曾经在美国的地位，后来逐渐让位于今日的“FAANG”，或者未来“瑰丽七壮士”一样。

要弄清楚这个问题最重要。结合着今日城市化水平、房价水平、居民购买力以及国家决策等等，等等，我想会越来越多人接受后者。

但是大众在逻辑和思维上，相信还会有一段时间转不过来。包括统计局，我今天看他们的说法，依然还是一个“大周期”思维。

很简单，对于房地产未来如何大家都不清楚，但有一点已经达成共识：那便是，房地产几乎毫无可能再回到2021年的高峰了。

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如此，假如本轮是“结构性”的调整——我个人建议开发商，不如直接相信它就是，那样更好做决策调整——相比于判断，开发商时下更需要坚决行动。

那么，它在提醒我们一个很重要的事儿：就是，预测短期的底部到底在哪儿，其实已经一点儿都不重要了。因为就是那个底部已经接近到了，市场也不可能再恢复过去的高度，剩下的，更多也就是不断的震荡。

一线城市4月份的成交，我相信还是会不错的。得益于政策的力挺，“小阳春”能从3月扛到4月。

同时，二手房价格的下跌也出现了趋缓的迹象。如果说底部，那么，底部的证据是更多了一些。但这不能说明什么，尤其不能说明，政策可以不用出了。

如果政策不继续（以及不加大力度）的话，这个10万亿级的大行业，可能还是会表现出令人沮丧的波动。

还是一如既往，一边我们会看到成交量在上升，而另一边我们也会看到挂牌量也在上升。