房贷利率会降到什么水平？

01 

近期，楼市有两件事情值得关注！

 一是，50多个城市首套房贷利率不设下限；二是，30多个城市启动二手房“以旧换新”。 

直接原因，新房卖不动了！ 

背后的原因是，二手去化不了，“卖一买一”的换房链条断了！ 现在，新房供应大户型多，偏改善。

多数买家要卖掉手上的二手房，才能有换房的资金。

【首套房贷利率不设下限+二手房“以旧换新”】的组合，刺激刚需入场，消化掉二手住房。 

于是，新房也能卖得掉了！ 

现在，阻碍楼市良性循环（刚需和改善、新房和二手房）的，一是刚需的“接盘”能力，二是换房的动力。从数据看，刚需确实嗷嗷待哺，比如深圳住房自有率仅30%，1000万人住城中村。

 但是，潜力需求≠有效需求。 这两年，楼市不景气，但二手住房确实在回升，显示刚需（不得不买房）在入场。

但剖析交易结构，发现成交的二手房，都是总价和单价都“可控”的房源，比如广州300万以下的二手房交易占比65%。

另外，只有价格“跌到位”的房子才能卖得掉。所谓跌到位，或是跌到买家的心理价位，或是比小区同户型售价（或上一套售价）低的房源，才能交易得掉。 

试想，“价最低者”才能成交，这个市场的规模很难放量。

因为，浓重的价格下跌预期下，除了不得不买房的（比如结婚、学校等），最佳选择是“推迟买房”，因为明年价格可能更低。

数据来源：《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》 

因此，今年一季度和去年一季度很类似，积累的刚需（不得不买房）消化掉了超低价房源，剩下的卖家不愿意降价，而刚需在短期内也被消耗掉了，市场就再次进入到低位徘徊的状态。 

也是漫长的情绪消耗期！ 目前，二手房交易周期约150天-400天。业主越来越撑不住。在来年的一季度，再次形成二手房“小阳春”。

 改善型需求也很庞大。但从上一轮周期开始（2016年)，随着房价上涨，刚需已被挤出去了，改善型需求开始主导。

到现在，改善型需求已经释放了好几年了。

当下，要么是因为房价不涨，不愿意改善（反正有住的地方），要么是因为收入和就业的预期不稳，无能力改善。 

数据来源：《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》 

总之，市场体量萎缩的趋势很明显！ 

02 

近期，国家不断强调，“用好调控自主权，因地制宜调整优化地产政策”！

 当下，刚需主导市场，并成为了楼市的发动机。

因为，只有刚需消化二手房，才能带动改善和新房销售。 面对疲弱的刚需，预计按揭利率还会持续下行！ 

很简单，尽管目前按揭利率已降至历史最低了，但明显高于银行定期利率或保本理财利率。

现在，在银行想找到收益率高于3%的保本理财产品，已经很难了。但首套房的按揭利率最低也得3.75%（LPR-20）。拿一个高的利率，买一个价格下跌的资产，这是很不划算的。 

因此，预计越来越多的城市，不设首套房贷利率下限了。

中期内，按揭利率或将会降到至少和保本理财利率相同的水平上，大约在2.5%-3%。这样，手上有一笔钱，买房的成本和理财是收益是对等的。

“不买房，而是去理财”，这个帐没那么划算了，对买房是一个激励。

数据来源：wind

这可能还不够！ 毕竟房贷还有成本。

如果房价还在下跌，买房并持有还是不划算的。

因此，当房地产从“单边上涨”的上半场转入“下半场”，挂牌卖房的倾向很难改变。未来，存款利率可能要降至1%左右了。

只有这样，挂牌卖房才是不划算的，因为持有房屋并出租，还能获得1%左右的收益率。 这样，带来的效果是，卖房就没啥必要了，因为存银行也不赚钱，还不如继续把房租出去赚房租。 

这个局面，很快就到来了。上面的图显示，2012年存款搬家到理财之前，5年期定期存款利率能到5%以上。后来，金融创新风起云涌，存款大规模搬家到各种理财产品。

现在，随着资管新规落地，理财净值化转型，理财出现“存款化”趋势，能获得的保本收益只有2%左右。 

就当下的经济局面，存款利率继续大幅度下行，是必然趋势，1%左右可能就在前面！

 03 

让我非常疑惑的是，貌似房子越卖越多！

 比如，一季度开发商新推盘的去化率只有31%。2019年，新推盘去化率为68%，2023年为38%。 

房企在售项目，55%以上的房源是2022年及之前的“旧库存”！

数据来源：克而瑞地产研究狭义

库存方面，一二线城市的去化周期在25个月左右，25个城市消化周期超过18个月的警戒线；广义库存（未开工+在建）来看，全国的消化周期51.5个月，很多城市在5年以上。

数据来源：克而瑞地产研究

二手房方面，无论供给还是需求，目前已超过新房，成为楼市的主导。

挂牌方面，热点一二线城市普遍在15-20万套，重庆二手房在售量超过40万套，每月新增2万套，库存是新房在售量的5倍以上。

成都、武汉、郑州、西安等也大致如此。这个挂牌规模，消化周期估计得数年。 

过去20多年，楼市处在“上半场”，似乎多少房子都不够卖，大家都在“做多”（All In）。

现在，市场进入“下半场”了，都出来卖房，除了小业主挂牌卖房外，之前被开发商捂着惜售的房子，政府手上的房子，上市公司手里的房子，国企/城投的房子，都拿出来卖了。 

说白了，过去20多年，房子被整个社会当成了最重要的财富载体，于是千方百计想扩大供应。都说地产有地段性（Location），即核心地段的房子是稀缺的，从而具有价值保持或增值的特性。

比如，上海新天地、杭州西湖。但这个地段性、资源性在国内被最大限度地捋直、拉平。

 什么意思？就是地方政府想方设法创造一些稀缺性的，具有独特价值的片区，比如各种CBD、功能区、新区等等。

同时，开发商、金融机构配合这种“人为规划”，大量资金进入，给市场一种“规划兑现”的错觉，微观群体跟着入场。于是，供给创造需求，需求牵引供给。 比如，过去都说中心区土地资源匮乏，但这个道理近年来不成立了。

因为，中心区大规模旧改、土地功能可以调整（比如工改住、商办改住），极大提升了供地弹性。

在广州，这几年中心区新盘供给非常内卷，不仅新盘内部打起来价格战，而且与周边二手房也打价格战。

 以笔者所在的广州CBD天河为例，2020年在售新盘只有5个。

现在，在售新盘高达30个，基本上集中在有新增供地潜力的天河东片区。

根据目前公示的楼盘数据，已取证还未售的房源6800多套（不包括还没开盘，或没拿预售证的）。

2023年，天河共销售2820套新房。

数据来源：公众号“广州房产”

 这意味着，天河在售新房需要约2年半才能卖完！ 

过去，大家都认为，天河区是中心区、是CBD，地少、房子少，房价长期升值。于是，地方政府顺应这种需求和看法，做各种各样的规划、大量卖地和供应房子。

于是，本来稀缺的东西，也不稀缺了。这就意味着，本具有区位价值、不可扩大的不动产，也可以大批量供应了。 比如，优质的学qu房，本来可以保值增值。

但现在，“教育均等化+出生率下降+教育内卷+高等教育经济回报率下降”等，导致学qu房神话被打破。

近几年，一线城市学qu房价格跌幅居前。当然，很多父母也在想，投入巨额资金和精力、情绪价值，赌上孩子的童年，到底值不值？ 

同时，各个新盘，基本上都实现了学校加持，或特殊景观打造！ 无法扩大供应或稀缺性，才是财富的载体（比如黄金）！ 

一旦这种属性被磨掉了，可以扩大供应、不再稀缺，财富载体的特性不再被认可。于是，过去，大家“做多”（All In）的情绪开始逆转。这就是为何，突然之间，就出来那么多主体要卖房子。