谢逸枫：房地产市场六大变化！小阳春来临，企稳信号已现

文/谢逸枫

经过二年半出清、深度调整之后，2024年一季度中国房地产市场，呈现投资额收窄、地王重新归来、一线新房楼盘热销、一线二手房销售火爆、一季度房企拿地金额增长、房地产政策宽松加码的六大变化，释放见底迹象的企稳信号。

值得注意的是2024年3月、一季度的一线城市新房、一手房与二手房销售成交火爆，环比增长超过100%，可谓是小阳春来临。一方面是房企以价换量的趋势，另一方面是房企供应量大增。

一是前2月房地产开发投资收窄。

国家统计局数据显示，前2月全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，房地产开发投资降幅收窄，从2023年1月-12月的9.6%收窄至9%，这指标从2023年2月以来降速持续扩大后的首次收窄。

值得注意的是，2024年前两个月，全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6%，这指标从去年2月以来降速持续扩大后的首次收窄。意味着去年开发投资萎缩的状态有所遏制，是供给端企稳的积极信号。

二是一二线地王重新归来。

自2024年以来，全国多城核心区域的土拍市场火爆，北京、上海、杭州、合肥等地也先后拍出了高溢价地块。毫无疑问，房企投资更加聚焦核心区域、优质板块，土拍分化行情进一步加剧。

2024年3月27日，苏州、厦门和宁波同日诞生三个“地王”。苏州土拍市场，绿城中国最终以每平方米6.5万元、溢价率18.22%拿地，打破了苏州乃至整个江苏省的楼面价纪录，创造了新的地王。

厦门土拍市场，厦门国贸最终以每平方米6.2万元拿地，溢价率高达40.79%。宁波湾头地块迎来了“史诗级”拍卖，江山万里&东投最终以每平方米3.26万元、溢价率7.3%，创造了宁波的新地王。

成都土拍市场，中铁建以9.31亿元拿下锦江区柳江街林家坝TOD片区地块，溢价率31.76%。合肥土地拍卖，招商蛇口斥资12.9亿元摘得滨科城某地块，溢价率54.15%，刷新单价“地王”纪录。

3月26日，北京土拍市场，石家庄创世纪获得昌平区的一宗地总价30.935亿元，溢价率15%。3月27日，宁波江北区一宗宅地经过31轮竞价，由江山万里与宁波东投联合体竞得，总价22.05亿元，楼面价32613元/平方米。

3月29日，杭州第二场土地拍卖中，杭州西兴单元地块在经过64轮竞价后被滨江集团以37.14亿元摘得，成交楼面价2.86万元/平方米，溢价率23.6%。从拿地企业来看，具备资金优势的央企、国企仍然保持拿地热情。

三是一线城市新房楼盘热销。

4月1日，北京住建委数据显示，2024年3月北京商品房住宅共网签成交17837套，其中新房网签成交3557套，网签成交量环比大涨128.01%。二手房网签成交14280套，二手房网签成交量环比大涨125.52%。

佑威房地产研究中心数据显示，3月，上海新房成交75.88万方，环比上月增加362.7%。上周（3月25日-3月31日），上海新房成交环比上涨186.9%。上海新房成交翘尾，但是没想到能反弹这么多，成交3262套，差不多一周卖出一个月的量。

广州市住房和城乡建设局数据显示，3月广州(统计时间2月26日~3月24日)新房成交套数仅为去年3月网签10235宗的半数。中指数据显示，3月广州新建商品住宅成交规模约50万平方米，环比大幅增长，同比则下降约五成。

深圳市房地产中介协会数据显示，3月，深圳全市新房共成交2816套，环比增长184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。2月深圳全市一手住宅预售成交811套，环比下跌55%，对比2023年1月的“春节月”（1628套）下跌50%。

四是一线城市二手房销售火爆。

4月1日，北京住建委数据显示，3月北京全市二手房网签量为14280套，逼近1.5万套“荣枯线”，比上月上涨125.5%，同比下降35.7%。说明二手房市场有所回暖，但比去年“小阳春”存在一定差距。

上海房地产中心交易数据显示，3月，上海二手房网签数量为20221套，环比有一定增长。2024年3月，上海二手房网签数量为20221套，较上月增长169.5%，日均销量超650套，其中有18天单日销量超600套，14天单日销量超700套。

3月30日一天内二手房就成交931套，创下近半年来的单日成交量纪录。进入3月，上海新房楼市也开启了冲刺“小阳春”模式。3月份，上海全市合计供应110.46万方，共8662套新房，达到近5个月以来高位，开发商推盘积极性逐步增强。

广州市房地产中介协会数据显示，3月(2月26日至3月25日)广州市二手住宅网签量环比增长逾九成，突破9000宗，签宗数和面积为9373宗和93.46万平方米，环比巨幅攀升92.66%和90.63%，原因是春节月期间积压的购房需求陆续释放。

统计数据显示，广州各行政区网签面积环比均录得显著增长，其中花都区、增城区、黄埔区和白云区等来穗人员较多的区域升温比较迅速，环比幅度均超过一倍，拥有较强学区优势的越秀区环比增长96.06%，海珠区和荔湾区环比增长也都超过70%。

4月1日，深圳市房地产中介协会数据显示，2024年3月深圳全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。2024年1季度深圳二手房成交11742套，较2023年1季度的10313套增长13.9%，3月市场活跃度明显提升。

截至2024年4月1日，根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，全市有效在售二手房源58122套，对比3月1日统计的53753套在售房源增加4369套，环比增长8.1%。春节假期复工后，市场二手房在售量呈现持续增长态势。

五是一季度房企拿地金额增长。

克尔瑞数据显示，2024年1-3月TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%。一季度仅有三成销售百强有拿地，投资高度集中，且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央国企为主。

已拿地的百强房企中有超过七成一季度新增货值与全口径销售规模相匹配，甚至部分去国企一季度拿地货值远高于期一季度全口径销售，如象屿等，也从侧面说明了企业投资选择依旧以核心城市核心地块为主。

中指数据显示，2024年一季度（截至3月26日）全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%。住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅收窄10.2%。土拍规则整体延续宽松态势，部分城市继续放松土拍条件。

土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。由于2024年以来一、二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。

六房地产政策宽松加码。

2024年1月26日，房地产调控真正迎来了转折点。住建部部门的城市房地产融资协调机制部署会，要求要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

2024年2月6日，北京出台新政，通州区取消“双限购”政策。2024年2月7日，深圳松绑限购，落户即可购房，此前需要连续缴纳社保或所得税3年。非深户籍购房，社保或者所得税缴纳年限也从原本的5年降至了3年。

广州、上海及苏州出台楼市政策之后，北京、深圳逐步调整限购政策的预期越来越强。1月27日，广州放开120平方米以上的户型限购。2024年1月30日，上海优化住房限购政策，支持非上海市户籍单身人士购房。

1月30日，苏州购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。在上海放宽限购政策之际，苏州也出台相关政策，且实施力度更大，全面取消限购，不再对购房资格进行审查，购房不再限面积及套数，但新房限售政策仍为两年。

3月22日国常会说要进一步优化房地产政策，加大高品质住房供给。这句话的含义非常清晰，即接下来各地会继续优化房地产政策，意味着二季度各地将再次迎来房地产政策放松潮，稳楼市对于稳定宏观经济至关重要。

2024年3月26日，深圳市规划和自然资源局发布了关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，深规土 [2010] 668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。

意味着“9070”政策将退出历史舞台。“9070”政策源于2006年住建部发布的“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。商品住房总面积中，套型建筑面积90m²以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，深圳当年6月20日出台相关细则。

2024年3月27日，北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。北京离婚后购房不再受离婚年限限制，并已从今日开始执行。离婚限购的政策，是过去几年管控“借离婚骗取购房资格防止投机炒房”的一项政策。

北京关于离异限购的政策是在2021年发布。2021年8月4日，北京住建委政策规定，北京夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

短期内，尽管中国房地产市场呈现见底迹象，释放企稳信号，却依然无法掩盖房地产市场总体处于探底、筑底、深度调整中的趋势。首当其冲的是一季度房企销售额腰斩、房企债务违约蔓延、一季度房价下跌、土地成交下降。

一是一季度房企销售额腰斩。4月1日，克而瑞数据显示，百强房企2024年1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。3月百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，环比提升92.8%，同比降低45.8%。

4月1日，中指数据显示，百强房企2024年1-3月销售总额为8978.3亿元，同比下降49%，降幅较2月收窄2.6%。3月百强房企单月销售额3583.2亿元，环比增长117.3%，环比增长明显、同比降幅收窄。

4月1日，亿翰数据显示，百强房企2024年1月-3月全口径累计销售金额为8465亿元，同比下降49%，销售面积4865万平，同比下降51%。3月百强房企销售额3921亿元，同比下降47%（2月下降62%），环比上涨97.2%（2月下降22.2%）。

3月销售面积2151万平方米，单月同比-50%（2月为-60%），环比+69.5%（2月为-12.2%）。2024年一季度销售整体仍处筑底阶段，房地产市场继续承压，市场预期支撑不足，仅核心一二线城市在政策利好下出现点状复苏。

二是房企债务违约蔓延。2024年1月21日，远洋集团违约。2023年8月，远洋中国的境外间接控股股东远洋集团美元债违约，随后“18远洋01”展期。

2023年11月-2024年1月期间，远洋中国的境外间接控股股东远洋集团公司多支公司债券与资产支持证券达成展期，共涉及金额182.66亿元。发行的定向工具“21远洋控股PPN001”于1月21日未能按期兑付到期本息。

2024年2月17日，佳源国际违约。未偿还2.3亿美元及相关利息，或面临严重财务压力据格隆汇报道，佳源国际控股公司发布公告称，公司尚未支付2024年2月到期的11%优先票据剩余本金2.3亿美元及相关利息。根据票据条款，应在2024年2月17日到期并偿付，但公司未能按时支付。

2024年2月26日，禹洲集团违约，公告YUZHOU 8.5 02/26/24触发违约事件。根据票据的条款，该票据的所有未偿本金以及当前计息期的应计未付利息于2月26日到期应付。公司已与现有票据的特设持有人小组签订重组支持协议，以支持公司离岸债务的拟议重组实施。因此，公司预计不会在到期日支付应付款项。

2024年2月27日，宝龙债务违约。上海宝龙实业发展(集团)有限公司（以下简称“宝龙实业”）公告称，“20宝龙MTN001”应偿付本金3500万元以及对应利息，公司未能按期足额偿付上述本息。

2024年2月28日，碧桂园公告称，公司获悉Ever Credit Limited于2024年2月27日向香港高等法院提出对本公司的清盘呈请，涉及约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。碧桂园表示，公司将极力反对呈请。

2023年10月18日，碧桂园1540万美元票息违约，正式宣布爆雷。目前碧桂园存续美元债16只，存续规模94.43亿美元，存续境内债两只，规模52.76亿元。此外，碧桂园地产集团有限公司还存续境内债14只，存续规模143.97亿元。

2024年3月11日，华南城美元债违约。华南城发布补充公告，更新了有关2024年4月票据及2024年10月票据的最新情况。该票据的强制赎回款项和利息支付分别在2024年2月9日和2024年2月12日到期，涉及金额分别为1167.19万美元和1299.78万美元。

由于销售不及预期和现金流紧张，预期将不会就2024年4月票据于2024年2月12日到期的一笔利息进行支付，倘未能于2024年3月13日前支付该利息，将导致2024年4月票据发生违约事件。

同时，还预期不会就2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项进行支付，将导致2024年10月票据发生违约事件。由于强制赎回款项未能如期支付，截至2024年2月29日，公司借款总额中本金总额253.29亿港元已违约或交叉违约。

2024年3月20日，金辉控股违约，一笔于2024年3月20日到期的3亿美元票据未能按期偿还。根据票据的条款，这笔利率为7.8%的优先票据的所有未偿还本金及其任何应计及未付利息将于到期日2024年3月20日到期并须予支付。

截至公告日期，金辉控股尚未支付未偿还本金总额为3亿美元。自2023年开始，由于市场的深度调整，本集团销售额承压明显。为确保项目有序交付及按时兑付债务，本集团已采取多项应对措施，包括但不限于加快物业销售、回款及精简生产成本。

截至2024年1月，已有远洋集团、龙光集团、碧桂园、中国奥园、中梁控股、正荣地产等房企披露了境内外债务重组的新进展，部分房企境外债在历经艰难谈判后最终获批，例如中国奥园。还有部分房企则披露了债务重组的方案，例如龙光集团等。

华夏幸福存在二次违约风险，根据华夏幸福的公告，截至2023年11月底，其已累计完成重组债务1875.65亿元，仍有240亿元的违约债务未完成重组。在已完成重组的债务中，华夏幸福已完成两批现金兑付，第三批兑付资金预计合计为44.5亿元。

三是一季度房价下跌。诸葛数据显示，2024年3月100个重点城市二手住宅市场均价为14756元/平方米，环比下跌0.88%，环比跌幅较上月扩大0.43%，同比下跌5.5%，同比跌幅较上月扩大0.75%。3月，均价总体仍处于继续下行阶段。

2024年3月一线城市市场均价为56929元/平方米，环比下降1.09%，同比跌幅扩大至2.74%。二线城市市场均价为17713元/平方米，环比下跌1.11%，同比下跌6.84%。三四线城市市场均价为9332元/平方米，同环比分别下跌4.71%、0.44%。

中指数据显示，2024年3月百城新建住宅平均价格16311元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅扩大0.13%，同比上涨0.82%。二手住宅平均价格15088元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅扩大0.19%，连续23个月环比下跌，同比跌幅4.80%。

中指数据显示，2024年一季度百城新建住宅平均价格累计上涨0.56%，较2023年四季度扩大0.34%。一线及二线城市新建住宅价格分别上涨1.05%和0.49%，涨幅分别扩大0.67%、0.25%，三四线城市由跌转涨，涨幅为0.04%。

2024年一季度百城二手住宅平均价格累计下跌1.48%，较2023年四季度收窄0.07%。一线城市二手住宅价格累计下跌1.35%，二线城市价格累计下跌1.46%，跌幅收窄0.12%，三四线价格累计下跌1.55%，跌幅较2023年四季度收窄0.06%。

四是土地成交下降。克尔瑞数据显示，2024年一季度全国300城经营性土地成交建筑面积1.44亿平方米，同比来看，受2023年预供地延迟入市低基数的影响，同比上涨7%，环比下降79%。其中一线楼板价同比大涨65%，二线同比下降25%。

一季度，全国300城经营性土地成交楼板价为2364元/平方米，同比微降1%，环比下降了15%。一线城市京、沪、广、深四城均有宅地成交，其中京、沪均有多宗优质地块封顶成交，使得一线城市楼板价增至25357元/平方米，同比大涨65%。

二线城市虽然苏、杭、长沙、西安等城市集中土拍，但由于优质地块比重相对较低，二线城市平均楼板价也由此降至3882元/平方米，同比下降25%，三四线城市由于一季度热点城市土拍较少，成交楼板价同比下滑，降至1386元/平方米。