盐田如何发展？就靠这一个字！

深圳这些年来，一直有一个很“顽固”的发展概念：一路向西。也难怪，多年来，城市经济的重心，包括重大项目、投资、人才、人口、技术、企业、政策等等，往西部城区偏移的现象的确存在，经济强区大区也多在西部。

这让处于东部的城区很尴尬：说好的“东进战略”呢？说好的1.4万亿投资呢？似乎都在“一路向西”的风潮中被淹没了，都在粤港澳大湾区的“湾区”聚焦和前海国家功能性政策投放之下被弱化了。

处于深圳东部的盐田区尤其尴尬。因为，盐田不仅地处东部，而且是原特区内与罗湖、福田、南山并列的四大城区之一，是最东部的一个城区。想想看，曾经的深圳经济特区是多么风光，而在“一路向西”的逆风中，盐田这个曾经享受过“原特区”待遇和优势的城区，在后来的很长时间里，不得不一直在苦苦维护其似乎日益减弱的存在感。

其实，说深圳东部弱，也有点冤枉东部，因为这几年来，真正让全世界记住深圳这座中国城市的事情，还真的都是发生在深圳东部，比如，威震美西方的中国通信巨头华为，总部在深圳东部的龙岗坂田；近年来高速崛起、力压特斯拉的中国新能源汽车领军企业比亚迪，总部在深圳东部的坪山。

然而，这些辉煌都与盐田无关。盐田有点急，说：我有盐田港！好啊，终于把盐田的扛鼎大拿抬出来了。说起盐田港，好像它的知名度和影响力比不过华为、比亚迪，这实在是一种误解，我就先来说一说盐田港的基本情况吧：

盐田港是世界第三大集装箱港口，是华南地区国际航线最密集的港区，拥有可供兴建深水泊位的海岸线6.7公里，可供开发建设港口配套设施的后方陆域和港区面积17.96平方公里。每周航线约100条，全球最大20万吨级超大型船舶100%靠泊盐田港，其密集的航线通达全球主要港口，是全球最先进的集装箱码头之一，也是全国集装箱吞吐量最大的单一港区。2023年盐田港区集装箱吞吐量1404.14万标箱，约占深圳港的47%，几乎是“半壁江山”。而深圳已经是连续30年成为中国对外出口第一大市，这与盐田港的卓越贡献直接相关。

至此，我们终于明白当年设立“盐田区”名称的由头了，那就是由于盐田港的巨大能量和超级地位。这么多年过来了，说起盐田，人们首先想起来的还是盐田港。

然而即便如此，盐田还是摆脱不了固有的尴尬处境：空间和区位的困局。

我们先来看空间：

盐田区辖区面积仅有74.99平方公里，是深圳10+1个区中面积最小的城区，且以丘陵山地为主，可建设用地面积不足其三分之一，目前几乎开发完毕。这使得盐田成为产业严重缺乏战略纵深空间的城区，甚至直接影响到盐田港的进一步发展。

正是由于盐田的发展空间受限，其人口和产业的集聚度都受到很大影响，截至2022年，其常住人口仅有21.15万人，仅是西部宝安区454.5万人口的4.7%，地区生产总值820.62亿元，仅是西部南山区8035.88亿元的10.2%。

再来看区位：

上面已经谈到的深圳东西部的差距问题，盐田早已被点中穴位。其实，盐田还有一个来自区位的困局，就是所谓“边城海尾”的问题。

往东看，说起深圳东部大鹏湾，当然是盐田区和大鹏新区共同所有，然而，盐田区海岸线长19.5公里，仅为东边大鹏新区128公里的15.2%，海域面积250平方公里，比大鹏新区的305平方公里少了55平方公里。因此，在深圳东部大鹏湾，海洋及滨海的主体在大鹏新区，盐田只能算是大鹏湾的“海尾”。

往西看，盐田作为深圳“原特区”内的四大城区，与毗邻的罗湖区的都市化程度差距非常大，更比不上后起的福田和南山，盐田仿佛就是一个“边城”。

说了这么多盐田的困局，似乎盐田很难发展起来。其实，盐田也有不少很好的机会点， 比如，近期刚刚提出的深圳都市圈规划，讲的是“一主两副一极”，“一主”就是深圳主中心，“两副”就是东莞、惠州两个副中心，“一极”就是深汕特别合作区这个“增长极”。可以发现，盐田就位于这“一主两副一极”的中间位置，可以充分利用这个新的区位优势发展盐田。

还有一个很值得关注的机会。上一届香港特首林郑月娥曾经宣布的香港北部都会区分三大板块，其中东部板块是“大鹏湾印洲塘生态康乐旅游圈”，范围涵盖了香港整个东部海洋地区，并与深圳大鹏湾畔的大鹏新区和盐田区接驳。而在本届特首李家超前不久宣布的调整后的北部都会区规划中，原来的三大板块切分成了四个板块，其中东部板块改称为“蓝绿康乐旅游生态圈”，范围大幅缩小，仅包含沙头角和红花岭部分，主要是与深圳盐田部分对接。这意味着，盐田在下一步与香港方面的融合发展中机会大大增加了。

当然，盐田的机会还有不少，比如，地铁8号线刚刚开通不久，这对盐田的发展无疑是重要的支撑，目前虽然是冬天，但前往梅沙片区旅游休闲的客流量已经有了明显的上升，这都是地铁开通带来的好处。

盐田的未来如何才能得到更好的发展？盐田各方都在积极探讨这个关键的问题。以我不成熟的看法，盐田的发展概括起来，就是一个字：特！

什么特？当然不是特区的“特”，因为特区早就不特了。那是什么“特”？如果是两个字，就是“特色”，如果是三个字，就是“独特性”，如果是四个字，就是“特殊价值”！

这就是说，未来的盐田，不要与其他城区在规模上正面竞争，因为盐田的发展空间和产业体量都偏小，盐田必须认真考虑，如何在这样偏小且显边缘化的空间里找到属于自己的特色方向和独特的发展路线？

盐田说起来，主要就是三大板块：沙头角、盐田港、大小梅沙。原来这三个地方感觉是各发展各的。现在，有了一条非常壮观的盐田海滨栈道把这三个地方串联起来了，那是一条全长19.5公里的海滨绿道，西起中英街古塔公园，沿着黄金海岸线，串联起沙头角、盐田港、大梅沙，东至小梅沙公园。这条美丽的栈道给盐田增色不少，关键要看串联起来的三个点如何发展了。

我们一点一点来谈。

当然要先谈盐田港。

这是盐田区的“招牌菜”，当然要倍加珍惜。盐田港已经夺得全球第三大集装箱港和全国集装箱吞吐量最大单一港区的卓越地位，未来当然要继续维护和扩大这个特殊的地位和品牌影响力。如何操作？继续寻求空间扩张显然已经不现实了，未来盐田港继续做强做大的核心路线肯定是大力推进智慧港、智能港的建设，港航互联网、大数据和人工智能的全面导入完全有可能从根本上改变盐田港的运营管理模式，大幅度提升运营效率、效能和效益，再造一个盐田港。

然而，这仍然不能说盐田港已经“特”了，因为，现在全球大型海港几乎都在推进数字化和智能化发展。盐田港之“特”更多在于，港城之特，文旅之特，消费之特。应该有效推进“港城一体化”，让更多城市的因素导入港区，让港区具有更多的城市机理、人脉和风情。其实，全世界任何一个重要的港口都是一个繁华滨海城市或都市形成的渊源之一，无论是国外著名的渔人码头，还是国内的滨海闹市，无不如此。

盐田港西边历史上曾经是红遍珠三角的渔港，曾出现“成千渔民，上千渔船”的繁华景象，现在仍然有旧墟镇遗址，目前那里已经有一条海鲜街，在深圳还算有点名气，但显得比较单薄。那里曾经做过古墟镇的旅游发展规划，但目前还没有更多落地实施的消息。其实，这是和盐田港直接关联的一篇大文章，如果真的搞起来，让古老的墟镇文化与现代的港区文化融为一体，盐田港的形象将发生重大改观。

即便是盐田港区，也不是铁板一块，完全可以开辟独特参观游览线路，发展港区旅游、工业旅游，让市民和游客有机会亲身体验一下国际大港的风采，何尝不是一件让盐田港知名度进一步扩大的好事？

至于盐田港能否有机会获得国家更大力度的开放政策扶持，朝自由贸易港的开放方向发展，这要看盐田港的造化了。当然，盐田港若成为自由贸易港，整个盐田区都应该进入这个政策辐射区了。

总之，要让盐田港“特”起来，要走“港城一体化”的发展道路，要增强盐田港对城市价值的依赖感和对市民的亲和力，没有必要和城市和市民长期隔离开来，长期保持神秘性。盐田本来就是一个“港城”，盐田未来的发展，最需要“特”办的事莫过于：回归港城，在那里，既有港的繁华，又有城的喧闹，港城融合，兴旺即达。

我们再来看一下盐田区的心脏地带——沙头角。

说起沙头角，改革开放初期那是无人不知、无人不晓，那里可是全中国非常稀少的可以直接对接“外面世界”的一个重要窗口，因为那里有一条与香港共有的中英街，那里曾经是内地人蜂拥进入、购买各种稀罕的进口小商品、食品、小电器等等，带回内地大肆炫耀的渊源地。后来那里逐步冷落了，政府希望把它改造成一个中国改革开放的文化展示区和深港商业文旅共享式发展的基地，目前看来发展还存在诸多问题。

我一直觉得，“沙头角”这三个字非常有品味，这不单单是一个地名，内里有很多历史文化的典故和价值。盐田区若要做好沙头角这篇文章，就不能只是盯着中英街一个点，要把中英街以及相关联的沙头角很大一个组团揉在一起考量，营造一个既具有浓郁老街底蕴、又具有近代开放文化风格、还具有当代消费时尚的特色文化消费街区。

现在政府正在那里打造深港消费合作区，这个方向和策略是很好的，一定要与香港方面形成紧密合作的态势，因为沙头角这个概念，香港那边也讲，两边都有利益考量和积极性，把这种开放性特色做出来，就能够共建共享。当然，这种合作有难度，需要一步步来。

消费这个主题也很好，但是，旁边的罗湖也在打这张牌，而且打得更大，叫“国际消费”，也是要和香港联手操作。所以，盐田在沙头角做深港消费合作区，关键是把历史文化古镇风格和中英街独特的历史典故与当代时尚消费文化进行深度和广泛的融合式创新，最好再借鉴一下西安大唐不夜城的成功经验，让历史文化与当代夜经济紧密融合，从而形成沙头角深港消费合作区独特的竞争优势。

一句话，沙头角和中英街也不能甘于现状，也要靠“特”字聚集人气，聚集名气，聚集财气，聚集底气。

最后说一下梅沙。

梅沙当然指的是大梅沙和小梅沙。上个世纪80、90年代，深圳出了个“五湖四海”，其中关于“海”，最重要的代表就是小梅沙，一到周末，人们到海边玩，直奔小梅沙，那个时候，大梅沙压根还没有开发，还是一片荒滩。后来政府下大力开发了大梅沙，一下子把小梅沙给边缘化了，甚至被很多人遗忘了。

但是，大梅沙的发展模式存在明显问题，外部道路拥堵，内部交通循环不畅，片区规划滞后，开发过密，布局混杂，滨海项目功能配置失衡，等等。我在大鹏新区开会的时候都说过，大鹏半岛的开发，要总结梅沙模式的经验和教训，要避免那里曾经出现过的明显失误。

现在，让梅沙片区的发展“特”起来，还是蛮有难度的，关键是，大梅沙的发展空间已经饱和，下一步的文章只能在内涵方面下功夫，而这些文章常常需要空间、硬件部分的配合，所以难度非常大。

结果，历史来了一次轮回，这回又轮到那个曾经被遗忘的小梅沙了。这几年，小梅沙沉下心来认真琢磨如果创新发展，目前全新的投资开发底盘已经差不多完成了，近日去考察参观了一下，看到那些颇具格调的文旅项目和酒店建筑，还是让人充满期待的。小梅沙能否做到让一批高端白领及各种对特色消费有追求的人群越过大梅沙直奔而来？这是小梅沙能否成败的关键，也是梅沙片区未来能否突破旧模式的标尺。

当然，梅沙是一个大板块，无论大梅沙还是小梅沙，都是梅沙，梅沙之“特”下的发展，离不开大小梅沙的集体发力。眼下，小梅沙的整体改造已初露端倪，不知大梅沙下一步还有什么再提升的高招能让梅沙片区深入地“特”一番？

至于盐田的房子，这几年来卖得都不太好，这和深圳房地产大形势以及深圳东部整体形势偏弱有直接关系。但是，我一直在谈一个观点，盐田这个地方，既不能像西面的罗湖那样完全卖那种讲配套、讲实用的城里的房子，就是“第一居所”，也不能像东面大鹏新区那样完全卖那种讲山海、讲环境的郊外的房子，就是“第二居所”，这个时候，盐田那个“边城海尾”的弱势要转换成优势，房子要尽量把二者的优势结合起来卖，做到既有城里房子配套齐全、生活便捷、离城较近的优势，又有毗邻山海生态环境的优势，这种房子叫“第1.5居所”，这应该成为盐田房产的特色优势。

关于盐田的发展，其实还有很多领域，比如科技制造，比如海洋经济，比如滨海及山地文旅项目改造提升，等等。但文章写到这里也差不多了，文章毕竟是文章，不是策划方案，没有办法给盐田以及下面的盐田港、沙头角、梅沙片区以及其他领域的发展列出更加明确详尽的策划思路来。本文提出的以“特”字为引领的核心思路，应该是符合盐田长远发展战略的，能不能“特”起来，那就要看盐田的决心和功力了。

近日和盐田及相关企业的管理层沟通，感觉他们对盐田改变的决心很强，信心也足，剩下就是如何出牌了。要把手里的好牌打出高水平，这并不容易，尤其是在当下整体经济面还很弱的大背景下，盐田未来的发展之路还面临很多不确定性，但我们有理由相信盐田，因为，盐田手里毕竟拿了一副还很不错的牌，那是盐田的底气，剩下的，就是捕捉良机、用对策略了。