如何破解楼市困局？

01

楼市的问题，比我们想象的要复杂！

宏观上，房地产继续下滑，拉出单月新房交易数据，发现从8月份开始“放大招”以后，除了9月份的量微微冲高以外，其他月份死水微澜。注意的是，这是在包含一线城市都祭出“大招”后发生的态势。从全年来看，销售回到2015年的水平，开工回到2006年前的水平。

数据来源：国家统计局

除了市场下滑趋势难以逆转，还有两个新情况：

一是，循环的动力开始疲弱。

改善型需求，被认为是新动力。但现在看，刚需被挤出，改善型需求也转不动了，只有富人买房还比较稳健。但靠一小撮富人，根本撑不住楼市，近期改善盘内卷。所以，这也是为什么，深圳新房交易量，创下2011年以来新低，二手房交易量，至少是2008年以来的新低。

其他城市也一样。从户型交易结构来看，根据克而瑞的统计，早在2019年，194个城市两房户型的新房交易，就已降到30%以下了，而三房交易量占到52.2%、四房交易量占到18.5%。

也就是说，改善型需求，释放了很多年了。上一轮房价上涨之后的2016-2017年，一二线城市房价普遍到了高位，刚需被挤压的同时，换房需求开始主导。那几年，房子在涨价，也容易卖出去，被大势裹挟也好，被中介建议也好，还是被亲朋同事示范也好，很多人换了房。

当下，换房潜力没那么大了；想换的，手上的房子卖不掉，也换不了；收入、就业和预期等基本面，普遍感到冬天的寒气，剩下的都开始主动或被动收缩、减少负担，不愿意换房了。

二是，越来越强调性价比、承受力。

留在市场的购房者，不再像过去那样亢奋，动不动就要超出自己购买力或拼命踮起脚去买大House。

还以深圳为例，过去的2023年，即便退出了二手房参考价、降低了首付比例，但新房市场还在历史低位徘徊，去化率只有30%左右。但是，市场价6折的人才房，即便有10年“禁售”的限制，也挡不住火热。17个人才房项目，占新房供应1/3还多，大多数实现“100%去化”。

表：深圳已入市销售型人才房的供应和去化情况 

数据来源：深圳乐居

为何“10年禁售、禁租”的人才房大热呢？很简单，价格低（商品房价6折）、总价可控（平均面积70平米左右）、政府主导下，人才房的学wei等公共配套一样不差，为何不选呢？

背后反映出来的问题是，当商品房的资产属性褪去，涨价预期没有了，年轻人消费趋于保守，更强调性价比。而且，“两房户型”的人才房更热卖，基本100%去化。充分说明，消费更保守和现实。

这与调低未来预期后，导致消费收缩是一致的，比如近期麦当劳在中国加速开店，优衣库热卖，拼多多市值创新高，甚至军大衣取代羽绒服。但要注意的是，这并不是消费降级或反消费主义，而是他们正在掀起一场对消费主义的祛魅，或更高消费的代价，在他们眼里，不划算了。

02

要注意的是，他们并不是不注重品质了，恰恰相反。他们是在中国发展最好、最快的这几十年成长起来的，也充分享受到了互联网带来的信息红利，让他们能够平视整个世界。作为发展红利分享者的父母，也给予了他们最充分的物质保障，使得他们在起点上就十分注重品质。

只不过，他们是“价格敏感型”，要求商品价格更低，但依然要求较高的品质，或者叫“质价比高”（品质高、价格低）。这就是为何，衣食住行领域诸如麦当劳、奶茶店、优衣库、汽车租赁、体验游等等，更加受欢迎。因为，总价消费不算高，但体验感好、品质高。

价格不高、品质还好，这是很难的。所以，佩服优衣库、麦当劳。针对年轻人的高“质价比”需求。

近期，越来越多的餐饮大牌开始搞“品牌卫星店”，只做外卖，没有堂食。比如，长沙高端湘菜的代表品牌之一的冰火楼近，年就在全国率先推出外卖子品牌——“冰火楼·外膳”。

另一个知名湘菜品牌农耕记也在搞品牌卫星店。不在繁华地段、店面不用太大，服务员少了很多，成本直线下降。堂食，冰火楼人均客单价要去到120-200元，外卖人均客单价大概在30-50元。至于卫生状况等，互联网能解决，全程视频监控，这就是低价格、高品质的案例。

除了冰火楼，农耕记、木屋烧烤、老乡鸡、真功夫、西贝等，知名餐企都在往这个方向发展。衣食住行领域，都有这样的趋势。在房地产领域，发现一个新的现象，凡是体验感不好、品质差的房子，即便价格低，也很难卖出去、很难租出去。比如，老破的房子，即便降价也很难找到买家。

上海链家2023年成交的二手房数据显示，500万以内的二手房，买家议价空间是最大，首次挂牌和最终出售的价差，很多超过10%。再比如，城中村之前很受打工人喜欢，但这两年，广州、东莞、佛山的城中村，出现明显的空置情况。新一代打工人，不愿意住这样的房子。

数据来源：真叫卢俊公众号

近期，热点城市二手房交易年底翘尾回升，背后的驱动因素就是“以价换量”。每一个大城市，前几年都涌入了很多青年人群，刚需和换房人群嗷嗷待哺。当价格跌倒一定程度，单价和总价都可控、居住氛围好的二手房，就是他们的选择。从区域上来看，中心区交易量最大。

以广州为例，11月二手房交易量今年以来首次突破“万宗”，同比增长近90%。但是，11月份广州二手住房价格指数同比下跌4.3%、环比下跌1.0%。如果看交易活跃楼盘TOP10，发现基本都是各个区价格低（2万多均价的楼盘就有4个），配套成熟，卖相还不错的楼盘。

表：2023年11月广州成交最活跃的10个二手房楼盘 

数据来源：广州中原

03

从前面讲的市场形势来看，旧模式难以为继了！

近期，重要会议提出，加快构建房地产新发展模式，前缀是“加快构建”，而非之前的“探索建立”。显然，形势已经形成了倒逼，解房地产之忧，唯有新模式了。对于旧模式，对于要“破”什么，业内是清晰的。比如，破除“卖地-建房-卖房-卖地”的简单要素投入，破除“高成本、高周转、高杠杆”，破除“商品房独大、保障房弱小”的供给局面等等。

但对于什么是新模式，业内也好，管理层也好，一头雾水。现有的理解，也是盲人摸象，比如现房销售，租购并举，保障性住房，打造“好房子”等，无法具象成轮廓清晰的新模式的样子。

新模式，这是个宏大叙事，很难把握，我们就从中微观的层面入手。近期，国家特别强调规划建设保障性住房，这是一个好的“小切口”来分析。为啥这样说呢？因为它很匹配前面讲的居民的新需求。

那就是“质价比高”（品质高、价格低）！

新一轮配售型的保障房，主要特征是：

• 土地划拨供应

• 保本微利销售

• 封闭流转（只能卖给政府或符合条件的人群）

• 针对工薪阶层和各类人才

  
  

这个制度设计比较全面：哪些人需要房子、需要什么房子是清晰的，即落脚城市没几年的工薪阶层和人才是需求主体，考虑到他们的收入前景和就业预期，他们需要的是价格足够低的房子。

注意的是，各地房价在下行，有的较高点跌幅近半，加上市场上房屋供应量大、部分难以交付甚至烂尾，买房决策延后，长租已然形成。除了价低，还要有吸引力，即品质一定要好。

所谓品质好，并非是打造豪宅，而是要看齐周边商品房品质和配置，及时交付、交付品质与宣传的一样，公办教育、医疗等都具备。当前收入就业、楼市预期双双弱势，市面上房子大把，还跌跌不休，这类房子还有封闭流转的“硬伤。品质没吸引力，即便房价低，估计也难卖出去。

深圳人才房热卖，绝非仅仅价格低！

所以，配售型保障性住房要想成为新模式的一个抓手，就必须要有品质好的优势，甚至品质还要略高于周边商品房。只要品质好，不管怎么限制流转，都不会影响热卖。因为它契合当下的需求。

这么推演的话，就看各地主政者重视与否了。笔者一直呼吁，这类房子要参考去化率高的刚需型新盘的特征，一定要在中心区或可通勤范围内的次中心区划拨供地，才能实现动则必成。

现在，各地还是重视不够，担心影响商品房、冲击土地财政。如此一来，可能不会把好地块拿出来，品质也难匹敌商品房。如果出来的项目，没有让大家看到应有的诚意，或陷入传统保障房印象：品质乏善可陈，后续得不到维护，低收入集聚，就会领教什么叫用脚投票了。

重要的是，会错失这个“小切口”撬动新模式的机遇期（这一点在保租房部署已有先例）。所以，新模式不缺好设计，缺的是执行，这才是新模式的关键。新加坡组屋，之所以成功解决了新加坡的住房问题，就在于品质好、价格低，而背后则是动力、魄力和执行力。

图：新加坡达士岭组屋（Pinnacle@ Duxton）

位于市中心、售价2万元人民币每平米