创7个月新高，深圳楼市迎小阳春？这些二手房挂牌低于指导价20%

刚过去的11月份，二手房住宅成交再次突破3000套（为3133套），环比上涨12.9%，同比大幅攀升44.5%；新房成交2773套，环比涨4.5%、同比涨7%，二手房更是创下了7个月以来的新高。

仅上周，二手房网签超千套，豪宅市场占比明显增加。

年末的翘尾行情，终于迎来了楼市的微微回暖。

今年整体的行情比去年都要好，但大家却感觉市场更差了，其实今年无论是新房还是二手房都整体大幅好于去年同期。

但拉到近10年的行情，今年的二手房市场仍旧可以用惨淡来形容，成交量从3月份的3949套一路跌至7月份的2259套，再回到11月份的3133套，形成了一个不对称的微笑脸。

在楼市高歌猛进的时代，一定不会想到，3000套会成为深圳二手房市场一个新的分水岭。

今年1-11月份，深圳二手房住宅共成交套数为33461套。

从近10年二手房成交数据看楼市变化

从以前的二手房市场来看，成交量8000套/月是深圳的分水岭，6000-8000套是较为平稳的市场，当成交量达到8000套以上，则意味着楼市热起来了，二手房市场的冷暖，更能代表深圳整个市场行情。

2023年还剩下不到1个月，年底行情小幅上扬的行情可能在政策的刺激下，会持续，但今年二手房总成交依然难上4万套大关。

先来看一下近几年楼市二手房成交数据：

从乐有家的针对历年的统计图，可以清晰的看到，历年成交的几个高峰年，分别是2009年、2010年、2015年，这几年二手房成交均突破10万套以上，这几年也是深圳房价坐上过山车的几年。

图源：乐有家

如，2015年深圳房价的上涨，其实在2014年9.30政策后，开始渐回暖，在2015年3.30开始楼市大行情（满2年免营业税，贷清3成首付），因此在2015年全年，深圳二手房共成交126899套，较2014年大涨121.7%。

仅上半年深圳就已成交二手房65373套，下半年更是火爆异常，7月份还创下了单月破17000套的新高，这些数字都远超往年……这一年，深圳的二手房成交量，仅次于上海、北京。

经历2015年的大行情后，2016年是深圳楼市调控持续深化的一年，从年初的325新政到岁末的“深八条”，二套房首付到四成再到七成，非深户社保年限1改3再改5，频频收紧的调控政策，使得高亢的房价在第四季度终于低下了高涨的头，调控效力彰显！但2016年二手房成交仍接近10万套。

政策的力度很明显，2017年和2018年的二手房成交量较为稳定，均在6.5万套左右。

2019年在房住不炒的调控主基调下，深圳迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好，楼市明显回暖。2019年二手房成交7.7万套。

2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手楼市表现。

新政前二手楼市成交旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，“打新”成为高频热词，而二手楼市成交量则腰斩。

2020年深圳住宅成交超14万套，创下交易量新纪录，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，2020年也是深圳房价普涨的一年。

2021年上半年新房市场仍旧火爆，创下多个日光盘；2月8日指导价出台后，二手房市场的活跃度快速下降，当年最终成交4.1万套；指导价的力度，加上疫情的影响，到2022年，二手房仅有2.2万套的成交量。

从过去近10年的走势来看，楼市经历一波波阶段性的上涨，政策放松则楼市活跃，政策收紧则楼市趋冷。

在过去的近20年里，除2008年量价都跌以外，还有就是这两年，2022年的二手房成交量已创下了近20年来的新低。

2009年那波救市，很快迎来了楼市量价的大增，然而在今年，深圳今年也陆续放松了多项政策，但市场并没有持续性的回暖。

目前的市场，刚需暂时带不动，富人的投资也没像前些年那么旺盛了。

李宇嘉老师认为主要有以下几个原因：

一是深圳创造高收入的优势产业——地产、创投、金融、互联网等，从高景气位快速下降，增量购买力减弱；

二是深圳千万豪宅，很大程度上是“房价急涨”的结果。房价急涨，是深圳创富氛围催生炒风的结果，当这种涨价预期没有了，投资需求也就褪去了；

三是，深圳人口结构较为年轻，中产人群积淀不够，收入结构的“金字塔化”比较突出，拥有OLD MONEY的人占比少，能够支撑豪宅消费的持续性不足；

他认为，我们要思考的一个问题是，究竟要靠什么来坚定一个人长期持有不动产、做多不动产的信心，而不是一有风吹草动，就抛售。

2023年上半年热度城市不同价位豪宅成交情况

深圳多套二手房挂牌低于指导价2成

据中原数据显示，11月份深圳的挂盘楼盘中，有12.5%的楼盘挂盘价已经低于指导价；有部分小区，最新挂盘价低于指导价两成。

我们也知道，现实中的二手房成交，购买者会砍价，所以成交价会比挂盘价更低。

从片区来看，统计的150个挂牌低于指导价15%以上的房源中，罗湖区的最多，其次是南山、龙岗、盐田三区。而龙华、光明两区则相对到较少。

罗湖挂牌跌幅房源最多的原因主要是因为罗湖小区老破旧小的小区较多，一些小区的建设在80-00年代，很多小区的在目前来看居住属性已比较差。

包括其它片区，挂牌低于指导价的盘，有一部分是学wei房，如福田的百花片区和八卦岭片区的房源。

南山和宝安片区主要是此前上涨过猛的房子，在这一波回调中的影响会非常大；像宝安很多房子在2021年最高峰时，已达到了10多万每平的价格，本身这个价格就是虚高的。

龙岗和盐田现在的价格越来越同质化，两区离福田、南山区都有一定的距离，所以价格上已越来越没有优势。

光明和坪山目前主要是以新房为主，二手房本身就很难卖得动，而且基本以刚需为主，在房价倒挂的行情下，置业者在片区的首选是新房。

数据图源：中原大咖

从乐有家11月份各片区二手房成交的数据可以看出去化情况，成交占比最大的片区是龙岗，达到720套；其次是福田，过户591套。

再是南山531套、罗湖488套；宝安和龙华基本上现在也是属于新闻源源不断在供应的区，新房都卖不好，二手房就更不用说了。

现在每一个买房的人，都要思考买回来后，未来能不能顺利卖出的问题。

目前，深圳的二手房挂牌量仍在上升，已接近6万套。

楼市将迎来小阳春？

深圳楼市到现在，已经持续2年多的下行，楼市未来会怎么走？

此前，深圳中原总经理郑叔伦也认为，深圳楼市已经见底，一是，深圳调整时间长，已经有近三年时间；下跌幅度足够大，差不多30%。

从历史经验看，楼市下跌周期短，上升周期长；下跌幅度小，上升幅度高；而且上升一浪高过一浪，不管是底部还是高峰都不断抬高。现在见底之后，可能会开启新一轮的主升浪。

郑叔伦认为，春节后又将迎来一波小阳春。所以说现在到明年春节前是最好的买房窗口期，国家在大力支持开发商，三条红线不再提了，反而扩围白名单。

当开发商资金得到舒缓，开发商不用那么卷了，有些开发商甚至亏本卖房，算是百年一遇了。只要发展商明年提高定价，取消优惠，市场氛围就会改变。客户都有羊群效应，看到跌了就不买，看到涨了就赶快买。

当下，娟子也发现现在很多人担心房价继续下行，在正常的环境下，深圳仍是中国最值得买的城市之一，只是现在买房不能在关注短期的波动了，需要立足于长远。

以前短期获利再出手的时代已经过去了，不管什么时候回暖，这一轮下跌已经给大家证实了深圳房产大浪淘沙的结果，那就是回归居住的价值，居住属性不高的房产（产品、地段、学校、交通、商业便利性）跌得更多，优资房产也在经历洗牌，相对普通房产跌得少一点。

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