深圳楼市很魔幻！71位土豪抢3套两千万法拍房，刚改买卖房都忧虑

新政后的当周，深圳二手房成交量965套，相比上周，微降。深房中协表示，目前政策效应还没有体现，市场整体来说较为平稳。

最近几天传得比较多的是，如某中介进线量增长了98%，百花片区新政后24小时成交了近10套，豪宅业主反价了……

毕竟大家都喜欢把个例说成案例，现在的房地产市场太需要信心了，这些数据也会在接下来体现出来。

热度能够维持多久，真的不好说。

但是，昨天南山红树西岸的3套法拍房被71位土豪抢拍的画面，从表面来看，给楼市添了一份小信心。

01

新盘“一卷到底”

大家对于政策的敏感度可能各有不同，这次政策主要是利好改善和豪宅【二套房最低首付款比例降至40%、普宅取消750万标准线（降税费，利好豪宅）】。

看起来是很重磅的政策，但现在最大的问题是，改善客大部分人需要把现有的房子卖出后，才能买入，目前二手房每个月2000多套的成交量，想要卖出去实在太难了。

归根结底，是要解决想买的问题，这也是当下的难点。在房价高涨的时候，大家都想尽办法加杠杆，搞名额冲进去，而现在房价下行，很多人都想把手上的房子卖了换成现金。

深圳今年陆续放松了多条楼市政策，后续的效果确实没有太明显。

当下，市场已经发生了很大的变化，已经不同往年的一点风吹草动就能引爆市场。

从今年二手房录入量来看，成交量最高的月份仍然是3月份，二手房成交量接近5000套（其中住宅约3949套）。

3月份和4月份，二手房住宅成交量均突破了3000套，这是今年二手房市场最好2个月份。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

8月底和9月份，多条政策执行，而成交量体现在10月份，所以10月份的二手房成交数据好一点，但热度并没有持续多久。

事实上，到10月份后，市场反而更差了。娟子之前写过一篇10月份新盘入市的去化情况《深圳楼市新的分化正在形成！价格探底了？》，可以看到，10月份以来，一般的新房推出来基本是买不动的状态，好点的项目推出来也激不起水花。

11月份就快过去了，这个月新房的推盘量主要是集中在龙岗，推盘量不算多，可能目前的行情对于开发商来说，推不推都两难。

12月份可能会有一点改观，目前了解到在可能会有多个新盘推售，推盘多了，总会有一两个好点的。

有些开盘前就已经卷起来，像北站的中洲项目，听说6万出头的单价（具体以实际为准），要知道，此前华润超核开盘价是7万多，真的是一卷到底。

02

豪宅市场，在分化中下跌

大家都觉得豪宅市场很坚挺，但10月份后下跌的盘也在增加。

不过总体来说，要比普通住宅要好得多。

昨天（11月28日），深圳湾红树西岸三套法拍房同时成功拍卖再次激起豪宅市场的火花，三套房吸引了71位土豪参拍，围观近10万人，其中一套房最终抢拍到的价格最高到了20.4万/平，比当前市场价还要高，让人有点看不懂。

标的一：建面约202.29平，起拍价1600万，此套房源20人参拍，经过208轮竞价，最终3408.6万成交，单价约16.85万/平。

标的二：建面约145.08平，起拍价1171万，此套房源22人参拍，经过213轮竞价，最终2955.9万成交，单价约20.4万/平。

标的三：建面约144.98平，起拍价1078万，此套房源29人参拍，经过101轮竞价，最终2158万成交，单价约14.88万/平。

三套房法拍房的价格跨度很大，而且竞拍很激烈，这是红树西岸的法拍房中所没有出现的情况，也是最近2000万+的法拍豪宅少见的，价格整体来说超过了市场价，这是新政的影响吗？

红树西岸楼龄接近20年，这几套房也都有海景，但这个小区优势很明显，缺点也很明显，紧邻滨海大道，噪声也很明显。

有业内的朋友表示，3000万的价位在深圳湾有不少选择，而且可以做到全海景。

也有业内朋友认为，地段决定价值，有钱人对核心物业、价值物业依然追棒。

不过在今年10月24日，红树西岸花园3栋4-2A房产（2楼）一套朝向北的房产拍卖，建筑面积为196.25平，此套房当时以起拍价1852万成交（仅1人报名），单价仅9.4万/平。此套房前业主2019年5月买入，当时登记价为1600万。

截图：法拍平台

事实上，这几个月豪宅盘价格向下的也越来越多。据乐有家数据显示，11月，深圳湾、香蜜湖、科技园、后海、华侨城、前海、蛇口等深圳房价排名前十的多个豪宅片区，挂牌均价均有下跌。

之所以说豪宅市场也存在分化，在多数房源下跌的同时，也有抗跌性非常强，甚至逆流而上的小区，如深圳湾一号、香蜜湖一号等项目。

作为深圳豪宅“天花板”的深圳湾片区，11月挂牌均价也下跌0.27%，均价19.8万元/㎡，是近几年来第一次跌破20万元/㎡。

个盘方面，像深圳湾的皇庭港湾、太古城等项目房源如今报价多在13万/㎡左右。

蛇口的双玺花园一套328㎡户型房源，10月份的最高成交价5500万元，而到11月的时候成交价仅4700万元，直接降了800万元。

而宝中片区像曾经突破20万/㎡壹方中心玖誉，目前最低成交价已跌至13万/平。

再如，南山华侨城的纯水岸七期和红树湾片区的瑞河耶纳，挂牌价也下滑了9%以上。

来源：中原大咖

03

市场心态：卖房持现VS买房抗通胀

最近一段时间，家在深圳论坛讨论买卖房的热帖又多起来了，从整体的网友心态来看，卖房暂时租房的有不少，主要是因为近两年房产已跌去大半的赢利，目前担心房产再往下探。

而仍有不少网友表示，目前在中国持有房产仍旧是抗通胀最好的方式。

1、看不清市场，买卖房都忧虑

网友@阿迪克斯发帖表示最近将房子以小区最低价卖出后，准备租房2-3年，看形势再考虑换套无学qu概念、地段稍好但宜居的改善型大新房。

他坦言，按理说做出了决定，应该一身轻松，至少不太担心未来几年房价再出现报复性上涨，但事实上反而更加忧虑重重，担心目前的“现金为王”演变成“现金为汪”，担心弄巧成拙地成功把一套房子换成了卫生间……

网友@youjoan也认为，现在社会发展的太快了，经济，科技等各方面都在以前所未有的速度在变化，而且不可预见。科技，AI正以前所未有的速度改变着生活甚至就业，简单打个比方，你用一下讯飞星火的APP就知道人工智能软件和大模型已经能够取代很多老师的作用了。

种种变化，让你根本无法预料未来，在这个大背景下，一个房子是否能够抵御通胀，根本是无法判断的，那些所谓的专家或者大咖提出的一些建议，实质是没有任何参考意义的。

跟楼主一样，我也有自住学wei房，到底该不该出手也有些焦虑，我也有以后一直租房的念头。

网友@星光包装印务认为，最怕的是，手握现金到头来房子也没买，钱也不知会填了哪个坑，庆幸的是这两年跌价没变成负资产，一定要记得wu紧自己的钱包才是。

 2、当下的市场行情，租房暂不买房

有网友认为在这种经济形势，且楼市没有上涨的预期，单身无娃上学刚需，还需要贷款的情况下，不建议买房，利率太高。反而租房划算，租个新装修的，住了五六年，旧了后再换都只抵了装修费，买房不合算。

3、持续关注市场，适应变化寻找新机会

网友@qinh认为，现在的市场环境对于想要购房的人来说确实比较困难。不过很多人都面临着类似的困境。

他认为，当下我们要学会寻找出路，可以继续关注房产市场的动态，了解一些房屋买卖的策略和技巧，找到好的房产仍旧能够抵御大行情，不同时代本来就充满变化，我们要学会适应变化并寻找新的机会。

4、仍旧看好一线城市房产

网友@0987654321认为，买卖房太理性很难达目标，行情本身就看不懂，因为涉及因素太多。

就大方向看不可能一直跌下去，一直跌下去的风险太大，多输。

结构看，不同城镇，同一城市不同区域，都有差异。

个人观点，普通一般住房（非独栋别墅/双拼/复式/带院子类住房），以收入比来看，如北方城市（地级三四线城市），月收入5千左右，房价6-7千/平，跌也就5-6千到底；一线城市，如深圳，10倍收入价格比，也就5-6万/平吧，核心区普通住宅，10万/平？

所以，有需要且负担得起就买，负担不起就租。若只有一套房，卖了去租房，虽然可以，但自己不会如此。有些人，卖房回内地，甚至乡村建房，但生活环境，就业创业机会，乃至于医疗、教育、宜居资源，人文质素，绝对赶不上一线城市。

5、有现金还是置换好的地段房，用来抵抗通胀

网友@山茶树表示，自己在深圳的房子错过了2-3年以前的高点卖房，也错过了去年一次卖房机会，当时坚信疫情结束后，经济好转相信现在是低点，未来不会比现在再低10%以上了。

自己也挂牌出售，但是坚持心中的价位。大概率，未来10年内国内货币大放水，现金货币贬值50%。担心卖房拿到现金长期持有，不是保值的好手段。

如果房子卖掉，现金还是要置换好地段的房子，用来抵抗通胀，或者找其他抵抗通胀保值的手段，但是很难。

6、预计明年楼市到底部，未来企稳

网友@恐一龙表示，现在深圳的可售人才房价格基本就是低价。

首先，这几年深圳卖地面积一年抵过去三年，但这是不可持续的，除非深圳扩大面积；其次，近一年多有大量可售人才房入市，分流了相当一部分购买力，而这批可售型人才房，一旦卖完未来就没有了。

所以，基本上确定，现在到明年深圳房价就是最低了。

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