深圳拆建类旧改出新规！这类用地可纳入历史用地处置

近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（以下简称最新规定）。

据了解现行规定将于2023年11月30日到期。本次重新发布为政策有效期届满拟继续实施，且仅对管理部门名称作调整，不涉及实体内容的简易修改。

哪些用地能纳入历史用地处置范围进行处置？

1、城市更新单元拆除范围内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，且用地行为发生在2009年12月31日之前，用地手续不完善的建成区,可纳入历史用地处置范围。征（转）地协议明确土地或者建筑物不再补偿的，不属于前述“未作补偿”情形。

2、已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入历史用地处置范围。

2013年5月17日前更新单元规划已批准的城市更新项目能进行历史用地处置吗？

1、根据《规定》，2013年5月17日前城市更新单元规划已批准但尚未进行历史用地处置的，继受单位可在实施主体申请开发建设用地审批前向区城市更新职能部门申请历史用地处置。

2、如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容积不变。

历史用地处置中交由继受单位进行城市更新的用地比例是怎么规定的？

对历史用地处置中交由继受单位进行城市更新的用地比例，本《规定》明确，区分一般更新单元与重点更新单元分别确定。

在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交政府。前述移交政府土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

以下为新规重点内容：

【适用范围】

本规定适用于拆除重建类城市更新单元的土地信息核查及历史用地处置。

【历史用地处置范围】

城市更新单元拆除范围内用地手续不完善的建成区，同时符合下列要求的，可纳入历史用地处置范围： 

1.未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的（协议明确土地或者建筑物不再补偿的， 不属于“未作补偿”情形）；     

2.用地行为发生在2009年12月31日之前。 已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入历史用地处置范围。 

申请历史用地处置的，原农村集体经济组织继受单位（以 下简称“继受单位”）应对拆除范围内符合条件的用地一并申请处置。

【历史用地处置的申请】

土地信息核查完成后，继受单位在城市更新单元规划申报时或申报前可向区城市更新职能部门申请历史用地处置，并提交以下材料： 

（一）历史用地处置申请及承诺书； 

（二）土地信息核查结果的复函； 

（三）继受单位股东代表大会审议同意历史用地处置的决 议。法律法规或继受单位章程对事项的决议形式有要求的，从 其要求。 

（四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

【已批规划项目的历史用地处置】

城市更新单元规划在2013年5月17日前已批准但未进行历史用地处置的，继受单位可在实施主体申请开发建设用地审批前向区城市更新职能部门申请历史用地处置。

经审查符合条件的，区城市更新职能部门应当在受理之日起20个工作日内核发历史用地处置意见书。 如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容积不变。

【历史用地处置比例】

城市更新单元进行历史用地处置后，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，具体比例区分一般更新单元与重点更新单元分别确定，其余部分无偿移交政府。

在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交政府。

前述移交政府的土地优先用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

【历史用地处置的实施要求】

城市更新项目实施主体确认后，历史用地处置意见书作为项目用地审批及出让的依据，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设。城市更新单元调出更新单元计划的，历史用地处置意见书自动失效。 

在实施主体申请开发建设用地审批前，继受单位应当依法自行理清历史用地处置范围内的经济关系，拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物。在城市更新项目签订土地使用权出让合同前，继受单位应与政府部门签订完善征（转）地手续的协 议，政府不再另行支付任何补偿。城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交。

【历史用地处置的地价测算】

城市更新项目涉及历史用地处置的，对出让给项目实施主体的开发建设用地，分为两部分进行地价测算： 

（一）不超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新地价测算规定计收地价； 

（二）超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新历史用地处置的地价标准及修正系数计收地价。

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