龙华“神盘”房价腰斩，挂牌量5.8万套？深圳二手房背后真相！

近日，传出深圳二手房曾经的“神盘”龙悦居四期小户型，价格与高峰期相比，相当于打5折，惊呆路人。

龙悦居这种情况在深圳目前二手房市场属于少见的情况，毕竟这个盘是曾经被捧高又跌落的情况，但是深圳二手房承压明显，也是不争的事实。

从二手房成交价格来看，“年关难过”也体现的很明显，逼近年末，业主回款需求更迫切，从单个小区来看，成交价相比于年初，又有了进一步的回落，使得不少小区实际成交价格已经回到3年前。从二手房成交量来看，深圳二手房挂牌量5.8万套，今年一下增长了约2万套的挂牌量。

虽然几个现象和数据来看，市场信心并不足，但是相比于2022年，成交量有明显的回暖。楼市低迷已至少2年，何时是这段低迷期的尽头，也许还不能准确预测，但是从迷雾中看希望，一系列政策刺激下，至少楼市底部已经在2022年筑好，成交量最低谷已经过去。

龙华“神盘”成交价跌落50%！早买几个月多掏100万

据网络消息，近日，龙华曾经的“神盘”龙悦居最近新挂牌一套64平小户型房源，挂牌价仅360万，该盘属于满五不唯一房源。

要知道该盘，曾经在2021年高峰期一度成交价达到720万，单价达到12万/平，2年时间，价格相当于“腰斩”，下跌了50%。

（图片来源：网络）

时间线拉长到今年1年，其实龙悦居的成交价格就一直在一路下行。

10月，一套龙悦居63平的户型成交，成交价378万；

6月，龙悦居一套房源成交价390万，本来原业主还是想努努力守住400万的大关，挂牌420万，可是现实是没有守住；

3月的时候，市场其实有所回暖，可惜这股暖流也随春天走远，当时1套64平单位成交459万，1套63平成交468万。

不和最高峰比，和今年年初比，龙悦居三四百万的房子，几个月就掉了至少100万，这可能才是最心痛的。

这里要说一点，龙悦居的跌幅有一定的特殊性，因为周边都是保障房，只有少量的龙悦居四期转了红本，再加上是周边少有的小户型单位，由于总价低再加上深外的原因，突然价格就起来了，属于前期涨得“吓人”的楼盘，因此回落“惊人”也情有可原，是有该盘自身的原因在的。

深圳二手房成交价格年末下探，并不是个例

但是从整体深圳二手房市场行情来看，小区的二手房成交价一直在往下走，却是不争的事实。

华润城：润府的89平户型，最新的成交价格在1150万到1170万之间，今年3、4月份的成交还在1300万左右。近日成交一套二手房源，相比今年3月成交基数上又降价了200万左右。

阳光带海滨城：近日，挂出一套142平急卖单位，业主报价在1800万左右，仍然表示还有百万级的议价空间。

宝能太古城：近期，一套62平小户型，以690万价格成交，单价在12.7万/平，相较于2021年初的成交价，单价21.8万/平。

宝中熙龙湾：10月，一套181平4房成交，成交价格2300万，单价12.7万/平，今年6月的成交单价在16万/平左右。

这个现象在深圳法拍房市场也有体现:

10月26日，香蜜湖水榭花都三期一306.76㎡单位，以 4450万元成交，现场吸引了3人报名，折合单价14.5万/平。

今年4月，香蜜湖水榭花都(三期)鸣翠居也曾拍出过一套法拍房，总价和上面这套差不多，成交价在约4500万，这套房源的面积是199.91平，也就是说比10月法拍的房子少了100平，但是总价还更贵，4月拍出房源成交单价22.51万/平。

这套房源共有18人参与了报名，竞拍了107轮，当时参与的人数和竞拍激烈程度也高于10月的法拍房。

二手房房价为何在年末下探？原因有很多

为何深圳二手房房价年末出现下探情形呢？是综合多种原因出现的现象。

1、年末了，业主要收回现金，一批“割肉”房源因此出现

有业内人士分析，目前的深圳二手房行情，其实和去年年末的行情非常相似，业主想在年前成交收回现金，因此出现一批“割肉”房源。

值得高兴的是，据业内人士介绍，目前市场对于这类“割肉”房源还是买账的，市场对于这类房源的消化速度并不慢。

2、二手房库存越来越大，因此想要卖房要有“诚意”

目前，深圳二手房一个月成交量基本在3000多套，但是对应的是目前已经接近6万的挂牌量，大家都在想如何才能把房子卖出去。

现在完全是买房市场，要想卖房就要把“诚意”表现出来，业主为了卖房，可以说是从来没有这么拼过。

宝安新安有二手房业主为了博得销冠一看，现场备好饮料、槟榔（你没看错，就是槟榔，为了买房把销冠大人的喜好都摸透并付出行动了），还有现场抽奖，99-399元不等，绝不让销冠们不白来一趟。

（图片来源：网络）

有中介表示，如果想在庞大的存量二手房中脱颖而出，让中介愿意帮你积极向买家推房源，必须要有2个点以上的佣金点数。有些业主为了卖房，直接可以给到3个点的高佣金。

（图片来源：网络）

3、“认房不认贷”后，置换业主卡在“卖房”第一步，想换房要降价

另外，目前“认房不认贷”新政策出来后，想置换的业主很多都卡在第一步“卖房”上了，想买首先要想尽办法卖出去。

【家在】网友@公孙公子发帖《回忆今年我为卖房置换的努力》中写道想置换房源，为了卖房折腾一年，心都累了。楼主已经比指导价低10%挂盘，小区最低的挂盘房源比指导价低20%，而客户直接按低25%还价，中介表示都是被一个买家盯着，就看卖家急不急出。

4、买房市场统治力下，中介为了卖房，会想尽办法让业主降价

从前面的例子也能完全感受到，现在已经是完全的买房市场，中介为了卖房，促进成交，只能从业主入手，不断的和业主沟通降价。

据一位中介从业人士表示，目前只要降价成交了一套，下一套房源是一定会按降价后的新价格去谈。

【家在】一位网友发帖表示，1年时间，至少调价10几次，从最初的几万几万的下调，到最近几个月30万30万的下调，只为早点卖房。

深圳二手房在售量5.8万套，但还有这些楼市好现象

说完个案现象，我们来通过数据说说深圳二手房大环境。

根据深圳房地产中介协会数据，这一年来，深圳二手房成交量在今年3月迎来小高峰后迅速回落，但基本每月的成交量都维持在3000套左右。

而10月，深圳二手房成交量3717套，环比增长率为15.8%，相比去年同期，同比增长率达到63.7%。

成交量比2022年10月成交量增长了6成，至少说明，深圳二手房市场，最难的一段路已经走过了，毕竟，有成交才有希望。而相比前4个月，10月深圳二手房成交量有了明显的抬头态势，当然是否这个抬头能坚持住，还要看11月的成交情况。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

和成交量相比，深房中协有一个数据关注度很大，就是深圳在售二手房房源量，从10月开始，一度数据量上扬，向60000套的挂牌量逼近，但是值得欣喜的是，这个态势从这一周开始止住了。

据深房中协监测，2023年11月13日，深圳共有58197套有效二手房源在售，较上周减少296套，挂牌量小幅回落。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

由于深圳二手房房价进入深度调整状态，市场的个案现象看到的都是哪个小区的房子卖出价跌了，挂牌的房子总是卖不出去，给人深圳二手房市场走入更低迷的“感觉”。

但是从大数据来看，把时间拉长到2022年-2023年这两年来看，今年的深圳二手房市场的成交量比去年的成交量还是要明显的好一些。

去年全年从4月开始都是2千多套，今年除了1月份之外，其余月份的二手房成交量都超过了3000套，今年3月更是接近5000套的月成交。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

但是，深圳二手房挂牌量，确实是今年才涨起来了。2022年下半年，深圳在售二手房房源量一直在3万多套，到2022年10月底，突破4万套，再到2022年12月的43242套又回落到2023年1月34682套。

那是什么时候，深圳二手房挂牌量突破5万大关，逼近6万大关的呢？

今年二手房挂牌量有两个明显的上升期。

 ● 一个阶段是2023年3月初-4月初，这一个月时间，一下子深圳二手房挂牌量增加了1万套，回到4万+套后，又迅速突破5万套。

刚好这个时间段也是深圳二手房迎来小高峰的阶段，也就是这个阶段供需都热起来了，但是需的热度远没有供的热度大，一下多出来这么多套房源，就把深圳3月二手房成交小高峰的小火苗给扑灭了。

 ● 另一个阶段是2023年9月份这个时间点，每周多出来1000套左右的新在售房源，一下把深圳的二手房在售量又拉高了一截。

这个时间点就更好解释了，8月30日，深圳响应中央号召官宣“认房不认贷”，楼市大利好之下，促进了二手房挂牌量的激增，当然，这里的新增未必就不好，因为“认房不认贷”政策利好的是置换群体，这些人虽然第一步是把房子要卖出去，增加了挂牌量，但是接下来会成交新的房源，会在后期体现在成交量里。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

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