房贷利率降了，背后是什么逻辑？

1月20日，全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR 为3.7%，5年期以上LPR为 4.6%，相比12月LPR分别下降10个和5个基点。值得注意的是，这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次调整，而5年期以上LPR与房贷利率密切相关。

于是，这也就意味着，时隔近2年之后，房贷又降低了。到底是什么信号？对楼市有什么影响？

01.

我们先分析当下的市场状况 ——

本轮楼市，从上升逆转到下跌，根源在供给端，而不在需求端。因为，不久前市场还很火爆。2021年8月31日，广州发布热点区域96个小区二手房参考价格；9月18日，厦门调控新政，要求5年限售、“认房又认贷”；9月份，苏州、沈阳等地，都在严打市场交易乱象。

市场突然下行，是2021年国庆后，深圳某房企突然表示，有一笔美元债还不上了，之后引发的一连串违约，这些大家都知道了。如果复盘之前的政策，就会发现，8月5日在部署下半年的调控时，提出“要牢牢抓住房地产金融这个关键，”严查购地资金来源，这是供给端出问题的导火索。

后面也就是一连串的、此起彼伏的风险事件。

传导至需求端，表现为10月份以来，楼市严峻的信心损伤，从银行到购房者，再到开发商，全链条的。用重要会议的话来讲，就是“需求收缩、供给冲击、预期转弱”。10月份开始，政策纠偏集，需求端按揭贷款正常化，部分地方政府托底；供给端满足开发商合理融资需求。

最重磅的，就是12月20日央行、银保监发布文件，支持优质房企收并购出险企业的项目，地产并购专项贷、专项债出炉。

02.

但目前看，见效的是需求端。10-11月份，楼市需求开始回升，央行近期的发布会也突出了这一点，但纾困供给端的效果并不好。比如，给予厚望的“收并购”并未明显落地。1月6日建行行长在（银保监会例行新闻发布会后）答记者时称：“建行近期暂未遇到这方面信贷需求”。

从央行发布的贷款总体需求数据看，2021年四季度，贷款总体需求指数为67.7%，比上季度下降 0.6 个百分点。分行业看，房地产企业贷款需求指数为 44.4%，比上季度下降0.9个百分点。即便多数开发商缺钱，但相关贷款需求在下降，主要原因是，开发商忙着应对债务风险，应对“保交楼”，忙着降价促销，资产打折处理，拿地和开工的积极性自然就下降了。

12月份，开发投资降速从-15.6%扩大至-24.1%；开工从-21%扩大至-31.2%；土地购置从-12.5%扩大至-33.2%；开发商资金来源从-7.0%扩大至-13.9%。1月9日，100大中城市土地成交溢价率降至0。供给端继续“被冲击”，传导至需求端就是，楼市需求的可持续性变差。

12月份，全国商品房销售面积和金额，同比跌幅都在扩大。住宅销售面积同比跌幅从11月的-16.3%扩大至-19.4%；销售金额从-17.2%扩大至-19.6%。反馈至贷款上，12月居民信贷整体回落，居民贷款3716亿元，同比减少1919亿元。2022年1月1-14日，30城商品房成交面积同比-24.9%，景气度仍然处在2012年以来的同期最低水平，未出现春节前回暖的迹象。

03.

供给冲击和需求收缩，在楼市形成了循环。70城新房环比指数，10-12月连续三个月保持在-0.3%的跌幅水平上，比2021年三季度明显扩大，也就是，在夯实企业自救主体责任的主题下，开发商缩减拿地、开工的同时，更重要的是继续降价促销，变现资产，加速回款。

问题是，开发商在表外负债、受限资金和真实盈利能力披露方面存在缺陷，暴雷将开发商无序加杠杆、地产金融化的问题大白于天下。信息不透明，信心屡挫，项目普遍“超融”的情况下，优质民企和国企央企不敢接、不愿接，甚至可能接不起，导致变现资产回款的渠道受阻。

而且，对暴雷开发企业抽丝剥茧，发现挪用、套取预售资金的普遍性，本来进监管账户的预售资金，成了开发商加杠杆、多元化投资的融资工具。当“保交楼、保民生、保稳定”上升为楼市的主要任务以后，地方政府必然会强力监管预售资金，确保项目顺利竣工交付。

对接盘侠来说，接这样的项目，很不划算，不如去招拍挂拿地，那里有干净的地，价格还便宜。这就导致，供给端问题解决，面临着无解的困境：外部没有输血的资源（市场化了，政府也不能拉郎配）；内部销售遇到巨大的困境，购房者不愿意购买出险企业的新盘项目。

04.

企业自救能力不足，唯一能做的，就是继续降价促销，这就导致了“供给冲击-需求转弱”的负面循环，并传递至土地市场、金融市场，导致行业全链条的下行。要斩断这一循环，关键是供给端要“止血性”的修复，稳定住土地市场、稳定住终端的价格信号，从而修复需求端。

解决供给端的问题，管理层一再强调，要夯实企业自救的主体责任。也就是，能救你的，只有你自己。问题是，福兮祸所伏，祸兮福所倚，当民企的资本化、泡沫化的运营逻辑，旁氏的经营模式被曝光以后，市场对民企开发商的信心普遍比较差，企业自救的难度比较大。

政府能做的，就是降低LPR，创造市场基本面预期好转的大环境，稳定商品房销售规模，稳定土地市场。行业基本面好转了，一方面优质企业参与收并购的意愿提高了；另一方面，销售顺畅有助于“保交楼”。所以，近期国家发改委发文，抓住春节契机，促进住房消费。

对于收并购出险地产项目的，预售监管资金也可以灵活一些。总之，房贷利率下降通过打开了，但主要目的还是“保交楼、保民生、保稳定”。不要把LPR下降看作刺楼市。5年期LPR不只是针对楼市的。当下，实体企业投资的积极性不足，中长期贷款利率也需要下降。

国民经济大棋中，楼市是一个重要的棋子。对楼市而言，这时候的定位是“稳定，不要添乱”。