深圳楼市南山片区分析系利：一、片区总体分析

 南山片区采用链家的划分标准划分为12个片区，片区楼盘划分在上一篇推文中已经发布，请参照对应。

 大嘴唐老鸭—2020楼市走势及波动分析直播实录中，已经分析了深圳各个行政区的房价走势，南山（代表为深圳湾片区），宝安区（代表为宝安中心区）自2016年以来的上升速度较快，拉开了与其他行政区的距离，福田、罗湖只有顶级学区片区可以比肩深圳湾、宝中片区，龙华、龙岗跟随大势而动或不动。

直播中也简单分析了南山几个热点片区与宝中的比较，本文将分析南山各片区10年来的发展趋势。

一、南山片区整体分析

南山区共分为12个片区：白石洲、大学城、红树湾、后海、华侨城、科技园、南山中心、南头、前海、蛇口、深圳湾、西丽，12个片区分别呈现了不同的房价趋势。

1、深圳湾片区起点高，2011年与红树湾豪宅区并列起步，自2017年以来的上涨速度和绝对价格都一枝独秀。

2、科技园片区起步远低于深圳湾和红树湾，片区内的南外中学保持中上，随着大冲的旧改，片区配套进一步提升，在2019年随着对南外学区的认可度上升速，房价涨速也提高加快，后来居上成为绝对价仅次于深圳湾的片区。

3、南山的前海、蛇口、后海、南山中心区总体涨速相差不大，蛇口略微领先一点。南山中心区绝对价格落后一点，但涨速接近其他三个片区。

4、南头片区有中上学区支撑，片区均价涨速落后蛇口不多。

5、大学城片区建设逐步成熟，加上中上的学区，2019年开始发力涨速超过蛇口，接近科技园。

6、西丽片区，西丽高铁站的规划建成还有点远、片区内的配套、环境也相对差一些，涨速比以上区域略差。

7、红树湾这一传统豪宅区域，虽然绝对价值还是较高，因没有好的学区，没有新的规划建设，自2016年以来上涨缓慢。

8、华侨城、白石洲是南山被遗忘的片区，与罗湖的大部分区域类似，是南山为数不多的两个沉寂的片区，既没有好的学区，片区又比较成熟，没有新的规划配套，房价上涨缓慢。

二、几个典型区域的对比分析：深圳湾、科技园、前海、蛇口、大学城、西丽。

1、深圳湾片区自2017年以来有较快的上升速度，在直播我也分析了是因为片区内后海总部基地的入驻、人才公园的规划、深圳湾学校中上学区学校的建设等诸多因素，使深圳湾逆势上升，2019年开始受双拼的拖累，整体横盘停止上升，但是期间单证户型依然上升速度较快。

2、科技园片区、前海、蛇口片区的上涨速度是接近的，科技园因旧改和学区的影响，先于前海蛇口上升，整体上升速度接近。

3、大学城片区因片区环境提升和中上学区的影响，2019年涨速加快领先了南山所有片区。

4、西丽片区上升速度也优于华侨城和白石洲，速度低于前海蛇口片区。

三、涨速接近的片区分析

前海、蛇口、后海、南中中心、南头、西丽。

1、自2017年以来，前海、蛇口、后海的房价趋势非常接近，涨速接近、绝对均价也接近。

2、南山中心区的价格趋势与上诉三区基本一致，2019年下半年涨速略快于上诉三区。

3、南头涨速比南山中心慢一些，与前海蛇口持平。

4、西丽涨速略慢于上诉区域。

四、跨区比较分析

南山区的科技园、前海、大学城与宝中、福中、罗湖的百仕达对比。

1、以前海在贸区为代表的南山宝安片区前海、宝中、科技园上升速度拉开与百仕达的差距，并且越拉越大，而且还在加大，这就是为什么买房需要选房，我在直播中也分析了宝中因中上学区和与前海自贸区道路的修通而上涨速度领先所有区域。

2、福田中心区在楼市调整期间与前海、宝中、科技园的差距缩小了，楼市一旦启动差距立刻拉大。

3、大学城以自己的中上学区和大学配套优势近期涨速直逼宝中。

跨区比较的结论就是选房要选区位、学区、宜居兼顾的的片区。

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附录：片区楼盘划分：