买公寓怕被坑？这里告诉你购买公寓的几大思路

最近深圳的公寓产品将越来越多，相信很多投资房产的朋友也会感受到，动不动就会接到一个电话问你要不要投资公寓。

这个主要原因是中国城市建设用地供给原则造成的，一直以来中国城市建设用地都是重工商抑住宅，造成大量的商办用地过剩，所以有商办用地的企业在项目开发时都会配套一部分公寓。

那么公寓适不适合我们投资呢？投资公寓我们应该注意哪些方面呢？

在文章开始之前先表明一个观点：投资房产应先考虑住宅，再考虑商办公寓，而且建议刚需的朋友最好不要先买公寓。具体什么原因，我们不妨来看看公寓的一些限售与限贷政策。

① 公寓的限售政策。2018年7月31日起，个人、事业单位或社会组织等法人购买的商务公寓，自取得不动产登记证书之日起5年内禁止转让。而商品住宅是限售3年，这个政策直接限制了商务公寓产品的流动性，让你的资金投资时间更久。

② 金融属性更弱。基本上购买商务公寓的贷款成数只能做到5成，说明你需要一次性投入的资金更多，而普通住宅是7成。

③ 公寓不能落户，不便申请学区。这个作为房地产领涨机器的核心要素，将给你的投资带来致命的打击。

④ 交易的税费可能更高。具体税费大家可以参考如下表格：

从投资的角度来说，在深圳投资公寓是可以的。因为深圳是一个特殊的城市，地方小，未来随着城市化进程的不断加大，人口密度会越来越大，进入深圳打拼的大部分年轻白领们需要找住的地方，公寓是他们比较好的选择。

但是由于政策等因素，流动性，金融属性，交易成本等等都会影响到投资回报率，所以我们只能在选项目上花更多的功夫，才能跑赢市场。所以下面我们来聊聊购买公寓产品的几大思路，供大家参考。

投资公寓你需要从这五大方面进行考虑：

1.必须近地铁，如果是地铁上盖物业的话就更好

为什么这么说呢？

对于公寓来说主要讲究的就是便利性，所以通勤是主要考虑对象。如果说租一套公寓在上班的时候坐车很麻烦的话，肯定是租不出去的，因为公寓投资主要是租金的收入。如果连租都租不出去的话，更不要说收入了。

所以购买公寓一定要考虑通勤问题，深圳的年轻人对通勤的忍受程度还是比较低的。

2.公寓的单价一般是住宅的7折，低于7折更好

因为公寓产品的土地性质基本上都是商办用地，商办用地是很便宜的。

一个好的企业要跟政府申请一块地来建总部基地政府是很欢迎的，所以往往政府在批地的时候会非常爽快，而且便宜。

拿到了便宜的商办用地来建类住宅不可能跟商品住宅一样的价格嘛，毕竟两个产品的很多属性和性质都不一样。但是理想很丰满现实很骨感，深圳在卖的大部分公寓的价格都不低，挑选产品时需要多做对比。

3.周边配套也很重要

如果你买的公寓楼下没有什么小卖部，而且项目比较小，周围又只是小部分办公楼，居住人群没有几个。想买一些菜或者生活用品都没有，住着是非常不舒服的。

深圳前段时间就有一个类似的项目，开发商只能给高额的拥金让中介推，但是现在投资者也不傻，所以到现在该项目还有很多产品没有卖出去，中介也懒得推了。

如果你买的商务公寓自带大型购物中心的话就更好，更加符合年轻人的生活习惯，因为现在大部分年轻人比较热衷于懒人生活，希望下楼就可以满足他们的所有生活需求。

4.普通公寓产品面积尽量在40平方米左右

什么说尽量买在40平方米左右呢？因为现在租房市场上都是单身租房人群较多，或者两个人一起租的。小面积在租房市场上比较容易流通，而且购买时候整体价格比较低，租金年收益率相对较高。

5.公寓的租金年收益率

租金年收益率(年回报率)=租金的年收益÷公寓的总价，年回报率大约在4%左右比较适合。

当然如果有些年回报率没有这么高的话那就得看看该产品的年限有多长。因为时间是投资的朋友，主要时间长哪怕收益小一些，长时间的复利下来也是可以的。至于公寓未来的房价是否会上涨，这个只能当做一种意外的收获了。

公寓投资由于他的独特属性，短时间内的回报率还是比较低的，投资公寓需要做好长期投资的准备。最近深圳推出的公寓产品特别多，作者花了半个多月的时间对深圳目前在卖的70多个公寓产品踩了一遍，可以投资的产品确实不多，以下是综合整理之后挑选的几个产品，和大家分享一下。

松茂御龙湾

松茂御龙湾位于深圳市银田路与宝怡路交汇处。该项目为现房项目，目前已经有业主入住。

项目离碧海湾地铁站大概300米，步行5分钟时间。地铁通勤宝安国际机场10分钟，南山科技园大概15分钟，到福田高铁站25分钟。从通勤的角度来看，覆盖的通勤范围比较广，房租受众高。该片区商业配套相对比较成熟，楼下自带商业配套，生活比较便利。

目前主要在售为49-99㎡带装修现楼公寓产品，5梯19户，均价约6.4万/㎡，管理费为4.5元/㎡，70年产权。共有4种户型，分别是：建筑面积约49㎡、一房一厅，带阳台；建筑面积约57㎡、1+1房；建筑面积约86㎡，两房两厅；建筑面积约99㎡三房两厅。

华联城市全景公寓

项目位于创业二路与公园路交汇处，距离地铁5号线洪浪北站较近。与南山科技园、前海自贸区和留仙洞总部基地等经济核心区域直线距离不远，未来宝安、南山等高端人才的租房问题可以很好衔接。创业二路和创业路是区域内的重要干道，直达宝中、前海等区域比较方便；周边还有南光高速、广深高速和沿江高速等高速路。

生活配套方面比较完善，对面有刚刚开业的沃尔玛，紧邻中洲购物中心和华润万家。

目前主要在售为48-157㎡的一房到三的带装修产品。6梯22户，均价约7.5万/㎡，管理费为5元/㎡，70年产权。共有5种户型，分别是：建筑面积约48㎡、52㎡、54㎡一房一厅；建筑面积约146㎡的双主卧套房设计和157㎡阳光商务套房。

新彩苑

新彩苑位于龙华区民治街道白石龙片区，新区大道的西侧，距离地铁4号线白石龙站约500米。

白石龙片区由于近关口及市区，整体区位优势突出，曾是深圳特区一体化的示范区，通勤福田和南山都比较方便。该片区是福田区或南山区等市中心区置业外溢的第一承接地，区域价值得到了长足的发展。

商业配套方面，除了万科金域华府的双层底商以外、以特色餐饮为主的上河坊和星河coco city这类大型的集中商业为配套，组合业态非常丰富。

华润深圳湾瑞府

项目位于海德三道南面科苑南路东面，整个项目由南北两区组成，南区由华润总部大厦（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成，北区由悦府住宅和一栋酒店组成。

瑞府位于南区，紧邻华润春笋总部大厦，是一栋59层高的商务公寓。无敌海景，加大落地窗，是顶级富豪或高级单身贵族的生活标配。

随着城市中心的西移，10年前中心在罗湖、今天中心在福田，未来福田前海双中心的格局下，深圳湾轴线刚好就在双中心之间。核心位置，稀缺资源，适合最高端人群的生活体验。

由于篇幅问题，不能一一列举，关于其他产品朋友们有需要也欢迎分享出来跟作者一起探讨。

从投资的角度来说，作为普通人可以接触的最优质的资产无非就是三种：优质的人力资产、优质的股票资产和优质的房地产资产。

人力资本有两种，一种是可以通过努力不断提升自己；另外一种可以投资更加聪明的人，为自己创造价值。股票资本就要看你有没有投资股票的能力了，如果你不是专业的投资者，投资股票很可能就是一个韭菜。从资产配置的角度来说房地产还是一种不错的选择，除了可以抗通胀以外还可以产生额外的现金流，只是收益的时间比较长。且优质的房地产资源尚舒房这种专业的平台来说信息会更快一些，当然这种优质的资源将优先提供给我们的会员服务。

在严格限购的情况下，没有房票的朋友如果想继续投资公寓或其他地产产品需要非常注意投资标的的选择，不然风险确实还是蛮大的。

投资公寓需要熟悉非常多的知识，除了需要对整个片区的了解以外，还需要对未来的规划等方面进行了解。而且公寓产品的限制条件和选择因素比较多，普通人投资起来容易受到开发商与中介的营销所蒙蔽，容易踩坑。建议做决定前多做了解准备，向专业认识咨询寻求专业建议，谨慎选择。

尙舒房

远见城市命脉，践行深圳价值