现在深圳二手房现状：刚需上车直接少奋斗五年

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二手楼市成交量开启上升趋势。

经历了几个月的下滑后，深圳二手成交终于是重回2000+。

只可惜成交量回升的背后，并不是房价的回暖，而是让利换来的。

近些日子朋友圈中让利楼盘纷纷现身：

南二外海德中学，109平，带固定车位，1488万，低于成交价700万。

松坪村三期，60平2房，低于指导价468万。

深云村三期，3房，90平，827万，指导价卖。

香蜜湖豪庭69平大3房 高楼层，红本满五唯一，只要900万，同户型1750万。

南外高新，阳光海滨城，一线海景4房，145平，2098万。

南海玫瑰园二期，一线海景3房，97平，1190万。

海洋星苑，育才三中四小，105平3房，900万 低于指导价。

可谓是风水轮流转，最近已经有越来越多的楼盘低于指导价了。

指导价刚刚出台后一年，新房热度空前高涨，因为新房没有指导价，贷款价格直接按照成交价进行。而当时的二手房因为指导价导致首付比例升高几成，让人心有余而力不足。

又过了一年，剧情再次翻转，新房交付频频出现问题，期房不如现房让人安心。毕竟二手房可以直接入住，也不会有烂尾与装修的问题出现。最关键的是二手房低于指导价后，首付比例更低了，天平又开始倾向二手房。

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跟大家算这样一笔账：

原本一个价值1200万的楼盘，如果指导价定在1000万，那么按照首套贷款能贷出700万元，占总价值的58.3%，也就是首付比例从30%变成了41.7%。

假设该楼盘挂盘价一路走低，降到了800万，从高于指导价200万变为低于指导价200万。但是贷款金额仍然是700万，那么首付款仅有100万，首付比例仅占房屋总价的12.5%！

指导价出台之初，许多楼盘的指导价远低于市场价，导致贷款并不能按照实际成交价格进行，增加的上车门槛。

而如今当成交价开始低于指导价时，整个逻辑就翻了过来，指导价进一步降低购房上车的门槛，成为了促进买房的一项措施。

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现在楼市处于一个买方空前优势的局面，一年前高昂的房价不但六折、七折的砍价，而且首付比例也愈发降低。

像我们前文说的例子中，价格仅是从超过指导价200万变为低于指导价200万，首付则从500万变为100万。因为在指导价不变的情况下，房子所产生的减价会全部减到首付上！

如果该楼盘最终将为700万，那就等同于无首付购房了。或许当初制定指导价时，zjj定价人员也没有想到出台两年后竟有如此天翻地覆的变化吧。就像是一种“我打算抑制二手房过热，但是没想直接压到指导价以下啊！”的无奈。

在这种成交价倒挂的市场中，指导价逐渐完全相悖的作用，那么接下来就是两种情况：要么传言已久的新指导标准到来，当然了，新指导价不可能是以前舆论讲的那样会提升，而是会减少到一个符合当前水平的价格。

另一种就是指导价依旧在发挥它的作用，在当前下跌的市场面前，它开始为买家变相提供资金支持从而促进交易，指导价就像是天平中间的标尺，那么最终成交价格会再次回归。

留给深圳二手房的淘笋时间真的已经不多了，尤其是刚需买家。

什么时期都有低价盘，但是低首付可能只有一次。