地产股杀疯了，万科创7年半最大单日涨幅，发生了什么？

来源：朱罗纪

房地产股杀疯了，我的自选股里，世茂暴涨60%，融创暴涨28%，万科企业暴涨19%（万科A涨停），旭辉暴涨18%，建业暴涨17%，奥园暴涨16%。“地产小茅台”龙湖“只”涨了7%，令我非常“嫌弃”哈哈。

万众瞩目的大龙头万科企业涨了19%，是个什么段位？

我查了一下，这是万科自2016年7月28日7年半以来最大单日涨幅（2016年那一次最大涨幅是22%，见上图），本轮大调整以来从未有过的“史诗级”大反弹。这样罕见的反弹，背后一定有原因。

来的意料之中又超乎预期，令人振奋。一些童鞋私下询问交流，我的看法如下。

反弹已经持续了大约两周的时间，只是今天涨的巨猛，才为更多人注意到。

上周五就很猛了，房产股AH股都暴涨，融创、旭辉大涨15%以上，龙湖12%，万科6%……累计看，世茂从4.16的最低0.285到今日，翻了1倍；

万科从4.19的最低3.63到今日，反弹了36%；融创从4.16的最低0.87到今日，涨了67%……整个房产股大盘自4月中以来，反弹了16%。

考察原因，我认为主要是三个。

1）是，房地产最猛政策的出台预期。上周五成都直接全面解除限购，南京买房落户，令市场关于一线城市即将全面解除限购的预期升温。这是直接的催化剂，尤其对今日的单日暴力拉升有解释力。

2）是，整体市场情绪面的转暖，资本市场在3月以来就出现了“回暖”。A股也好，港股也好，都开始反弹。尤其以腾讯为代表，从3月初的270大力反弹到350左右。港股最近的回升非常显著，背后是超跌，令资金回流。

3）是，房企估值的超跌。房企股票的反弹是在出现限购政策“全面解除”之前，有整体情绪的因素，也有自身价格超跌的因素。比如万科，最低的时候净资产打了1.6折。

政策是否会如大家预想，我不知道。这个方向上的判断我很早以来就在坚持：一线城市的限制性政策最终也都会解除，但我不知道它何时以及何种形式发生。这一点，决定了我们怎么看待资本市场的反弹。

我还是维持我2022年以来的判断：房企股票会制造一系列的交易性机会，但最终最根本的评判逻辑是企业盈利前景出现实质性改善。

如果大家不健忘，这次的反弹，在过往两年都发生过。2022年、2023年，尤其是出险房企，都出现过阶段性的大力反弹。

比如在2022年第四季度，房地产“三支箭”发射，龙光、旭辉这些出险房企短期内都反弹了3倍，制造了很夸张的交易性机会。

2023年第三季度，融创一周也反弹了160%。

但是观察其持续性的话，最终还是取决于行业及企业自身的基本面改善，光是靠政策力挺，不能持久，很容易套人。

此其一，其二，行业基本面改善在4月有挑战，这是很重要的观察指标。

一季度，百强房企销售基本面有一点点改善，但是非常弱势，而且4月销售的同比降幅极大概率会很大。

我在一线了解到的情况，4月份，新盘销售重新转弱，可能除了上海的豪宅热销，业绩面看不到太多亮点，和往年4月同比的降幅铁定很大。

深圳的二手房成交在4月份还是会不错，原因是3月政策放宽的落地表现，但是按周来看备案量在下滑了，显示政策边际效果已经衰减。

这也是为何在4月下旬，关于一线城市支持政策继续强化呼声渐高的原因所在。现在的房地产市场，几乎全靠政策续命，没有政策，就没有一切。

如果说市场的注意点，以上两个是。

整体看待，最终资本市场给到房地产的定价，还是会和先前差不多，性质上没有本质区别。

好的方面来说，它的确能够制造很夸张的短期套利机会——类似世茂那样，但是风险的方面来说，没有业绩前景的改善，很容易套人。尤其是对习惯了追涨杀跌、错过后悔、下跌恐惧的普通散户而言，当你看到它在大反弹的时候，基本上就已经OVER了。

所以，对普通散户，市场这样的反弹，参与不参与？我个人认为，最重要的事情是把上面这些逻辑整明白。

短期资金的大体量进出，注定会带来极大的波动性，弄不好就被套住了。反正我是不会建议你们像赵子龙一样玩的，短期市场做的都是人性，太难测了。

类似我们这样的从业者，天天泡在这个行业里、圈子里，拿一些资金进来，可以增进对市场的观察敏感度。但严格来说，这和投资，真的是两回事。