再谈“周边/老家买套房留着以后回去住”

来源：朱罗纪

每到过年时，大家都会谈返乡置业。这两年，又加入了新元素，媒体常常报道说，有些中年人卖掉大城市的房子回到小县城买一套大的躺平，日子过得不亦快哉。因为这个新故事，让这个话题变得很有趣起来。

这些年我一直没来及置喙，一个原因是我一直没想透。观察了很多年，我认为是我的思路更成立。

一周前，我在苏州遇到一位27岁的滴滴小哥，他跟我讲了他的买房故事，我认为对相当一部分25-35岁的年轻人来说，有代表性，且称之为A君吧。

A君大流行结束前在深圳做“土特产”生意，开挖机duangduangduang，挖深中通道，自言月入3万。2021年在老家淮北市（安徽省地级市，常住人口约200万）买了一套房，贷款大约80万，经去年存量房贷下调后月供约4000块。一家三口在苏州发展，租房住，月支出约4000块。另加一台车，短期车贷，月支出也约4000块。淮北的房子已经交楼，一直空着，留着将来以后回去住。坦言生活压力比较大，一方面是淮北的房子也在跌，差不多负资产了， 供起来就很烦躁，另一方面事业也不那么顺利。

这样的故事有较大的普遍性，至少可以涵盖两类人群：一类是“返乡置业”，就是工作在大中城市，在老家小城市提前布局一套，留待将来之用。比如人在苏州，在淮北买一套，如是。另一类是“周边置业”，就是工作在核心大城市，在周边卫星城市提前布局一套，亦留待将来之用。比如人在深圳，在惠州买一套，如是。

在过去10数年来，这两类人群的规模还是不可小觑的。

我理解有两个原因，一是，小城市价钱非常便宜，甚至只有大城市的1/10，且有部分城市山水资源又非常好，故而有极大的诱惑力；二是，在过往房地产的大周期内，人们担忧货币贬值，大城市又买不起，于是想着在老家或周边提前买一套，这样未来无论是自住还是升值，至少能得一个产权房屋。

这两个原因都构成了吸引力，在很长一段时间里，我自己也面对这样的诱惑。但到底这样的策略优还是劣，我是在最近几年里才慢慢把逻辑理清楚，也和不少有过类似操作的粉丝交流过。

简单说，我的看法，这样的操作很不划算，尤其是对年轻人群体而言，机会成本太高了。我们就以上述A君的案例来做优劣对比。

有利方面：你获得了一套有产权的房子，成了一个有产者，你的未来因此而增加了保障，有一个退身之所。

但不利方面似乎更多：

1）这套房子你大概率会空置，它不产生现金流，（如果贷款）你还要为之支付月供；

2）你（在大城市工作）还要再租一套房子，每个月要再支付一笔租金，这经常意味着你的住房支出占比会过高，你的其它消费将会被迫压缩；

3）未来（也许是5年也许是10年）你可能回去住，但那套房子大概率旧了，居住体验未必追得上新盘；

4）它的流动性一般不会太好，出手通常不会那么顺利…

这意味着：你这样的交易，唯一建立的基础便是搏未来房价上升，以及能够溢价卖掉。

但大量的历史事实说明，这很难成立。让我用股市打个比方，绝大多数中小城市都缺乏持续经营城市的意识和能力，他们更乐于将市场视为融资手段，就像A股大部分大股东一样，一味的增发融资。

许多中小城市一样，最大的问题是需求跟不上供应的增长，因为他们持续在疯狂的卖地融资，而不是在认真的经营城市。

这最终导致那些城市的房价，不具备长期增长的基础，反而经常表现出远超大城市、剧烈的波动性，以及很低的流动性。

所以，当你决定在这类城市去下注的时候，最好优先做的一件事，是考察他们的供应能力以及在途库存，这很重要。

讲到这里，我们的逻辑就清楚了。

如果你要的是投资，那么，小城市的大房子，不及大城市的小房子。而如果你要的是未来自己住，那么，我建议考虑一个问题：为什么不等到你需要回去住的时候再去买？

关于这一点，我有过对比：也许你在大城市的收入跑不赢大城市的房价涨，但是基本上你在大城市的收入完全可以跑赢周边卫星城市/老家小城市的房价涨。也即是说，“周边置业”也好，“返乡置业”也好，最终你会发现，那里的房价收入比对你而言，大概率会一直在一个相对舒适的状态。如果是这样，那完全可以等到什么时候需要什么时候再去买，买了就住，不用空置。

比如说深圳VS惠州，过去的10来年里，几乎在任何时点，你花100万（首付30万）都可以在惠州买到一个不错的三房。根本不需要提前数年买一套，等到5年、10年以后再去住。再比如说上面的A君，在深圳赚钱也好，在苏州赚钱也好，都足以支持他回到淮北去买一套大房子。

也就是说，他不需要捉急，这笔钱，他可以用做别的用途，或许更有效率。过往我跟进的大量案例，在惠州、北三县、东戴河、云南等等的置业案，统一都展现出这一点。

人人都知道，买房要跟着就（产）业走，但许多人似乎忘记了一点：他会跟着别人的就业走，但唯独忘了首先跟着自己的就业走。

对年轻人而言，我尤其不赞成他们把钱如此早的花到周边或者返乡，这并不是说类似惠州这样的初始就完全就不好——关于这一点我有过文章谈哪些人群适合惠州《“像惠州一样的城市”，适合什么样的人群去买？》，而是说年轻人非常不适合。

如果你买到周边，无论是惠州还是燕郊，每天你都要花上高达3个小时在通勤上。在最好的年华，这个时间浪费得太不值了。

租在大城市，把这个时间省下来投资自我，会是更有效率的选择。年轻人应该扛一些压力，但是不应该太大，压力太大真的会把人压垮，像A君这样的压力，我更倾向于卖掉淮北，更加“轻松”的在苏州奋斗。

买房养老就更是如此了，人在40岁的时候考虑未来养老的事情，我认为太早了，当然人各有志，但如果说你为了养老就非要购置一个不动产放在那里空着许多年，一定是完全不划算的事。

完全可以到该养老的时候再去考虑购置不动产的事，你的钱在那个时候可以买到更好、更新的房子。

人生很长，变化很多，不用什么事情都提前计划的那么好。以前我不喜欢不确定，现在反而更喜欢不确定，不确定，也意味着有一半的几率向好。

讲到这里有人会讲，你看有些童鞋这几年卖掉大城市的房子回老家躺平，不也过得很好吗？

注意这里面还是有所不同，首先这些人并不是买套房子空在那里，而是有真实的需要。也许人生到了一定阶段，人生追求变了，这是完全不同的性质。

其次，尽管媒体这几年高光关注类似的躺平案例，但我还是坚定认为，放到更为广泛的个人选择来看，类似的卖房回乡，它既是阶段性的、又不是普遍性的，全球城市的历史都显示（尤其是东亚文化圈），人口持续流向核心大城市的方向不会停止。

部分人群的选择，在长期看，并不是那么的有代表性，人口最终往哪里去，5年、10年的时间足以验证一切。