二季度的房地产预期，又变了…

来源：深圳楼市热线

好不容易好转起来的房地产市场，刚进入二季度，就连连遭遇多起“灰犀牛事件”。

给人的感觉，就像提前预谋好的一样，值得警醒、更令人警惕。

在经济界，人们总就把难以预测但会带来巨大影响的事件叫作“黑天鹅事件”；把发生概率高，却又屡屡被人忽视、最终有可能酿成巨大危机的，则称之为“灰犀牛事件”。

这段时间发生的事情，我们认为总体上归之为“灰犀牛事件”。

一、太平洋彼岸6月降息希望基本破灭！甚至今年可能都不会看到美联储降息了。

昨天（4月10日）晚间市场最大的期待是美联储降息，因为美国很快就会公布3月份的CPI（消费者物价指数），该报告对今年降息前景预测至关重要。如果CPI一路走低至2%，降息的时间窗口打开。

可惜的是，美国劳工统计局公布的数据显示，美国3月CPI同比增长3.5%，为去年9月以来新高，比2月份环比增长0.4%。这是CPI数据连续第三个月上升，且上涨速度快于经济学家的预期，表明通胀顽强。难怪美联储主席鲍威尔此前多次表示，美联储并不急于开始降息。

这样的通胀情况，你让美联储的大佬们怎么放心降息！

6月降息希望基本破灭！

此前几天，美联储才刚刚公布的非农数据也大超了预期，让不少投资者已经预期美联储降息时间将会再度推迟。

首次影响，全球黄金价格强势，不断刷新历史新高。

数据公布后，美联储首次降息的时间铁定要推迟了。推迟多久？有说推迟至少一个月，也许是7月；也有市场预测从9月推迟至11月的。

如果叠加美国制造业PMI在3月重回50上方，甚至今年都可能不降息了。大家心理要有数！

果不其然，这则超预期的CPI数据一公布，昨夜，全球金融市场遭遇蒙头一棒！美联储降息或再爽约，受此影响，美元强劲，美债大涨，而美股下跌，大宗商品分化，短期对全球市场有一定的影响。

全球经济体开始先于美国，要进入新一轮的降息周期。当市场打开闸门开始放水的时候，美联储出人意料的背后放冷枪。所有这些操作的背后，少不了美国顶级投行的造势配合。

这段时间我们也有房企和信托暴雷的危险，但总体而言由于我们的金融风控比较严谨，而且国家一直在强调要守住不发生系统性风险的底线。

所以我们也不要过于担忧，美国也比我们好过不到哪里去。10次危机9次地产，持续的高息高杠杆下，只要出现一点不利因素，美国楼市也会引发灾难。

看谁能扛到最后。

这对于正处房地产回暖预期中的中国楼市，无异于不小的利空。

这几年美元强势，美国加息，中国降息，令中美这两大全球第一、第二经济体利率出现了巨大倒挂，也使中国国内加息动力不足，且难度不断加大。

就像去年存量房贷下调、以及市场强烈期待的房贷利率恢复到2009年的七八折优惠利率，在这样的背景下肯定难以实现。

而美联储6月降息希望破灭，让中国央行二季度新一轮的降准、降息的难度也在加大！楼市重磅：降房贷，要来狠的了！

为何香港这段时间楼市这么火？听，美元挥动镰刀的声音！

当然，中国国内的房地产以人民币计价，美国降息推迟，对我们的楼市影响不会直接产生影响，毕竟我们经济的底子还很强。如果我们的购房内需拉一波或楼市恢复情况好转，至少可以缓冲一些。

大家可以看到，这段时间一线城市的高端住宅（豪宅）的交易比较活跃，富人资金进场抄底意愿还是不错的。

二、惠誉下调我主权信用评级展望。

耶伦前脚刚走，惠誉后脚就下调了中国主权信用评级展望。

昨天（4月10日），国际评级机构惠誉（Fitch）将我国的主权信用评级展望由“稳定”下调至“负面”。

目前，惠誉的评级确认仍为A+，但展望调整至负面。惠誉的理由是：在从依赖房地产的增长模式向政府认为的更可持续模式转型的过程中，中国经济前景须应对愈来愈多的不确定性。

其中，也包括地方债问题。

财政部立即就惠誉下调我主权信用评级展望有关问题进行了回应。

财政部对惠誉下调本国评级展望之做法予以反驳。

目前全球影响最大的评级机构一共有三个：标普、穆迪和惠誉。无论哪个国家和哪家大的跨国企业，对这三家信用评级机构都相当重视和敏感。

国际三大评级机构下调主权评级早有先例，对美国也没有手下留情。

2011年8月份，标普下调美国主权评级，时任美国总统奥巴马就直接站出来喷他们，结果17天后标普的总裁离职了；

2017年，穆迪和标普相继下调我国主权评级，财政部也表示“很遗憾”，认为他们的方法、逻辑和思维，不符合我国特殊国情；

去年8月份，惠誉又下调了美国主权评级，美国财政耶伦也第一时间站出来驳斥，称惠誉此举太武断，且不合时宜。

去年年底，穆迪（Moody's）将我主权信用评级展望从稳定至负面。更夸张的是，穆迪下调中国主权评级展望后，还接连几天下调了中国115家主要银行、保险公司、国有企业的信用评级展望。

继穆迪和惠誉近期采取类似行动后，标准普尔昨天也将万科的评级下调至垃圾级。至于稍后，标普是否也会跟随惠誉将我主权信用评级展望下调，应该没有悬念。

值得注意的是，下调主权信用评级展望，并非下调主权信用评级。

将一个国家的主权信用评级展望下调至负面，影响不算小：评级下调通常意味着该国的信用风险增加，可能导致国际投资者对该国债券的需求下降；而为了吸引投资者，国家可能需要提供更高的利率，从而增加其借款成本。

如果事小，财政部也犯不着用新闻通稿形式正面回应。不仅财政部回应，外交部也做了回应。

不过，对中国的影响有限。我们的金融监管体系与西方经济体不同，自我保护能力很强。

但有短期影响。我们有自己的节奏，不会按外人的指挥棒出牌。

前段时间，外界猜测中国有可能启动QE，但已经被央行否认。

三、昨天收市，随着市值缩水，A股千亿市值房企数量归零！港股千亿市值的房企还剩两家，分别是华润置地和中海地产。

4月10日，A股市场再现大面积调整，其中，房地产指数跌幅最大，收盘下跌3.31%。

其中万科A收盘下跌5.13%，最新收盘价创八年来新低；保利发展今日下跌4.24%，收盘价逼近五年来新低。

据券商中国报道，过去几年来，房地产在A股市场的权重持续下降，A股市值超千亿的房企数量也在减少。

按年度计算，2015年、2016年A股市值超千亿的房企股票均有4只，为历史最高水平。2023年底，A股市值超千亿的仅2只，分别为保利发展、万科A。截至昨日收盘，由于保利发展股价大跌，该股A股市值首次跌破千亿；截至目前，A股市值超千亿的房企数量为零。

截止4月10日收盘，就连市值超过500亿的房企也跌到只剩下3家：保利发展、万科、招商蛇口。

这三家分别对应的总市值位973.2亿元、904.35亿元、760.2亿元。

高光时刻是，万科A在2018年时市值一度突破4000亿元，还连续数个交易日霸占全球房企市值榜首。2015年合并后的招商蛇口市值曾高达1800亿元。

安慰的是，港股千亿市值的房企还剩两家，分别是华润置地和中海地产。

虽然股价下跌较为常见，但这件事对应出的结论，对房地产圈触动很大！

四、5000亿！个人房贷历史首降！

这几天关于房贷的数据关注度很高，房贷降息呼声此消彼涨。

根据多家银行披露的2023年年报，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少约超5000亿元。

其中，在六大国有银行中，工、农、中、建、交五大行的个人住房贷款余额均同比减少。农业银行个人住房贷款余额降幅最大，较上年末减少1757.81亿元。

根据央行2月份披露的数据，2023年我国个人住房贷款余额出现了历史上的首次下降，越来越多的人不再愿意背着高昂的房贷，有的甚至提前还款！

2023年，全国个人房贷余额同比下降了1.6%，出现了历史上的首次负增长，从绝对值来看，2023年的个人房贷余额比2022年减少了6300亿元。

房贷增加乏力与房地产市场的降温遥相呼应。

官方早前已经明确：市场供求关系已经发生重大变化；市场层面，“房价不会只涨不跌”也已经教育了一轮市场和购房人。

从房贷利率看，目前一、二线城市购房的按揭利率依然偏高，房贷利率仍有继续下调的空间。

居民存款意愿持续高涨、贷款欲望走低，这样下去，银行受不了了！

近日有消息称招商银行已停止提供三年期、五年期大额存单额度。银行业压降高成本存款再次成为关注焦点。

可能你也不会想到：提前还贷，竟然是最好的投资……

对于楼市而言，这也是最不好的消息。

另外，世茂遭起诉清盘、万科危机、信托暴雷事件仍在发酵，还在出清中。

市场对于黑天鹅和灰犀牛，或许已经麻木、免疫。

怎么办？

没办法，只有迎难而上了！

无论是降息的希望破灭也好，还是评级展望被调低也罢，哪怕是A股千亿市值房企数量归零和个人房贷历史首降，这是都是动态的，可以修复的。

只要我们不要自乱阵脚。

该换房的换房，这个时候，不比高位的时候更从容下手么？

该卖房卖房，杠杆高的、或者家庭资产仓位高的，难道不应该去去杠杆、调调仓么？

今年1-3月份，百强房企的销售额同比去年下滑了47.5%。正好，未来几年，告别了高周转，可能房地产开发商专做小而美、高而优呢！

希望这论近乎惨烈的出清，能换来楼市的产品下沉、国人资产观的转型。

信托暴雷潮中，就有大V建言：投资要遵循“底线思维+长期主义+实际实现率”。千万不要只看产品回报率！

二季度，房地产市场会怎样？

在对抗“做空”的大背景下，刺激包括楼市在内更多的消费和投资，是必由之路。

楼市，还没到最后一击的时候，仍需要更强、更及时的超预期的动作，提振士气。

切勿边打边看。

也许，我们能早日等来这个时刻：

公众号@爱股君这样写道：“……总是找各种理由跌。跌到你绝望了，麻木了，就开始反弹了....！这个市场就是这么反人性的，也需要极致的耐心。”