说一说深圳两个二手房带抵押过户交易模式

说一说深圳两个二手房带抵押过户交易模式

华商律师周争锋

深圳提供两个带抵押过户交易模式供买卖双方选择。

第一个模式是“顺位抵押”模式。

（一）“顺位抵押”办理流程

1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。

2.买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。

3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。

4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。

5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

6.卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。

7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

“顺位抵押”模式又分为两个场景。

1.第1个应用场景是，买受人和出卖人选择的是同一家贷款银行，即买卖双方与同一贷款银行签订相关协议后，可在不注销原有抵押登记的情况下直接申请办理过户转移登记及设置第二顺位的抵押权。

分步讲解，就是在买方贷款审批通过后，办理转移登记时，由买受人、抵押人（出卖人）和抵押权人（贷款银行）共同申请转移登记，同时设置买受人为抵押人的第二顺位抵押权，抵押权人贷款银行不变。抵押权人银行自行结算买受人的首期款及贷款和出卖人的欠款，剩余的支付给出卖人，注销首位抵押权。

该模式的核心是，买卖双方和抵押权人银行达成带抵押过户的三方协议，登记机关同时办理转移登记和买受人为抵押人的第二顺位抵押权。该模式下公证机构难以参与其中，首期款和贷款的监管银行是抵押权人银行，由其自行结算。

第2个应用场景是转移登记+抵押权变更登记+抵押权登记组合，买受人和出卖人选择的不是同一家贷款银行，即二手房买卖双方对应不同的贷款银行（即一个交易中存在两个不同的抵押权人）。在买卖双方与不同的贷款银行签订相关协议后，可在不注销原有抵押登记的情况下直接申请办理不动产转移登记，及设置新的买家贷款银行为抵押权人，买家为抵押人的第二顺位抵押权登记。

另外，买受人和出卖人选择的是同一家贷款银行，但是买卖双方在选定的资金监管机构不是抵押权人银行，而是选择公证机构监管办理后续的结算手续，此时也使用该种模式。

分步讲解，就是在买方贷款审批通过后，由买受人、抵押人（出卖人）和两个抵押权人共同申请转移登记，然后办理买家贷款银行为抵押权人，买家为抵押人的第二顺位抵押权登记，首期款和贷款的监管机构偿还出卖人抵押权人的欠款，注销抵押登记后，后面的抵押变成首位抵押权。

该模式的核心是，买卖双方和出卖人的抵押权人银行达成带抵押过户的三方合意，并且买受人的抵押权人银行同意前面有首位抵押的情况下，发放银行贷款。

该模式下，两个抵押权人银行之间的利益难以协调，实际上是出卖人的抵押权人银行失去客户为代价的交易。该模式下的首期款及接收贷款的监管机构，也就是最终和出卖人抵押权人银行进行结算的机构，应该是买家的贷款银行。公证机构要参与其中，须事前协调好其和两家银行的关系，买家的首期款不在贷款银行监管，贷款银行的利益必然受损，毕竟大部分银行监管首期款，在监管期间银行是不支付利息的。同时，也不便于买家贷款银行审核首期款的资金来源，导致以后可能会被监管机构处罚。如不让买受人贷款银行监管首期款，是不是意味着深圳二手房贷款银行将不再审查首付款的来源。

第一个场景，也就是同一个贷款银行的情况下，很好处理，用买受人的首期款或审批通过的银行贷款偿还前面出卖人的银行欠款，抵押权人银行就可以独立操作完成。

第二个场景，涉及到两个银行之间的业务竞争，这需要整个银行业相互磨合。还涉及到对买受人首期款来源的审查环节，需要协调公证机关和银行的关系。

我前面第一稿文章的内容表述的都很好，唯独一个问题就是工作方案关于抵押权变更登记的内涵，一直没有想明白具体意思。我个人认为，工作方案中的抵押权变更登记所表述的含义，和现实法条中，具体是指《不动产登记操作规范（试行）（2021修订）》中说的抵押权变更登记（详见后面其他有关法律文件的第四）的含义，可能是不一样的。这也是我第1稿文章写成以后，认为表述的观点可能有问题，不得已删除，重新表述。到现在我也不理解，本次工作方案中所称的抵押权变更登记具体含义。

二个是“双预告登记”模式。

（二）“双预告登记”办理流程

1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。

2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。

5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

该模式是利用《民法典》的预告登记制度，在买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记，此种模式不需要区分买受人和出卖人选择的是不是同一家贷款银行，基本上不需要出卖人的抵押权人银行参与后面的流程。

如要比较两种模式的便捷性，选择同一家贷款银行时，“顺位抵押”模式应是首选；选择不同的贷款银行时，“双预告登记”模式应是首选，基本上不需要出卖人的抵押权人银行，在后面过户环节参与，只需要提供同意带抵押过户的证明即可。

该模式的核心是，看出卖人的抵押权人银行在登记簿上是否记载禁止带抵押过户的约定。有约定的，出卖人需要提供抵押权人银行同意带抵押过户的书面证明；没有约定的，需要提交出卖人通知抵押权人办理转移登记的证明。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，需要提供抵押权人银行同意带抵押过户的书面证明。

该模式直接明确，买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管，说明该模式下，公证机构是必然参与其中的。问题是，买受人的首期款资料来源，买受人的贷款银行如何审核，出问题后是否要接受处罚。让公证机构监管首期款，是不是意味着深圳二手房贷款银行将不再审查首付款的来源。

另外，如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。这时存在一个问题，贷款银行支付给提存机构这段时间的损失，谁来承担，如何承担。

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

该条文明确的规定了，预告抵押登记也可产生优先受偿权的法律后果，也就是只要买卖双方和买方的贷款银行，办理了二手房转移预告登记及抵押预告登记，抵押权自预告登记之日起设立，买方贷款银行享有优先受偿权，解除了银行的后顾之忧。

最后的总结，深圳发布的只是工作方案，也就是行动的纲领性文件。买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”估计很快会落地，其他模式具体的落实时间，还需要协调各方的利益关系，同时还应考虑摸索操作中途出现交易停滞的风险矛盾化解途径。

其他有关法律文件：

1. 《民法典》第四百零六条： 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2. 《民法典》第二百二十一条： 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条：当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

4. 不动产登记操作规范（试行）（2021修订）

14.2　变更登记

　适用

已经登记的抵押权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请抵押权变更登记：

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

2 担保范围发生变化的；

3 抵押权顺位发生变更的；

4 被担保的主债权种类或者数额发生变化的；

5 债务履行期限发生变化的；

6 最高债权额发生变化的；

7 最高额抵押权债权确定的期间发生变化的；

8 法律、行政法规规定的其他情形。

5.自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知

文号： 自然资发〔2021〕54号

发文日期： 2021年04月06日

施行日期： 2021年04月06日

各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：

一、　依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

二、　明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

三、　保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

四、　完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

五、　更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。

六、　调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。

为厉行节约、避免浪费，原已印制的存量证书证明可以继续使用完为止。

自然资源部

2021年4月6日