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龙华海岸城、鸿荣源巨无霸观城一期！这些旧改综合体，必须了解

2023年，龙华海岸城旧改、观城第一期城市更新单元等旧改项目都有了新进展！

我们一起盘点一下龙华的8个旧改项目！分别是龙华第三工业区城市更新单元、观湖街道观城第一期城市更新单元、清湖工业园城市更新单元、观澜街道牛湖北片区城市更新单元、观澜街道大布巷片区城市更新单元、观澜街道牛湖老村片区城市更新单元、库坑片区城市更新单元。

1、建面超百万平，龙华海岸城旧改进展来了！商住+54班学校等综合体

2023年3月，深圳市龙华区城市更新和土地整备局发布了《龙华区龙华街道龙华第三工业区城市更新单元规划》的公告。

龙华第三工业区城市更新单元项目位于龙华区龙华街道和平路与人民路交汇处西北侧。

更新单元用地面积210568.9㎡，拆除范围用地面积208758.5㎡，其中开发建设用地面积146110㎡（独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围24876.9㎡，腾挪用地范围线1810.4㎡）。规划容积1074130㎡，规划容积率7.4。

根据规划，将建设成为集大型商业、商务办公、酒店、居住等功能于一体，集聚龙华魅力的绿色高品质都市综合街区，打造片区核心，营造都市中心会客厅。

规划地块控制指标，分为三个二类居住用地+商业用地、3块纯二类居住用地、4块商业用地及一块教育用地。

据曝光的设计亮点显示，项目设计有山水、有公园、有小镇、有天街，将形成高密度开发区域宝贵的城市漫游客厅。

活力街区：融合高端居住、商业百货、零售餐饮、文化娱乐、星级酒店等业态，打造海岸购物中心、海岸天街、海岸新天地和海岸风情街区四个主题组团。

魅力中心：形成多层次的特色建筑空间，彰显时尚的国际化建筑风格，提升片区空间品质及形象魅力。

此外，地块还将配套提供54班九年一贯制学校一处，2个12班幼儿园，社区健康服务中心、文化活动室、社区体育活动场地等各类公共配套18项。

2、总建面超300万平，龙华巨无霸旧改“观城一期”，鸿荣源开发

2023年1月，深圳市龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元一期拆除范围实施主体确认公示。

更新单元拆除用地面积726468.7平方米，开发建设用地面积379994.5平方米，计容积率建筑面积为2750960平方米（一期的总建面超300万平）。其中一期拆除范围用地面积为391123.6平方米，一期开发建设用地面积为123412.4平方米，计容积率建筑面积为1128490平方米。

规划总容积2750810平方米，其中住宅1330120平方米（含公共租赁住房180810平方米、土地整备安置房10000平方米）；商业、办公及旅馆业建筑633970平方米，地下商业36200平方米，厂房329950平方米，产业研发用房130000平方米（含创新型产业用房15600平方米），产业配套用房187530平方米（含商业服务设施32690平方米，配套宿舍154840平方米），公共配套设施（含地下）103040平方米（含9班幼儿园建筑面积4500平方米、占地面积2700平方米，15班幼儿园2处。

从地块控制指标可以看出，有6块纯二类居住用地，7块商业用地+二类居住用地，2块新型产业用地和4块工业用地。

而不计容积的还有多块公园绿地，此外还有2块教育用地，一块占地3万多平的医疗卫生用地，一块占地3万多平的文体设施用地等，建成后，妥妥的一座大城。

据了解项目拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目不少于324190㎡（含不少于33256㎡的教育设施用地，不少于28329㎡的综合医院用地，不少于2336㎡的社会福利设施用地及不少于99113㎡的绿地），贡献率达46%。

3、清湖工业园更新入龙华第五批计划

规划超122万平，其中住宅36万平

2023年5月，清湖工业园城市更新单元被列入龙华区城市更新单元计划第五批计划。

清湖工业园城市更新单元项目位于龙华区龙华街道，由梅观大道东、西两片区组成，毗邻石清大道、雪岗北路、五和大道三条城市主干道，东侧紧邻规划轨道22号线岗头北站。

根据规划显示，清湖工业园为纳入深圳市“工业上楼”试点项目，拟更新方向为普通工业、居住等功能；拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少46444平方米。

更新单元用地面积252671.5平方米，拆除用地面积222620.2平方米，其中开发建设用地面积176518.1平方米。规划容积1221034平方米，其中厂房671568平方米，住宅362823平方米，商业、办公及旅馆业建筑110528平方米，宿舍型保障性租赁住房33578平方米。

公共配套设施（含地下）42537平方米（含一所12班幼儿园5692平方米、占地3600平方米，一所6班幼儿园3335平方米、占地1800平方米，公交首末站5700平方米，社区健康服务中心2000平方米，老年人日间照料中心1500平方米，文化活动室16580平方米，社区管理用房300平方米，社区警务室100平方米，便民服务站（社区服务中心）400平方米，社区级公共配套用房2830平方米，公共充电站1100平方米，110千伏变电站3000平方米），另配建社区体育活动场地占地面积6800平方米。

4、4号线牛湖站旁，牛湖北旧改规划获批！

2024年1月，龙华区城市更新和土地整备局发布《龙华区观澜街道牛湖北片区城市更新单元规划》。

项目位于观澜街道牛湖地区，高尔夫大道与广培北路交汇处的东北侧。项目拆除范围约8.1万平，规划总容积35.48万平。项目体量具有一定规模，但同时也意味旧改的难度增加，后续推进或许并不容易。

据公示的规划图显示，项目有3块住宅用地，住宅建筑面积约24.27万平（含公共租赁住房约4万平），配建2个公园，一个27班九年制公立学校，一个幼儿园。

据家在深圳网友爆料，项目最先对外卖的有7栋住宅，层高为49-57层。项目就在4号线牛湖站旁边，出行较为便利。

2022年1月，龙华区城市更新和土地整备发布《观澜街道牛湖北片区城市更新单元规划（草案）》。

更新单元用地面积112611.6平方米，拆除范围用地面积81394.1平方米，开发建设用地面积40633.5平方米。

规划总容积354880平方米，其中住宅242740平方米（含公共租赁住房40320平方米），商业、办公及旅馆业建筑83080平方米，地下商业5000平方米，公共配套设施（含地下）24060平方米（含15班幼儿园建筑面积6810平方米，占地面积4000平方米；综合文化中心8470平方米；公交首末站2900平方米；社区警务室100平方米；社区健康服务中心1500平方米；社区服务中心400平方米；社区老年人日间照料中心750平方米；公共充电站700平方米；社区管理用房300平方米；社区菜市场500平方米；邮政所100平方米；社区级公共配套用房1530平方米）。另配建社区体育活动场地1500平方米。

5、观澜街道大布巷片区城市更新单元规划修改！将分四期建设

2024年1月，龙华区城市更新和土地整备局发布《龙华区观澜街道大布巷片区城市更新单元规划修改》。

分期实施规划图显示，整个项目将分为4期开发。

项目位于龙华区观澜街道，西临龙华大道及梅观高速，东望观澜河，南近观澜大道。

该更新单元用地面积268401.4㎡，拆除范围用地面积219293.2㎡，开发建设用地面积117394. 4㎡(其中1275. 1㎡国有未出让的零星用地按照城市更新办法及其实施细则一并出让给单元实施主体)。规划总容积753810㎡，规划容积率6.4。

其中住宅599040㎡(含公共租赁住房79670㎡)，商业、办公及旅馆业建筑101700㎡，公共配套设施(含地下) 53070㎡(含18班幼儿园建筑面积7800㎡，占地面积5400㎡; 15班幼儿园建筑面积6810㎡，占地面积4500㎡；文化活动中心20000㎡；公交首末站7200㎡；社区警务室100㎡；社区健康服务中心2000㎡；社区老年人日间照料中心2000㎡;小型垃圾转运站300㎡；环卫工人作息房40㎡；公共厕所120㎡；再生资源回收站100㎡；公共充电站1100㎡；社区管理用房600㎡；便民服务站800㎡；社区菜市场1050㎡；邮政所300㎡；社区级公共配套用房2750㎡)。另配建社区体育活动场地7000㎡。

6、龙华观澜牛湖老村旧改规划

2023年2月，龙华区城市更新和土地整备局发布《关于龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划（草案）的公示》。

牛湖老村片区城市更新单元更新单元用地面积109484.1平方米，拆除范围用地面积101939.1平方米，开发建设用地面积55433.9平方米。

项目规划容积388080平方米，其中住宅229740平方米（含公共租赁住房22720平方米），商业、办公及旅馆业建筑51140平方米，厂房62400平方米，产业配套用房26060平方米（含商业服务设施700平方米，宿舍25360平方米）。

龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划项目已列入《2023年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》，更新单元规划（草案）已经通过2023年龙华区城市更新工作领导小组第二次会议审议。

项目位于裕新路与广培北路交界处南侧。

更新单元用地面积109484.1平方米，拆除范围用地面积101939.1平方米，开发建设用地面积55433.9平方米（其中1063.9平方米零星用地按照城市更新办法及其实施细则一并出让给该更新单元实施主体）。

规划容积388080平方米，其中住宅229740平方米（含公共租赁住房22720平方米），商业、办公及旅馆业建筑51140平方米，厂房62400平方米，产业配套用房26060平方米（含商业服务设施700平方米，宿舍25360平方米）。

公共配套设施（含地下）18740平方米（含12班幼儿园5700平方米、占地3600平方米，社区健康服务中心1500平方米，老年人日间照料中心1500平方米，文化活动室1000平方米，社区管理用房300平方米，便民服务站（党群服务中心）650平方米，社区警务室150平方米，公交首末站3600平方米，公共充电站700平方米，片区汇聚机房200平方米，单元机房50平方米，垃圾转运站250平方米，再生资源回收站60平方米，公共厕所60平方米，环卫工人作息房20平方米，社区级公共配套设施3000平方米。

7、牛湖老一村旧改规划公示！8栋住宅+1栋保障房+1栋产研大楼

2023年9月，龙华区城市更新和土地整备局发布《龙华区观澜街道牛湖老一村片区城市更新单元规划（草案）》。

项目位于观澜街道高尔夫大道与环观南路交汇处西北侧。

更新单元用地面积83018.3平方米，拆除范围用地面积81178.6平方米，开发建设用地面积49743.6平方米（其中162.8平方米国有未出让的零星用地按照城市更新办法及其实施细则一并出让给该城市更新单元项目实施主体）。

规划容积335190平方米，其中住宅227220平方米（含政府配租的保障性住房33590平方米），商业4000平方米，产业研发用房59740平方米（含创新型产业用房7170平方米），产业配套用房25600平方米（含商业服务设施10080平方米，配套宿舍15520平方米）。

公共配套设施（含地下）18630平方米（含12班幼儿园5700平方米、占地面积3600平方米，社区文化活动室1000平方米，社区服务中心400平方米，社区管理用房300平方米，社区警务室150平方米，托育机构600平方米，公交首末站2900平方米，社区健康服务中心2000平方米，社区老年人日间照料中心1500平方米，公共充电站1100平方米，社区级公共配套设施2680平方米，再生资源回收站60平方米，公共厕所60平方米，环卫工人作息房20平方米，小型垃圾转运站160平方米）。

另配建社区体育活动场地（面积2400平方米，附设于裙房屋顶），社区儿童游戏场地（面积1200平方米，附设于裙房屋顶）。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。母婴室按照《深圳市城市规划标准与准则》予以核定。