龙岗超级旧改这么多！天安云谷3期终来了，龙埔还有百万智慧新城

龙岗作为城市更新大区，2023年旧改动态非常多。

这里盘点一下2023年比较活跃的龙岗大型旧改，其中包括龙园片区重点城市更新单元，拟拆除范围约199公顷；京基木棉湾旧改，规划容积120万平；龙埔新工业区旧改，项目建设“百万智慧新城”；恒大横岗排榜村旧改，总投资约464亿；坂田北最大体量的旧改天安云谷项目，三期的1-13栋提供住宅共5886套。

另外，龙岗区还在2023年发布了18个龙岗区大面积产业空间重点利益统筹项目名单，包括龙西红花岭片区土地整备利益统筹项目、国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹项目等。

1、建面达90万平，龙岗188工业区城市更新项目

深圳市龙岗区188工业区旧改项目位于龙岗区园山街道，总规划建筑面积达到90万平方米，该项目是由新世界中国与慧天然控股集团合作打造。此项目已于2022年12月动工。

项目位于深圳市龙岗区园山街道，龙岗大道与横坪东路交会处东南侧（轨道3号线永湖站旁）。

项目更新单元范围用地面积140870.7㎡，拆除范围用地面积138157.7㎡，开发建设用地面积76193㎡（含划入零星用地面积898.5㎡）。规划容积654525㎡，规划容积率8.6。

其中住宅347210㎡（含保障性住房50980㎡，其中公共租赁住房12745㎡，租赁型人才住房12745㎡，安居型商品房25490㎡），商业、办公及旅馆业建筑280750㎡（含社区菜市场1000㎡、母婴室570㎡），公共配套设施（含地下）26565㎡（含1所18班幼儿园4800㎡、独立占地面积5400㎡，社区级公共配套用房10215㎡<其中婴幼儿托育机构600㎡、社区党群服务中心1350㎡>，公交首末站3000㎡等）。另配建社区体育活动场地2处，占地面积共计3000㎡，公共停车位150个。

2、龙园片区重点城市更新单元

华润为更新单元前期服务商

2023年3月，龙岗区城市更新和土地整备局关于公布《龙岗区龙岗街道龙园片区重点城市更新单元历史违建物业权利人核实情况汇总表》的通知。

据资料显示，项目位于龙岗街道龙园片区、龙岗河沿线，西邻龙城大道，东至龙岗河，北至内环路、富仙路，南至龙岗大道。

研究范围约550公顷，拟拆除范围约199公顷；拟拆除范围内现状总建筑面积约324万㎡，容积率约1.64（最终以政府审批的范围为准）；拟更新方向：居住、商业、工业等功能（最终以政府审批的更新方向为准）。

资料显示，2021年，华润（深圳）有限公司中标龙岗区龙岗街道龙园片区重点更新单元前期服务商，华润置地此次中标龙园项目前期服务商，将以城市品质提升为目标，助力龙岗4+1片区焕新蝶变。

3、住宅71万㎡+2所九年制学校+23万㎡商业，横岗茂盛更新规划发布

2023年2月，龙岗发布了关于《龙岗区横岗街道四联社区茂盛片区城市更新单元规划》的公告。

项目位于龙岗区横岗街道红棉路与茂盛路交汇处，距离轨道3号线横岗站约700米。

项目更新单元用地面积294340.1平方米（含外部移交用地面积14433.9平方米），拆除范围用地面积267257.6平方米，开发建设用地面积为139742.8平方米（含划入零星用地面积862.8平方米），规划容积率7.0，规划容积976300平方米，其中住宅716710平方米（含保障性住房97850平方米，其中租赁型人才住房73390平方米、安居型商品房24460平方米）；

商业、办公及旅馆业建筑合计225230平方米（含2处社区菜市场共计2000平方米、母婴室460平方米）。

公共配套设施（含地下）34360平方米（含1所18班幼儿园建筑面积5400平方米、占地面积5400平方米；2所9班幼儿园共计建筑面积5800平方米、共计占地面积5400平方米，每处建筑面积2900平方米，每处独立占地面积2700平方米；2处公交首末站共计9000平方米；1处社区健康服务中心2000平方米；2处文化活动室共计2400平方米；2处社区管理用房共计600平方米；1处社区警务室200平方米；2处便民服务站（社区服务中心）共计800平方米；1处社区老年人日间照料中心1500平方米；1处邮政所400平方米；1处公共充电站1100平方米；2处片区汇聚机房共计500平方米；1处社区级公共配套用房3750平方米<含托育服务机构600平方米>；2处公共厕所共计240平方米；1处环卫工人作息房20平方米；1处社区党群服务中心650平方米）。另配建4处社区体育活动场地共计占地面积7080平方米。

此项目于2021年8月16日，项目规划草案公示，整体由二类居住用地、商业用地、教育设施用地、公园绿地及文化遗产用地等，配建2所九年制学校及3所幼儿园。

项目申报主体为深圳市横岗四联股份有限公司。

4、规划容积120万平，京基木棉湾旧改最新进度曝光

2023年，家在网友@酒而久之爆料了京基木棉湾旧改的最新进度，项目目前仍处于拆迁阶段，多栋楼房已拆除。

此更新项目开发建设用地面积132481.5平方米（含划入零星用地面积2631.6平方米），规划容积率9.1，规划容积1205207平方米。

此项目于2021年7月份公示了规划草案，根据规划，木棉湾城市更新单元范围用地面积332277.9平方米，拆除范围用地面积284971.8平方米，开发建设用地面积132481.5平方米（含划入零星用地面积2631.6平方米），规划容积率9.1，规划容积1205207平方米。

其中住宅778765平方米（含公共租赁住房114461平方米），商业、办公及旅馆业建筑375012平方米（含菜市场1000平方米，母婴室790平方米，商业文化设施18751平方米），公共配套设施51430平方米（含1所18班幼儿园4800平方米、占地面积5400平方米，1所12班幼儿园3200平方米、占地面积3600平方米，1所9班幼儿园2400平方米、占地2700平方米，文化活动中心2处共8000平方米，文化活动室2处共2800平方米等）。另配建5处社区体育活动场地占地面积共7500平方米（1000平方米1处、1500平方米3处、2000平方米1处），公共停车位300个。

更新单元有6块商业用地+二类居住用地，2块二类居住用地，1宗教育用地，及多块公园绿地等组成。

建成后，将是一片区的一大综合体项目。

项目所在的布吉片区毗邻罗湖区，依靠深圳东站交通枢纽，坐拥天然的地理优势。此外，拥有百万人口的布吉随着交通基础设施及城市配套不断完善，众多知名开发商纷纷入驻，京基木棉湾项目、招商三联项目等百万级综合体均已启动，百合地产、佳兆业、万科、鸿荣源、合正、信义等大型开发商纷纷进驻耕耘。

京基木棉湾项目项目旁边为木棉湾入口片区更新单元便身处两个超大型城市更新项目中间，北侧为佳兆业南门墩项目，计划打造计容建筑面积达63万㎡的超高层综合体；三个城市更新项目可谓相辅相成均规划有大型商业配套，可以预见三大更新项目的崛起将对片区的改造提升有大的助力。

5、龙埔新工业区旧改规划修改！项目建设“百万智慧新城”

龙岗区城市更新和土地整备局发布《龙岗区龙城街道回龙埔新工业区城市更新单元规划修改（草案）》。

项目位于龙岗区龙城街道，北临盐龙大道，西靠平安路，南邻龙平西路，东接爱心路，紧邻地铁16号线愉园站。

2013年8月，回龙埔新工业区更新单位被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，2016年8月，取得《实施主体确认书》，确定一期、三期实施主体为恒明置业发展有限公司，二期实施主体为深圳市恒明商业有限公司。

该项目更新前有原旧工业区建筑面积约29万平方米，以旧厂房为主更新后总建筑面积达116万平方米，其中产业研发用房近50万平方米。

项目建成后，将成为拥有研发办公、产业配套宿舍、商务公寓、配套商业等，并为片区提供保障房、幼儿园、公交综合站、变电站、图书馆、政企综合服务中心、会议报告大厅、天际泳池、产业体验中心等更完善的公共配套的“百万智慧新城”。

6、168万㎡超级大盘！龙岗山厦旧改规划调整，增4块居住用地

2023年，龙岗区对平湖街道山厦工业区城市更新单元“工业上楼”项目进行规划调整。

山厦工业区城市更新单元项目位于平湖街道北部，西临内环路，北临惠华路，南临龙平西路，东临山厦路。

此前更新单元对计划（草案）进行了调整，更新方向由普通工业、新型产业等功能，计划调整为普通工业、二类居住等功能。

此次共调整出4块居住用地，用地面积共约为7.9万平；多块新型产业用地调整为普通工业用地；一块新型产业用地并入54班九年制学校，扩大学校面积。

项目拆除用地面积范围为390235.2平方米，建设用地为261037.2平方米（含更新单元开发建设用地241001.4平方米和无偿移交政府的20035.8平方米的新型产业用地），规划容积1686123平方米，其中住宅546030平方米，配套3所共30班幼儿园。

更新单元范围用地面积为481339.9平方米，拆除用地面积范围为390235.2平方米，建设用地为261037.2平方米（含更新单元开发建设用地241001.4平方米和无偿移交政府的20035.8平方米的新型产业用地）。

规划容积1686123平方米，其中住宅546030平方米（含保障性租赁住房10270平方米），商业、办公及旅馆业建筑12000平方米，无偿移交政府的研发用房150000平方米。

产业用房936243平方米【含生产厂房731243平方米，产业配套用房205000平方米（其中含商业服务设施12000平方米，宿舍193000平方米<含宿舍型保障性租赁住房36562平方米>）】。

公共配套41850平方米（包括3处幼儿园<共30班，8000平方米>、1处社区警务室400平方米、1处社区管理用房1600平方米、1处社区服务中心500平方米、1处文化活动室2500平方米、1处社区老年人日间照料中心2000平方米、1处社区健康服务中心3600平方米、1处邮政所200平方米、2处公交首末站共9300平方米、1处小型垃圾转运站600平方米<包含再生资源回收站，公共场所，环卫工人休息作房>、1处110kv变电站3500平方米、1处公共充电站2200平方米、1处党群服务中心650平方米、社区级公共配套设施5300平方米、托育服务机构1500平方米），另需配建3处社区体育活动场地占地共9272平方米、5处儿童游戏场地占地共3300平方米。

7、建面66万平！龙岗大运地铁旁旧改规划公示，配72班学校+36班高中

2023年，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于《龙岗区园山街道荷坳旧村城市更新单元规划（草案）》的公示。

更新单元位于龙岗区园山街道荷坳社区，紧邻四轨交汇的大运综合交通枢纽。项目范围北邻龙飞大道，东临龙岗大道，南临机荷高速，西邻红棉路。

项目申报主体为深圳市荷坳股份合作公司。

项目更新单元用地面积172267.1平方米，拆除范围用地面积136720.0平方米，开发建设用地面积81946.4平方米（含划入零星用地面积3000.0平方米），规划容积率8.1，规划容积663975平方米，其中住宅453800平方米，配套两所幼儿园，新增一所72班九年一贯制学校，一所36班普通高中。

项目更新单元用地面积172267.1平方米，拆除范围用地面积136720.0平方米，开发建设用地面积81946.4平方米（含划入零星用地面积3000.0平方米），规划容积率8.1，规划容积663975平方米。

其中，住宅453800平方米（含租赁型人才住房63310平方米），商业、办公及旅馆业建筑167290平方米（含商业文化设施不低于8940平方米、母婴室380平方米），地下商业11500平方米（含菜市场500平方米），公共配套设施31385平方米（含12班幼儿园建筑面积3600平方米〈独立占地面积3600平方米〉。

含18班幼儿园建筑面积5400平方米〈独立占地面积5400平方米〉、社区管理用房600平方米、社区警务室50平方米、便民服务站600平方米、党群服务中心650平方米、社区级公共配套用房11915平方米〈含托育服务机构930平方米、社区警务室50平方米〉、社区健康服务中心1500平方米、社区老年人日间照料中心1500平方米、文化活动室2000平方米、公交首末站2000平方米、公共充电站1100平方米、公共厕所120平方米、邮政所100平方米、通信机房240平方米、环卫工人作息房10平方米）。

另配建社区体育活动场地2处占地3000平方米、社区儿童游戏场地4处占地3000平方米。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

据总平面布局图显示 ，更新单位范围内，将建15栋高层住宅+1栋办公楼，2所幼儿园，及新建一所72班九年一贯制学校，一所36班普通高中。

8、总投资464亿，深铁接手恒大横岗排榜村旧改！医院设计招标启动

2023年4月，深圳公共资源交易公共平台发布《龙岗区四联社区排榜村城市更新项目医院设计总承包》。

除了龙岗区四联社区排榜村城市更新项目医院设计总承包外，还有建筑方案设计及建筑专业初步设计等也相继进行了招标，值得关注的是，建设单位为深铁置业，意味着深铁已经接手了恒大横岗四联排榜村旧改，总投资将达464亿。

项目位于龙岗区横岗街道四联社区，规划城市主干道红棉路与恒心路交汇处东北侧。

项目更新单元范围用地面积606582.8平方米，拆除范围用地面积505910.6平方米，开发建设用地面积为285341.4平方米（含划入零星用地面积2984.5平方米），规划容积率7.4，规划容积2109650平方米，其中住宅1318500平方米（含保障性住房合计260980平方米，其中安居型商品房87000平方米、公共租赁住房86990平方米、租赁型人才住房86990平方米），商业、办公及旅馆业建筑458730平方米（含社区菜市场1500平方米、母婴室1020平方米），地下商业48500平方米，产业研发用房157710平方米（含创新型产业用房18930平方米），产业配套用房58680平方米（含商业服务设施3000平方米，宿舍55680平方米）。

公共配套设施（含地下）67530平方米（含18班幼儿园2所，每所4800平方米，独立占地面积5400平方米；12班幼儿园3所，每所3200平方米，独立占地面积3600平方米；社区管理用房3处，共计3600平方米；社区警务室3处，共计150平方米；便民服务站3处，共计1200平方米；党群服务中心650平方米；文化活动室3处，共计5000平方米；社区健康服务中心2处，共计3000平方米；社区老年人日间照料中心3处，共计4500平方米；社区级公共配套用房8730平方米；综合车站3处，共计12900平方米；公共充电站3处，共计3300平方米；邮政所3处，共计300平方米；小型垃圾转运站3处，共计900平方米；再生资源回收站3处，共计180平方米；公共厕所3处，共计360平方米；环卫工人作息房3处，共计60平方米；110kV变电站建筑面积3500平方米，独立占地面积3500平方米）。

另配建社区体育活动场地5处，占地面积共计15000平方米。

9、坂田版“华润城体量”超级旧改，天安云谷3期细节曝光！共5886套

2023年，龙岗区城市更新和土地整备局公布坂田街道云谷里1栋—13栋的《深圳市建设工程规划许可证》和屋顶总平面图。

天安云谷项目是目前坂田北最大体量的旧改，总体量289万㎡，比佳兆业城市广场（180万㎡）和星河银湖谷（160万㎡）都要大，相当于华润大冲旧改的规模。

这里的天安云谷里1栋-13栋就是天安云谷三期中的一部分，项目总体分为六期，一二期的产业研发用房已于2018年对外开售。如今，进度缓慢的三期也迎来了实质性进展，1-13栋已经拿下建设许可证。

根据本次公布资料显示，本次三期的1-13栋，包含住宅、商业公寓、商业、酒店以及两所幼儿园，其中，提供住宅共5886套（不含保障房），保障房共640套。

产业空间重点利益统筹项目：

2023年2月，龙岗区召开大面积产业空间整备片区和平方公里级重点更新单元工作推进会。表示龙岗区将进一步纵深推进18个大面积产业空间土地整备，聚焦嶂背、坪地北等12个重点利益统筹项目，精准发力、全力攻坚，力争全年形成超3平方公里连片产业空间。同时，全力推进龙园、南约、布吉新城等5个平方公里级重点更新单元。

18个龙岗区大面积产业空间重点利益统筹项目名单：

1、龙岗街道红花岭片区土地整备利益统筹项目

2、龙岗街道五联社区土地整备利益统筹项目

3、龙岗区国际低碳城坪地坪西片区土地利益统筹项目

4、坪地街道六联社区坪地北产业整备土地利益统筹项目

5、坪地街道年丰社区土地利益统筹项目

6、坪地街道四方埔社区土地利益统筹项目

7、宝龙街道同德社区土地利益统筹项目

8、宝龙街道同乐社区三棵松地块土地利益统筹项目

9、南湾街道南岭村土地利益统筹项目

10、龙城街道嶂背社区土地利益统筹项目

11、园山街道中片区土地利益统筹项目

12、横岗街道横岗南片区土地利益统筹项目

13、平湖街道山厦片区土地利益统筹项目

14、平湖街道鹅公岭工业区土地利益统筹项目

15、平湖街道金融基地铺城坳片区

16、平湖街道上木古平湖西片区

17、坂田街道金园片区

18、吉华街道吉华中土地利益统筹项目

土地整备项目介绍：

● 龙西红花岭片区土地整备利益统筹项目

据读创介绍，龙岗街道龙西社区红花岭片区土地整备利益统筹项目，属于龙岗区“一芯两核多支点”战略布局清林绿谷规划范围，紧邻清林径水库，西接创建路，南临盐龙大道，东靠清水路，北以龙西社区界为线。外环高速从项目中部穿过，交通便利。项目占地面积约105.21万平方米。

2022年6月，华侨城集团有限公司中标，提出将从采石场生态修复着手，开发深圳首个碳中和文旅示范项目。

据项目负责人介绍，深东集团规划设计团队以集团“文化+旅游+城镇化”创新发展模式为引领，紧扣文旅融合发展脉络，致力于探索废弃采石场生态治理与综合利用新模式。项目团队拟从矿坑生态修复出发，以碳中和为抓手，有机植人文旅产业，通过“整体谋划+精心布局+有序推进”，以实现生态治理与产业经营的平衡发展，塑造宜游-宜居-宜业的高品质综合开发片区。

据@龙岗街道公众号介绍，通过利益统筹项目实现红花岭石场生态修复，高标准打造文旅高地，同时对片区碎片化的土地进行整合和二次开发，提升整个片区的城区品质。

项目计划为龙西社区红花岭采石场环境改造、综合利用、项目引进等工作提供切实有效的用地保障和实施路径，初步方案拟定范围为94.1公顷（后续待前期服务商确定后再进一步研究扩大范围至1平方公里），用地范围涉及龙西社区白沙水、务地埔、玉湖、老围、李屋、石溪、新联7个居民小组，包含红花岭5个采石场范围。

通过引进华侨城团队，提出“欢乐玄圃”的主题，以矿坑为特色空间载体，从生态修复、主题塑造、都市文旅等维度出发，打造首个集都市娱乐、生态休闲、碳中和功能、文化艺术于一体的大湾区新型低碳文旅示范区，引领文旅新风潮，探索新时期矿坑生态修复与综合利用新模式，打造龙岗“三生融合”新示范。

● 龙岗五联社区土地整备利益统筹项目

据@龙岗街道公众号介绍，通过利益统筹项目形成较大面积产业发展用地，引进高端制造、康养等产业项目。

项目于2019年7月立项，位于大运中心城北部，整备范围涉及总用地面积111公顷，属龙岗区连片整备类重点项目，由三个地块组成，用地范围涉及龙岗街道五联社区朱古石、竹头背、将军帽、黄龙湖、中坑、岭背坑6个居民小组。

项目将盘活超过49公顷产业发展空间，实现片区集约高效发展，助力社区转型发展。

● 龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹项目

深圳市龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹项目（以下简称坪西项目）纳入深圳土地整备利益统筹试点项目，正式开启了项目“政府主导、社区主体、市场参与”的城市土地二次开发新模式。

在政府及坪西股份公司大力支持下，2019年10月，华侨城集团成为项目首期留用地意向合作方，开展项目集体安置厂房建设、土地入库等各项前期工作。2021年5月，首期正式合作签约仪式在坪西社区举行。

坪西项目分为首期和二期，共计204.25公顷，首期105.45公顷。

● 坪地街道六联社区坪地北产业整备土地利益统筹项目

坪地北产业整备片区土地整备利益统筹项目位于龙岗区坪地街道六联社区，实施面积 156.26 公顷，本次初步认定范围内旧屋村面积为 1169445㎡。项目前期服务商为深圳市特发集团有限公司。

● 坪地街道年丰社区土地利益统筹项目

坪地街道年丰社区土地整备利益统筹项目位于坪地街道，地处国际低碳城范围内，距国际低碳城启动区 4 公里，西临惠盐高速，北临深惠边界，东南为坪地、宝龙街道边界。

项目位于龙岗区坪地街道年丰社区，按照整村统筹理念，以年丰社区辖区范围为研究对象，土地面积约631公顷。

该片区研究范围内，合法权属约41公顷，未完善征转手续用地约355公顷，已完善征转手续用地约235公顷；现状总建筑面积约131万㎡，毛容积率约0.21；图则主要为工业、居住等功能，以及生态用地。

中标（成交）信息：中标企业为招商局蛇口工业区控股股份有限公司。

● 南湾街道南岭村土地利益统筹项目

2021年5月，天健集团中标龙岗区南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目前期服务项目。

该项目位于龙岗区南湾街道，东临惠沙路，南临求水山公园，西临湖中路，北临龙岗大道，拟实施项目占地总面积约250万㎡，现状总建筑面积约370万㎡。

● 平湖街道山厦片区土地利益统筹项目

平湖街道山厦社区土地整备利益统筹项目（以下称：该项目）位于龙岗区平湖街道，该项目统筹范围面积约85.02万㎡（最终以政府批准的范围为准）,根据项目可行性研究测算，总投资额约39.47亿元。

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