谢逸枫：房地产见底回暖了吗？

文/谢逸枫

当前房地产最挣扎的是政策挤牙膏放松、销售回款不顺利、融资不通畅、信心极度缺乏，出现跌下降、投资下降、购房者观望、库存上升、房企资金链断裂、房企债务爆雷、第三方资金紧张、区域供大于求、区域土地供应过剩、土地成交下降，总体表现市场延续调整态势。

笔者认为，销售成交一直没有复苏、回暖，归根结底是疫情、房贷与限购政策的影响，居民整体购房情绪不高，需求释放缓慢。其次是去年同期基数高。再次是政策放松的力度、范围、规模有限，没有产生明显的效果。最后是数据存在滞后性的影响。

按照市场的短周期看，1月-4月是市场疲软期，5月、6月是下降期，拖累了半年度的数据。值得注意的是5-6月房地产市场成交、销售额、房价数据已经有所改善，降幅呈现筑底的迹象。不过短期内不会大反弹，离见底需要时间。

2022年前6月全国、100城的部分城市，新房成交呈现“降温-筑底-复苏”的三部曲现象，由于市场回升不明显，三部曲现象是不是能够持续，需要观察。下半年，部分区域、城市的商品房、住宅交易市场将呈现渐入复苏、积极向上的态势。

成交持续高位下降，6月环比回升。

按照统计部门的数据显示，前5月全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2%和8.9%，市场边际有所修复。

按照中指院统计数据显示，2022年上半年100城新建商品住宅成交面积同比降幅49%，成交规模为近几年同期最低水平。重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%，与2019-2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%。

2022年6月全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%，成为今年上半年成交数据最佳的月份。将时间线拉长来看，成交数据自4月份以来开始持续提升。

按照数据显示，2022年4月份、5月份、6月份分别为1831万平方米、2069万平方米和2837万平方米，5月份和6月份分别环比增长13%和37%，环比增速明显加快。同比下降幅度分别为61%、56%、34%，下降幅度在持续收窄。

2022年5月、6月住宅销售成交市场已经呈现触底回升迹象信号，热点城市销售面积环比转增。2022年6月100城新房成交面积环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。6月全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%。

按城市分类具体看，6月份，26个一二线城市新建商品住宅成交面积为1524万平方米，环比增速为31%，同比增速为-35%。74个三四线城市新建商品住宅成交面积为1314万平方米，环比增速为44%，同比增速为-33%。

26个一二线城市中，有16个城市出现了环比拉升态势，上海、西宁、长春、青岛、济南、杭州、南昌、北京、深圳和苏州10个城市环比拉升相对快。上海、长春和疫情防控后积压的需求释放有关，苏州、成都受益于近期持续宽松的购房环境，青岛、杭州则和此前购房交易数据集中网签等有关。

同时，重庆、厦门、福州、呼和浩特、昆明、贵阳、南宁、合肥、广州、大连等城市的数据偏弱。此类城市5月份以来购房政策持续宽松，虽环比增速略差，但预计三季度也将呈现环比较为明显的拉升。今年上半年，100个城市新建商品住宅成交面积为13282万平方米，同比增速为-49%。

房价持续下幅度下降，6月环比上涨。

根据统计部门的数据显示，2022年前5月全国商品房平均价9527元/平方米，同比10625元/平方米跌幅为10.3%，比前4月95每2元/平方米，同比下跌10.8%，跌幅收窄0.5%。要使房价由负增长转入正增长，预计需要9个月-12月，房价才可能逆转下跌实现上涨。

按照中指院统计数据显示，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，房价现底部企稳迹象。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。

4月以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，价格环比下跌的城市有41个，房价呈现底部企稳迹象。

按照分梯队、能级来看，一线城市新建住宅价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处近五年同期较低水平。二线城市新房价格有所恢复，累计上涨0.33%。三四线代表城市新房价格持续低迷，上半年各月价格环比均下跌。

按照分城市群来看，长三角上半年价格累计上涨0.24%，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%。珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大，房价低位盘整。京津冀新房市场分化，价格恢复动力不足。山东半岛新房市场仍显低迷，价格累计变化由涨转跌。

按照中指院统计数据显示，2022年上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。

房企绩业腰斩，6月环比上涨。

克而瑞研究中心显示，110强房企2022年6月份实现销售操盘金额7329.7亿元，业绩规模环比大幅增长61.2%。累计业绩来看，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%，与前两月基本持平。

具体到企业表现，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。

按照中指、克尔瑞的数据显示，两千亿以上级别企业3家，包括碧桂园、保利、万科，三者的销售差距进一步缩小。1000-1999亿规模的房企6家，包括中海、华润、招商、绿城、融创、金地。剩下1家是龙湖，销售金额超过800亿。

克而瑞称，房企6月业绩环比显著增长61.2%。克而瑞统计显示，6月TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%。6月同比跌幅略有收窄，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍达50.3%，与前两月基本持平。

具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业，单月业绩环比增幅均在60%以上。保利发展6月份实现签约面积291.68万平方米，同比增长25.23%。实现签约金额510.03亿元，同比增长1.42%。

上半年保利发展累计实现签约面积1307.31万平方米，同比减少21.78%；实现签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%。融创中国，上半年累计实现合同销售金额约1128.2亿元，累计合同销售面积约852.1万平方米。

中指研究院统计显示，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1-5月降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善；销售额破千亿房企9家，较去年同期（19家）减少10家；百亿房企85家，较去年同期（132家）减少47家。

土地市场地低迷，6月环比下降。

按照贝壳研究统计数据的显示，22座重点城市首轮集中供地已全部出炉，共计出让含宅地块782幅，成交金额达到10486亿元。在集中供地模式下，城市间的洗牌与分化在加剧，底价成交、流拍、低溢价的城市偏多。

摇号、一次性报价，增加了房企拿地的不确定性，却是更能保证房企利润的做法，对房企的地块测算能力尤为考验，能有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。竞配建、自持的规则管控了地价，房企竞配建或竞自持时，拼的是资金实力。

折算成本后实际地价依旧不低，本质上仍然是一种价高者得。对房企来说，竞配建会极大增加成本，同时是对房企的产品力、操盘能力和成本管控能力的极大考验。因此，摇号、一次性报价、竞配建、自持、限房价，一定程度上让房企失去拿地的积极性。

据CRIC统计数据显示，全国土地成交经营性用地成交建筑面积年内首次突破1亿平方米，达到1.3亿平方米以上，环比增加62%，同比下降38%，同比降幅在年内首次收窄至四成以内。

中指研究院监测的数据显示，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，首批次总成交金额4969亿元，与去年首轮相比降幅超5成。其中，深圳平均溢价率为14.98%，是本轮热度最高城市。

由于今年首轮集中供地期间，部分城市将全年土拍轮次调整为4轮，导致首轮供地规模较去年首轮明显下降6成，因此今年首轮总成交金额较去年首轮缩减了5成以上，较去年第三轮减少908亿元，占去年全年成交总额的21.9%。

数据显示，全国重点22城首批集中供地共推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平米，规划建筑面积4713万平米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平米，首批次共计成交出让金4969亿元。自北京1月7日公告开始，至郑州6月22日成交结束，历时5个月15天。

部分城市将全年推地时间调整为4批次，导致首批推出规模较2021年降幅明显。重点22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比2021年首批次下降58.5%。推出规划建筑面积4713万平米，同比2021年首批次减少6707万平米，较2021年集中供地减少58.7%。

拍地供应宗数最多的为杭州，推出地块60宗，在首批次推出数量最多。其次为成都推出50宗、上海推出40宗。东三省城市中，沈阳推出5宗、长春出让2宗，涉宅用地，数量最少。本次重点22城共计推出规划建筑面积4713万平米，较2021年首批次推出下降约60%，供应量明显收窄。

首批集中供地共成交397宗，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较2021年第三批次集中供地明显减少。受城市供应端影响，重点22城首批次成交规划建筑面积较2021年首批次减少6628万平方米，同比降低62.9%。

值得注意的是首轮集中土拍的拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。其中，北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，南京更是超9成，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

民企拿地积极性不足，22个城市中，民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅有合肥，民企拿地宗数占比超过50%。此外，各城市成交差异明显，城市间土地市场热度分化显著，部分城市土拍市场回温加速。

房企融资大跌，6月环比下降。

中指研究院监测，2022年1-6月，房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。其中信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%。海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降91.1%，占总融资规模的3.5%，较上年同期下降了13.7%。

中指院数据显示，2022年上半年房地产行业平均融资利率为4.13%，同比下降1.52个百分点。其中信用债平均利率为3.54%，同比下降0.99%。海外债平均利率为5.14%，同比下降1.54%。信托平均利率为7.57%，同比上升0.31%。

从单月融资情况来看，2022年1-6月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。2022年6月100家典型房企的融资总量为587.06亿元，环比减少11.8%，同比减少62.6%。其中境内债权融资507亿元，同比减少20.9%。境外债权融资10亿元，同比减少97.7%。

今年上半年，房地产开发境内债券融资共计发行268笔，较去年同期减少102笔，发行规模合计约2530亿元，同比减少41.35%。上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。1-5月份房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。

国企央企性质的房企，上半年共融资1426.36亿元，公司债、中期票据、境内银行贷款及其他债权融资比例均衡，融资结构健康。而民营房企上半年共计融资1664.96亿元，在数量上超过央国企，但融资结构明显变形。

民营房企为了自救，积极出售项目公司股权或配售新股。仅6月份，就有包括云南城投、阳光城等在内的10余家房企发布了出售、转让资产或股权的相关公告，涉及标的总额超过400亿元。同时，部分房企还开启了高利息的信托贷款。

克而瑞统计显示，2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，而发行规模为2068亿元，到期规模高出发行规模39%。6月有13家上市房企评级被下调，5笔境外债发生实质违约，违约本金合计7.24亿美元；3笔境内债未按时兑付本金，3笔触发交叉违约，合计本金21.67亿元。

值得注意的是2022年下半年、2023年和2024年依然是偿债高峰期。2022年下半年有两波房企债务到期高峰，其中7月到期规模高达830亿元，为下半年偿债最高峰。分企业来看，未出险房企中，下半年保利、金地到期债务规模较高，分别为115.5亿元和95.2亿元，已出险房企到期债务规模均较高。

今年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。虽然境内到期规模没有境外集中，没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。美元债方面，上半年房企发行美元债总额约167.8亿美元，达到近5年来的发行最低值，同比下降约78%。

自5月以来，监管层多次表态支持房地产行业合理融资。5月4日，央行指出及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调积极支持房地产企业债券融资；银保监会强调不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

按照克尔瑞的数据显示，6月龙头房企融创中国和北京房企鸿坤伟业分别发布公告称未能按期支付旗下境外票据利息，构成了实质性违约，融创也是继恒大之后又一家出现美元债违约的龙头房企。整体来看，当前还有不少房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。

按照克尔瑞的数据显示，本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年5月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中有10家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有房企旗下公司递交招股书。因此截至2022年5月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。

IPO和增发方面，6月没有房企或房企旗下公司完成上市，在招股书审批方面也仅有众安智慧生活于4月22日通过了上市聆讯，但是到5月底也没有完成IPO。由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。

房企拿地金额大跌，6月环比下降。

中指研究院数据显示，2022年1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜。2022年6月，50家代表房企拿地总额虽同比下降63.6%，但较上月有所收窄，拿地热情有所回温。杭州地产一哥滨江集团跃居至第一位，拿地金额达到了392亿元。中国铁建以264万平方米的拿地面积居前6月面积榜首。

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。1-6月，长三角TOP10企业拿地金额1598亿元。作为杭州本土龙头滨江集团，以392亿元，拿地面积191万平方米位居长三角地区双料第一。滨江集团销售额上半年以销售额683.93亿元居销售排行榜第13位，比2021年同期大幅前进9位。

按照克尔瑞的数据显示，截至2022年6月末，50强房企中有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城，50强房企中未拿地比例过半数。211家上市房企中，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企业有约88家。

2022年上半年，高达82.5%的上市房企尚未在22个集中供地城市拿，绝大多数为民营上市房企。以国企、央企为主，且地方城投、平台公司的“托底”土地市场现象严重。拿地企业中，国企、央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，地方平台公司处于托底趋势。

就全口径销售TOP50企业而言，国央企占比达到74%，接近75%的投资金额来自国企央企，尤其中海、华润、招商等房企在22城投资相当积极，民企则近乎“隐身”，拿地金额占比仅有25%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江等。

在集中供地的土拍模式下，土地拍卖逻辑与以往模式发生了根本性的改变。截至6月末，百强房企投资金额的83%集中于22城，22城以外仅占17%，百强房企对于核心城市以外的投资可谓“慎之又慎”。2021年集中供地至今，有约88家上市房企尚未拿地。

若剔除热度最高的2021年第一批次集中供地，2021年第二次集中供地至今，有高达124家上市房企尚未在22个集中供地城市拿地，占比约58.8%。2022年上半年至今，211家上市房企尚未在22个集中供地城市拿地的占比为82.5%。绝大多数为民营上市房企。