苏州低密别墅当道！大平层开始陷入窘境？

之前，在京东拍卖上，苏州园区上华琚一套256平米的大平层，最终锁定单价4.43万。算上当时的装修包，实际上回到了2019年初代房东成本价格。怎么看待这个价格？在专业投资来看，单价决定了利润率，总价决定了变现的速度。两者需要找到合理的结合。简单的说，如果总价越高，并不会利润越高，因为在任何一个城市，金字塔顶上的需求是最少的。所以，对于豪宅而言，必须在上行楼市中去变现。因为其他房东想要利润最大化，会惜售，你在变现的时候，遇到的竞争对手相对较少。

从现在看，上华琚这套法拍房，站在买家角度，这个价格肯定是合算的。至少比所有的邻居便宜了那么多年的利息。

今天多说几句大平层。

以前开发商都以为，改善客户是未来的摇钱树。房子越换越大，装修越做越壕，把户型往大了搞，成了行业共识。从市区到郊区，遍地都是大平层。

可谁想到，没几年光景，市场说凉就凉。更扎心的是，最近拍出去的地，全是低密度地块。之前高价拿地的大户型还没卖完，便宜地价的别墅就杀过来了。产品迭代快得像闪电。

跟能种花养草的别墅一比，大平层突然就不香了。以前是没得挑，现在别墅满大街都是。是个人，心里都藏着一个别墅梦。

来看数据：

最近十年，160㎡以上非别墅新房供应比例一路往上飙。今年园区、姑苏区的新房，一半以上都是大户型。刚需想买个合适的小户型，越来越难。


大平层供应太多，反而把市场噎着了。有些板块的项目只能被迫降价，把大户型单价压下来，跟小户型差不多。这种无奈损货值，是想要找到更多客户。再看二手市场：去年成交的二手房里，100㎡以下的刚需户型占了一半。160㎡以上的大户型，全市才占6%。就连园区这种改善主场，也才9%。大户型在二手市场，想要找到下家，还是有很大难度的。

有些板块的项目只能被迫降价，把大户型单价压下来，跟小户型差不多。这种无奈损货值，是想要找到更多客户。

再看二手市场：去年成交的二手房里，100㎡以下的刚需户型占了一半。160㎡以上的大户型，全市才占6%。就连园区这种改善主场，也才9%。大户型在二手市场，想要找到下家，还是有很大难度的。低密地块大量供应，让原本想买大平层的人也捂紧钱包观望。大户型普通住宅，这下真的尴尬了。哪些板块大平层最多？大家自己看吧，我就不点评了。市场差是事实，但小户型总价低，还有刚需接盘。有些板块的大平层，总价甚至跟周边别墅差不多。产品比不过，价格没优势，现在全靠降价续命。怎么破局？目前看，没啥好办法。

当然我上面是脱敏了，没有把绝对套数放上面，用比例显示，主要是给大家建立刻度。未来的演变是，新房大平层尾货依旧在售，全新项目供应的货量主要是低密度为主。在这两个业态中间的叠加和所谓的的四代宅高层，是最难的。想想就知道了。你现在买了叠加，二手市场会遇到联排的降维打击。所以市场会要求叠加比联排有足够的价格缓冲，要足够便宜。你买了一个介于高层和叠加的四代宅高层，注意是四代宅高层，未来不仅会被大平层冲击，还有洋房和别墅冲击。这个就非常难了，未来的下家基本不会选一个外立面改的乱七八糟的高层四代宅。所有的大户型，都会面临下家严重不足的问题。

记住接下来，一定要买资源好，面积控制合理，总价合理，进，可博未来上行，又能自住读书的次新。实际上，开发商做产品做错了。控制总价，大平层做功能，如4套房，2个套房给两个孩子，平权，让孩子有足够的隐私空间。1个套房给老人，1个套房给自己，再留一个书房。如果是毛坯的话，结合赠送，挑空，是可以把产品面积控制在140平米以内。参考户型是龙湖狮山原著的12F的复式，产证口径就只有140平。其他新房，利用低密高得房率的优势，做出舒适型4房3卫，面积控制，实现4万的单价，即不到500万就可以了。要求，双地铁，较为优质的学区，成熟地段。无他，普宅现在换房的，多数是有两个需要独立空间的娃。这波真正的有生理需求换房的客户是很坚定的。今天看到某新盘洋房180平米，做了3套房。这种户型是比较贴合真实生活需求的。大部分有点经济实力的家庭，因为两个娃到了性格成熟期了。其实孩子也需要隐私，尤其是一男一女孩子到了小学高年级，其实是需要独立卫生间的。可惜，市场上这种符合改善痛点的很少。但是话又说回来，180平米，但是大概率因为这个盘地价挺高的，这个户型的总价，远超地缘改善的承受了。