鼎鸿微看点（20240102，17:43，发表于广东）《大浪起兮：深圳城中村的拆赔博弈！》
引言
“有时候我们走得太远，往往会忘了来时的路”！现如今村民的拆赔如此之高，我们能否重新回到过去，重启初始值呢？这种回调是不是一文政策就能实现的呢？
让我们看看当时的高额赔偿是怎么诞生的！
根据《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十六条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。
广东地区由于市场经济发达，建设农村自建房有很大的经济效益。因此，农村的自建房普遍存在着大量违建的行为。在繁华的城市中心区，城中村高达十多层的自建房遍地皆是，反倒只有几层的自建房十分罕见。
2004年深圳面临土地等资源难以为继时，为了更好地推动城中村改造，利用存量资源，深圳市政府发布了《深圳市城中村（旧村庄）改造暂行规定》（[2004]177号文），规定：以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。按照80平方米宅基地的标准，这个规定认可了城中村自建房6层的建筑面积为合法面积，实际是给了村集体极大的让步。
但是在繁华地区拥有十几层自建房的村民并不买单，认为在自己的地上盖的房子就是自己的，也是中华千百年来流传下来的方式。因此，坚持要求1:1的拆迁赔偿标准。过高的赔偿标准使得规划难以推行，城市发展的红利也流入少数人手中，造成社会分配不均。但是不满足村民的诉求，征拆又难以推行下去。由此，拆赔博弈在城中村改造中上演着一出出精彩大戏。
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2007年8月18日，国土资源部发布《关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》：禁止政府以及行政部门进行强征拆的行为。官方明令禁止，蔡珠祥夫妇态度又如此强硬，开发商只有两条路可以走：
1、不拆蔡家。
2、满足蔡家要求的高赔偿。
这栋六层小楼处于地块中心位置，不拆整体方案难以推行，最终开发商还是答应了夫妻二人。
就这样，蔡珠祥得到了1200万元的天价补偿款，被称为中国“最牛的钉子户”。
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蔡珠祥夫妇高额赔偿的消息传出来后，使得同期进行且已经快完成谈判的岗厦村发生了巨大的转变：认同原赔偿标准的村民从85%下降到50%，使得岗厦村的改造陷入僵局。
经过两年多的谈判，岗厦的开发主体突破政府480平方米的合法赔偿标准，所有建筑（含违法建筑面积）按1：0.9赔偿。也是从这时开始，深圳的旧改拆赔节节攀升。到大冲时期开始稳定在所有建筑（含违章建筑）1:1的拆赔，此后的旧改标准基本在这基础上徘徊。
这个拆赔的标准经过了市场十多年的磨合，更高的赔偿造成成本过大，市场难以承担；更低的赔偿难以满足村民的诉求（原则上在更高的拆赔下，开发商仍然能够索取更高的容积率实现经济账的平衡。但是更高的容积率已经在技术现实中难以实现，一方面6.0的居住容积率天花板难以突破；另一方面过高的容积率难以在日照要求下排布得下）。所以，这样的标准已经在市场上已经形成了固化。在这种情况下，不管政府政策如何做调整，这部分利益都难以动摇。额外加码的政策，所导致的更新成本增加，最后都会被市场在其它地方中赚回来。
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浪潮退去，谁在裸泳，一目了然。
开发商通过获得的容积，在房价狂飙的年代中狂赚一笔，村民在拆迁赔偿中成就造富神话。而唯有代表公众利益的政府，在表面上完成了城市的革新，获得了GDP增长、城市面貌的改良，实际上为此背负了更多的公共服务支出，形成政府财政上的巨大包袱。如今房地产市场下行、城市化接近尾声，土地融资市场已经饱和，许多城市房地产市场几乎“崩盘”，这种通过政府的让利实现少数人致富的模式终究要破灭
以广东省“三旧”改造的标杆项目、改造规模最大的城中村 —— 大冲村改造为例。
将价值1746.1亿元~1932.2亿元的280万平方米容积给了开发商和村民之后，仅获得约350亿元的土地增值等税费收入，亏损1396.1亿元~1582.2亿元；而村民获得110万平方米的容积 —— 价值504.2亿元（按照最新价格估算为1221.5亿元，大冲村户籍人口约2000人、户数约870户，因此大冲村村民人均获得约6108万元，户均获得约1.4亿元的拆迁收益）；开发商获得157.9万平方米的容积749.8亿元~935.9亿元。政府的亏损实则为开发商和村民的利润。政府亏损的金额按照每年2%的利息计算，政府每年要损失27.9亿元~31.6亿元的现金流收入。然而政府却只在项目获得了7亿元/年的税收，远远不足以覆盖亏损的现金流收入
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深圳为什么不能采取强行拆除的方式，直接拆除违法建筑呢？毕竟合法合规。
很多人会认为只要政府做了决策，人们不就只有照办的份儿吗？这种想法对政策有着很大的误解。我刚开始工作的时候也是这么认为的，直到工作了几年后，见证了很多政策的生成过程，才深切地感受到政策出台背后所涉及的巨大利益博弈。就像兰小欢在《置身事内》所说“成功的政策背后是成功的协商和妥协，而不是机械的命令与执行，所以理解利益冲突，理解协调和解决机制，是理解政策的基础。”
在“政府引导、市场主导”的“大拆大建”城市更新模式中，直接降低开发商、村民的土地利益分配不可行，那么，转换触及利益分配模式的城市更新方式是一种迫切的选择。
长期形成的利益分配方式短期难以推翻。需要从心理和法律普及等多层面对村民进行长时间的疏导。封锁利益过度流向少数人的城中村改造模式，保留合法改造、自主改造等利于城市持久发展的改造模式。让民众意识到合法改造是唯一出路，只有合法改造或不改造，避免利益分红更大的渠道出现，避免让村民心理发生转变或者有过多的幻想。
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