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新房预告：近期18盘待入市，可有翘尾行情？

过去的两个月，是今年深圳新房供应最为集中的两个月，共批售41个新房项目，从市场整体表现来看，仍处于低迷状态，大多新房去化仍表现不理想。在低迷的市场中，更为明显的是分化现象，部分新房的销售情况尚可，去化较高的项目主要分布在发展潜力较高，区域处于集中开发的区域。

随着楼市政策的不断深入，10月中旬，自然资源部发文建议取消地价上限，接着月底出台被誉为新房改的“14号文”，其中关于住房体系新模式的表述让商品房市场又迎来一波希望，一是加大保障性住房建设和供给，二是明确提到了让商品房回归商品属性。

二手房挂盘量创新高，指导价成交成为主流。年底是否有“翘尾”行情？11月份是否有改观是关键节点。

近期预计入市新房项目预计有18个：

深圳北部地区供应量增加，高价区除了关注度极高的前海时代三期，另有位于罗湖笋岗片区的城建凌云华府，是区域少有的住宅供应。

龙华北站的中洲迎玺在超核概念下具有良好的产品优势，光明新增的深铁瑞城和学府朗园则以轨道交通和教育资源为主要卖点。

龙岗的龙湖青云阙轩和金光华凤凰九里地段潜力偏弱竞品繁多，周边二手市场降价严重，可能会陷入放价也难保量的尴尬局面。

南山

前海时代三期

深铁前海时代位于南山区前海合作区桂湾片区05开发单元，共分三期开发，项目总占地面积约 33.6万m²，规划总建筑面积约 110万m²，涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态，为前海综规划在建的综合体中规模最大、最低容积率的项目。

即将推出的三期住宅产品户型为约192㎡四房三卫106套，约209㎡四房四卫82套，约247㎡四房四卫82套，共270套大户型住宅。

卓越九珑

卓越九珑原为南头街道田厦南新路西片区旧改项目，包括南北两个地块。

南地块拟建一栋33层商务公寓及2层商业裙楼，设置地下室三层，其中商务公寓地上计容积率总建面约1.6万㎡，商业约2100㎡；北地块拟建4栋住宅塔楼，其中有2栋规划为回迁房，住宅地上计容积率总建面约8.3万㎡，住宅底层配建商业物业约1.3万㎡。

整体容积率6.76，规划总户数近1400户，其中商务公寓约300户，住宅约1100户，可售住宅仅有258套。

罗湖：

城建凌云华府

项目依托总建面约63万㎡，含380米天际地标楼的城建云投创新金融总部基地宏大规模及多元业态地标综合体。

凌云华府为一栋高约54层超高层建筑，结合城建云投创新金融总部基地整体设计及周边生态资源，拥有良好的景观视距和效果。住宅分一、二两单元，其中一单元4梯5户，二单元4梯4户，主推建面约80-144㎡2-4房，户户双阳台，共计378套可售房源。

龙华：

深物业澜湖时代

深物业澜湖时代项目位于龙华区观光路北侧，桂花路东侧，建设用地约6.8万㎡，总建筑面积约62万㎡，计容建筑面积约43万㎡，将建成集产业生产研发、住宅、商业街区于一体的产城综合体，是龙华北片区新的大型标杆项目。首推02地块，可售592户住宅，停车位866个，户型建面约73-115㎡2-4房。

天湖岛花园

项目位于民治水库旁原名为“滢水湾花园”，由12栋建筑主体组成，总建筑面积198870㎡，计容建面133700㎡，其中住宅130220㎡，商业2500㎡，容积率2.37，机动车位1265个。

项目地块在1992年出让，前身原为民治A803-0506宗地，因相关问题闲置近30年，目前产权仅剩下40年，提供建面约124-125㎡4房。

中洲迎玺

原为中洲黄金台项目，位于龙华民治街道，总建面约45万㎡，整体容积率约4.42，分三期开发，规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。

一期预计本月入市，首推1栋1-4单元，644套房源，户型产品建面约为93-136㎡三至四房。

壹湾府

位于龙华区龙华街道壹城中心十区旁，项目建面约7.5万㎡，住宅建面约2.9万㎡，容积率5.76，配套车位494个，由2栋楼体组成。

共有335户，其中1栋2单元为保障房120户，一栋3单元为商品房215户，配套一所9班幼儿园。提供建面约86-118㎡3-4房产品，带装修发售。

众福红山印

位于龙华区民治街道北站片区，龙华大道与民宝路交汇处西南侧，项目占地面积约6000㎡，规划建面约3.3万㎡，由一栋高层住宅、约1700㎡商业裙楼组成。提供商品住房186户，配套车位253个。

项目已获批预售，备案户型面积约为79-243㎡，主力户型为建面约79-100㎡3-4房平层，备案均价约7.9万/㎡，单价区间约7.5-9.1万/㎡，总价区间约596-2188万/套，将于11月8日开盘。

宝安

海岸城瀚府二期

瀚府二期依托总建面约500万㎡的万丰区域城市更新项目，巨无霸城市综合体，集住宅、商业、产业、写字楼、酒店、教育、文化休闲、生态公园、地铁等于一体。

是万丰区域城市更新项目A区的最后一个住宅社区，即将推出的产品为建面约100㎡3房2卫，建面约116-120-143㎡4房2卫，建面约188㎡4房3卫，毛坯送简装的形式交付。

光明：

天泽玉河府

天泽玉河府位于光明区玉塘街道，开发建设用地面积约1.6万㎡，计容积率建面约9.2万㎡，规划容积率约5.8。其中，住宅建筑面积约6.2万㎡（含保障性住房4350㎡），商业、办公及旅馆业建筑面积约2.1万㎡，另规划了一所9班幼儿园。可售的商品住宅按建面约80-143㎡2-4房设计，约80%实用率，90%南向户型，采用2梯5户/3梯6户梯户比。

深铁瑞城二期

项目为光明区地铁6号线长圳地铁站上盖物业，占地19万㎡，总建筑面积约67万㎡,包含保障及人才房、商业、住宅、幼儿园等业态。二期总建面约21.3万㎡，含建面约 15.36万㎡的住宅、约1.77万㎡商业。其中住宅规划有6栋超高层楼体，可售商品房住宅（也就是本次将推出的住宅），位于 25栋4座、5座、6座，共756套房源；北侧的3栋楼体即为深铁瑞城配建的保障房和人才房。主推户型建面为96-100㎡3房，送简装。

特发学府朗园

项目位于公明街道的西北门户李松蓢片区内，为李松蓢片区的中央纯粹人居住宅区，特发学府朗园源于占地面积约36.1万㎡的李松蓢土地整备利益统筹项目，整体体量约百万方，预计总投资额约100亿元，规划建成包含住宅、学校、产业、商业等多元业态。

项目商品住宅共计约792套，提供建面约88㎡3房2厅2卫，建面约97㎡3房2厅2卫，建面约114㎡4房2厅2卫，建面约143m²5房2厅2卫的户型产品。

龙岗：

岗宏翰林府

项目位于龙岗区平湖街道鹅公岭社区，开发建设用地面积约4.2万㎡，规划计容建面约32.2万㎡。其中，住宅22.2万㎡(含保障房1.6万㎡)，商业、办公及旅馆业建筑8.6万㎡，公共配套设施1.4万㎡，包含公交首末站、12班幼儿园、文化活动室、垃圾转运站、社区服务中心及老人日间照料中心等配套设施。提供建面约77-107㎡2-3房，带装修发售。

深业泰瑞府

位于龙岗区大运片区如意路与龙飞大道交汇处北侧，总占地面积约2.9万㎡，总建筑面积约21.6万㎡，计容建筑面积约15.3万㎡，容积率5.29，共由6栋27-47层住宅组成，其中1栋商品房43层，2/3栋商品房47层，4栋保障性住房43F，5栋保障性住房44层，6栋商品房28层，7栋是1所18班幼儿园。

总规划1437户，其中商品房884套，停车位1590个，全部为3梯6户设计，提供建筑面积约88㎡的3房1卫，99㎡的3房2卫，131㎡的4房2卫户型，商品房毛坯限价5.24万/㎡。

城建云宸里

城建云宸汇位于深圳市龙岗区坂田街道坂澜大道和环城路交汇处，由深圳市城建集团开发建设，是集住宅、商业、办公和宿舍为一体的综合体项目，将推出140套房源，面积约65㎡的2房1卫，81㎡的4房1卫，87-104㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，带装修发售。

创城云璞花园

项目原为坪地街道冠云片区城市更新项目，位于龙岗区坪地街道龙岗大道与富坪路交汇处西北侧。分01，02地块开发，总占地面积约3.78万㎡，总建筑面积约38.8万㎡，其中计容建筑面积约31万㎡，容积率8.2，共由9栋超高层建筑组成，规划总户数2606户（其中商品房2212户，公共租赁住房394户），停车位1920个。

首推2栋1/2/3/4单元，共1073套房源，面积约69㎡的2房1卫，84-89-97㎡的3房2卫，108㎡的4房2卫户型，带装修发售。