南山20余盘待售！严重两极分化：有豪宅遭抢购，有新房仅卖几套房

尽管现在的南山片区也有一定的新房库存，但买房依然是深圳最值得买的片区。

在新盘的市场竞争激烈的行情下，优质楼盘受到购房者的热捧相对高一些，而位置及配套相对较差的楼盘同样面临销售的困境，片区内的楼盘也出现了严重的分化现象。

南山今年多套豪宅法拍房遭抢购

4月份挂盘价上涨片区增多

深圳楼市的小阳春，豪宅市场更加明显。

今年以来，南山的千万豪宅市场比刚需盘的成交表现得更为亮眼。

尤其是法拍房市场，南山片区的法拍豪宅已多次出现抢拍，成倍溢价的现象；出价次数和溢价率都被南山豪宅刷新高。

抢拍一次比一次激烈，豪宅买家用实际行动来印证“别人恐惧时我贪婪”。

在二手房市场方面，最近南山一些原来的网红盘成交也在走热，比如说，科技园的华润城。

主要还是因为价格已有大幅的回归，包括豪宅法拍房也是；选择现在出手购房的置业者，大部分还是认为目前深圳的房价已经到了一定的底部。

据中原地产统计数据显示，南山区的12个片区中，4月份二手房挂盘均价出现上涨的有9个片区，下跌为3个片区（科技园南区、南油片区、科技园片区）。

其中跌幅最高的是科技园南区，目前挂盘均价为16.7%，环比下跌2%。

涨幅较高的有华侨城、蛇口、后海、深圳湾片区，最高的华侨城片区涨幅近20%。

中原地产认为，4月豪宅挂盘变化情况较大，传统豪宅片区都出现了较大的波动，不能有效的提现片区价格变化，因此目前片区的涨幅不具较大的参考性。

图片来源：大咖深房团

从个盘来看，挂盘价涨幅最大的是华侨城片区的新天鹅堡二期，目前挂盘均价为23.6万元/㎡，环比涨幅20%。

其次是蛇口片区的招商桃花园三期，挂盘均价为11.6万元/㎡，环比涨幅19.1%；以及鲸山觐海，挂盘均价为16.1万元/㎡，涨幅18%。

相对挂盘价的个盘跌幅来说，涨幅比跌幅要大一些。

20余个住宅盘待入市

“网红盘”仍看南山

新房方面，分化也较为明显。

从2023年到目前入市的楼盘来看，除了前海片区的新盘卖得好以外，其它片区，如西丽、蛇口赤湾片区卖得非常一般。即便是中心地段的大盘，如绿景白石洲目前的去化也不足50%。

去年南山（前海）片区共入市了13个住宅盘，约5355套新房，至今去化了约3278套。

住宅库存加上今年前几个月入市的项目，约近3000套住宅。算是深圳的各片区里库存量比较少的区域。

数据仅供参考

今年，南山至今入市了3个住宅盘，卖得最好的仍旧是前海的项目前海时代3，这期以刚需产品为主，卖得不如前一批的豪宅产品。

二季度目前进入计划的住宅盘有三个，分别是天源华府、荔源雅苑、缙樾府，共691套住宅，项目均位于南头片区，3个项目的关注度及可期待性均不高。

但从南山片区目前正在建设的项目来看，接下来还将有20多个住宅盘要入市。

能引发热卖的“网红盘”仍旧要看南山。

蛇口的半岛城邦5期，但目前一直都没有动静；另外在蛇口片区招商的几个项目也值得期待，招商渔二村旧改目前正在建设了，如果快的话，今年能入市。

前海片区，主要看前海时代3期，还有少部分未推出来；招商领玺四期也快要卖了；此外还有万星林花园和观山海家园是两个连在一起的项目，靠山，高层估计可看一点海景。》》》航拍前海两连片新盘！靠山看海，未来有多套住宅供应

另外，南山中心片区深大旁的翰熙典居（桂庙新村旧改），是科技园片区难得的住宅项目。

此项目规划容积369100㎡，其中住宅249950㎡，商业、办公及旅馆业建筑106530㎡，旁边配建一所小学；可售住宅约714套。

以上信息以实际为准

最受关注的还是后海中信深圳湾和中海深湾胤府项目，这两个项目应该是接下来实打实的豪宅项目，当下可与之媲美的项目基本没有。

譬如，后海的中信深圳湾项目计容总建筑面积为216994平方米，是涵盖住宅、商业、酒店以及办公等多业态的大型综合体。

最近设计图曝光，户型听说也打破了以前7090的限制，以建面约200-275-350-460平的纯大户为主。（具体以开发商信息为准）

项目地处深圳湾海岸线上的重要城市节点，邻近翡翠海岸、澳城花园等成熟居住小区，与深圳市标志性的重大基础公共文化设施之一“深圳歌剧院”一路之隔，东侧毗邻深圳湾口岸，隔着望海路，可远眺深圳湾及香港。

在定位上也非常的高大上，结合片区的发展目标，项目配合片区现有的生态资源、深圳歌剧院的世界级文化资源、成熟的生活配套资源，将重塑深圳湾区的空间结构，将项目所在片区打造成为演艺文化产业聚集区，及国际化的滨海生活 “城市客厅”，共同构建出一个世界级的、具有高品质多元化空间风貌的大湾区文化引擎。

据了解，此项目未来可提供20多万平的住宅，也是深圳湾最后一宗待开发的宅地。

周边新房可参考此前入市的蛇口招商玺家园，备案均价约 12 万 /㎡；值得一提的是，目前深圳限价是13.33万/平（即深湾超总新拍的宅地），这意味着此项目未来入市也将有巨大的价差。

对比地块周边的二手房价格，目前挂盘均价仍在 17~21 万 /㎡的价格区间内。

但项目目前还未开工，看此前的招标，显示今年4月份开工，但目前工地还没有动静。

效果图，以项目实际为准

与深圳中信湾相媲美的楼盘，中海深湾超总项目深湾胤府。

此项目是中海近几年在深圳打造的唯一豪宅产品，去年竞得地块，以13.3万/平成为深圳目前最高限售价房。建面约20.7万平（包括：住宅19.3万平、商业 6000平方米），约有512套住宅，以大面积为主，户型建面约190-500平的3-4+1房。

位置超好，邻近红树湾南区及万科瑧湾汇、C塔等标志性建筑及小区，地理位置非常优越，附近即是地铁2号线红树湾站。

而片区内，且和项目毗邻的中心红树湾、红树西岸等二手房，早已是深圳盛名在外的豪宅社区，市场成交价大体在15-20万元/㎡或以上。

效果图，以项目实际为准

南山新房去化却难以突围的片区——赤湾

超3000套住宅在售将售，价格已到6字头

在南山片区，目前去化最难的是蛇口的赤湾，其次是西丽片区。

蛇口的赤湾，一直是一个颇具争议的区域，无论是整体环境面貌，还是配套，异或是价值和整体的价格，在当下的市场环境下都让购房者犹豫不决。

它确实是地处南山前海，但却无缘像其它片区一样，新盘出来就受关注。

这几年，片区内多个项目的建设，相比以前已有所提升，但赤湾在地理面貌及环境、道路划分下，与蛇口主城区乃至南山主城区的割裂感仍旧没有改变。

虽然拥山面海，但在买房的关注度方面，一直是一个比较冷门的区域，新房还能靠炒作获得一定的关注度，但二手房基本上是难有热度。

据不完全统计，片区待入市+在售的住宅量超3000套。

从近几年片区入市的新盘来看，基本已处于小众关注的区域，这个片区能否卖得好，完全看市场和价格。

前海宸湾2022年6月开盘，备案246套房，目前官网显示成交170套房，算是片区近几年入市楼盘中卖的好的项目。

开云府2023年10月开盘，备案413套，目前官网显示成交仅4套房。

今年刚入市不久的金众云山海公馆，价格最低打到了6.5万/平，成为蛇口目前卖得最便宜的新房项目，备案334套房，目前备案约66套房，价格6字头起，接近了片区人才房的价格。

接下来区内还有3个新房待入市：

如深铁熙府有约1322套（具体以开发商公示为准），此项目首批卖的是人才房；

赤湾琅玥湾佳园约380套房，网传户型建面110-160㎡，据悉，1/2栋楼已完工，或准现房推出；

山海丹华府约有983套房，目前已出地面多层，今年也有可能入市。

相比较，西丽片区卖得艰难的房子主要也是因为周边配套差；配套和产品稍好一点也能卖得不错。

总的来说：

1、未来值得期待的新盘大部分在南山，如果你想卖豪宅，可以重点关注南山片区。

2、片区的分化，说明南山也不能乱买了，新盘销售得比较差的片区，买房客已形成了共识。

3、南山小部分二手房价格有所回归，在房地产调整的周期里，强实力区域的抗跌和应对市场的能力远优于其它区域。

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